При покупке квартиры часто приходится выбирать между двумя стратегиями. Первая - заплатить больше за готовое жилье, куда можно заселиться практически сразу. Вторая - купить квартиру дешевле в плохом состоянии или вообще без отделки и сделать ремонт самостоятельно.
На первый взгляд второй вариант кажется выгоднее. Если квартира без ремонта стоит заметно дешевле, возникает ощущение, что часть работ можно выполнить постепенно, материалы подобрать самостоятельно, а в итоге получить интерьер именно под себя.
Но ремонт - это не только стоимость обоев, плитки и мебели. В бюджет входят электрика, сантехника, работа мастеров, доставка, демонтаж, вывоз мусора, техника и множество мелких расходов. Кроме того, квартира некоторое время остается непригодной для проживания или сдачи в аренду.
С другой стороны, переплачивать за чужой ремонт тоже не всегда разумно. Особенно если через год после покупки новый владелец все равно решит переделывать кухню, ванную или менять напольное покрытие.
Поэтому сравнивать нужно не цену двух квартир, а полную стоимость каждого сценария.
Что значит квартира «с ремонтом»
Фраза «с ремонтом» в объявлениях может означать совершенно разное состояние.
Одна квартира действительно может быть полностью готовой к проживанию: исправная сантехника, нормальная электрика, свежая отделка, кухня, мебель и бытовая техника.
В другой под ремонтом подразумевается интерьер, сделанный 15-20 лет назад, который просто сохранился в относительно аккуратном состоянии.
Поэтому условно готовые квартиры лучше разделять как минимум на три категории:
- свежий современный ремонт, не требующий существенных вложений;
- нормальное жилое состояние, где можно жить, но постепенно потребуется обновление;
- устаревший ремонт, за который продавец пытается получить дополнительную плату, хотя покупатель, скорее всего, будет его демонтировать.
Последний вариант особенно опасен с точки зрения экономики покупки. Фактически человек платит за отделку дважды: сначала продавцу, а затем строителям за ее демонтаж и новый ремонт.
Главное преимущество квартиры с ремонтом - экономия времени
Готовая квартира позволяет значительно быстрее начать ею пользоваться.
Если жилье приобретается для себя, можно переехать практически сразу после сделки. Если квартира покупается для сдачи, поиск арендатора можно начинать без нескольких месяцев ожидания.
Это особенно важно, когда покупатель одновременно арендует другое жилье.
Представим, что ремонт новой квартиры длится четыре месяца, а аренда временного жилья обходится в 15 000 гривен ежемесячно. Дополнительные расходы за этот период составят уже 60 000 гривен, хотя непосредственно в смету ремонта они не входят.
У инвестиционной квартиры похожая ситуация: каждый месяц ремонта - это месяц без потенциального арендного дохода.
Стоимость ремонта стоит оценивать не только по чекам за материалы и работу. Время до момента, когда квартирой можно начать пользоваться, тоже имеет денежную стоимость.
Преимущества покупки готовой квартиры
У варианта с хорошим готовым ремонтом есть несколько очевидных преимуществ.
Более понятный итоговый бюджет
Покупатель сразу знает приблизительную сумму, необходимую для покупки и заселения.
Конечно, небольшие расходы после сделки почти неизбежны, но вероятность внезапно обнаружить необходимость дополнительно потратить крупную сумму обычно ниже, чем при полном ремонте.
Не нужно организовывать строительные работы
Полноценный ремонт требует времени владельца. Нужно искать мастеров, покупать материалы, принимать доставки, контролировать качество и решать возникающие проблемы.
Для человека без опыта это может оказаться отдельным сложным проектом на несколько месяцев.
Можно сразу увидеть конечный результат
Покупая готовую квартиру, человек понимает, как она выглядит сейчас. Можно оценить освещение, цвет стен, кухню, санузел и общее ощущение от интерьера.
При покупке квартиры под ремонт конечный результат существует только в планах и смете.
Но за хороший ремонт продавец хочет получить деньги
Продавцы нередко включают стоимость ремонта в цену квартиры. Однако расходы предыдущего владельца и реальная ценность этого ремонта для покупателя - не одно и то же.
Например, собственник мог несколько лет назад потратить значительную сумму на дорогую кухню, декоративную отделку и мебель. Для него это аргумент в пользу более высокой цены.
Но новому покупателю может не нравиться стиль, цветовая гамма или сама планировка кухни.
В результате дорогой для продавца интерьер имеет значительно меньшую ценность для покупателя.
Ремонт редко возвращает всю свою стоимость при продаже
Если вложить большую сумму в индивидуальный интерьер, нельзя автоматически рассчитывать добавить все эти деньги к рыночной стоимости квартиры.
Часть ремонта действительно увеличивает привлекательность объекта. Исправные коммуникации, современный санузел, нормальные окна и аккуратная отделка позволяют квартире конкурировать с другими предложениями.
Но дорогостоящие дизайнерские решения часто окупаются хуже, поскольку вкусы покупателей отличаются.
Когда квартира под ремонт действительно может быть выгоднее
Покупка жилья без нормальной отделки становится интересной, когда дисконт относительно готовых квартир достаточно большой.
Предположим, готовая квартира стоит 80 000 долларов, а сопоставимый объект в том же доме без ремонта - 65 000 долларов.
Разница составляет 15 000 долларов.
Если полностью привести второй объект в нужное состояние можно за 10 000 долларов, математически вариант под ремонт выглядит привлекательнее:
65 000 + 10 000 = 75 000 долларов.
Кроме экономии в 5 000 долларов, покупатель получает новый интерьер, сделанный под свои требования.
Но если первоначальная смета в 10 000 долларов в процессе превращается в 17 000, ситуация меняется:
65 000 + 17 000 = 82 000 долларов.
Теперь готовая квартира за 80 000 долларов оказывается дешевле, причем в нее можно было заселиться значительно раньше.
Почему ремонт часто выходит дороже первоначальной сметы
До начала работ сложно предусмотреть абсолютно все расходы.
После демонтажа могут обнаружиться проблемы с проводкой, трубами, стенами или полом. В процессе владелец решает выбрать более качественную плитку, заменить больше техники или добавить розетки.
Кроме того, существует огромное количество небольших покупок, которые по отдельности кажутся незначительными:
- розетки и выключатели;
- светильники;
- смесители;
- карнизы;
- плинтусы;
- фурнитура;
- зеркала;
- полки;
- доставка материалов;
- вывоз строительного мусора.
В совокупности они могут заметно увеличить бюджет.
Поэтому при покупке квартиры под ремонт разумно оставлять финансовый резерв сверх основной сметы.
Что обычно самое дорогое в ремонте
Цена ремонта зависит от состояния объекта и требований владельца, но некоторые работы особенно сильно влияют на итоговый бюджет.
Санузел
Ванная комната требует сразу нескольких видов работ: сантехника, гидроизоляция, плитка, электрика, установка оборудования и мебели.
Даже при небольшой площади стоимость одного квадратного метра ремонта здесь может оказаться высокой.
Кухня
Кухонная мебель, столешница, мойка и бытовая техника способны составить значительную часть общего бюджета.
Поэтому квартира, где уже установлена качественная и подходящая покупателю кухня, может иметь реальное преимущество.
Электрика и сантехника
Если старые коммуникации требуют полной замены, ремонт становится существенно дороже и сложнее.
При этом экономить именно на скрытых работах обычно невыгодно. Переделывать электропроводку после завершения чистовой отделки значительно сложнее.
Окна и двери
Замена всех окон и межкомнатных дверей тоже заметно увеличивает смету, особенно если квартира большая.
Косметический и капитальный ремонт - совершенно разные сценарии
Очень важно определить, что именно требуется квартире.
Если достаточно перекрасить стены, заменить часть напольного покрытия и обновить мебель, покупка объекта в среднем состоянии может оказаться очень выгодной.
Совсем другая ситуация, если необходимо:
- полностью менять проводку;
- заменять трубы;
- выравнивать стены и пол;
- переделывать санузел;
- устанавливать новые окна;
- покупать кухню;
- заменять двери;
- покупать всю мебель и технику.
Такой объект нельзя сравнивать с готовой квартирой, просто вычитая условную стоимость косметического ремонта.
Скрытые проблемы готовой квартиры
У квартиры с красивым ремонтом есть собственный риск: отделка может скрывать недостатки.
Свежие обои и новый ламинат еще ничего не говорят о состоянии электрики, труб или основания пола.
Особенно осторожно стоит относиться к квартирам, которые ремонтировались непосредственно перед продажей с целью сделать объект визуально привлекательнее.
Недорогой косметический ремонт способен хорошо выглядеть на фотографиях, но это не означает, что владелец обновил скрытые коммуникации.
Что желательно проверить
Перед покупкой готовой квартиры полезно уточнить:
- когда выполнялся ремонт;
- менялась ли электропроводка;
- заменялись ли водопроводные и канализационные трубы;
- в каком состоянии окна;
- есть ли следы влаги и плесени;
- как работает отопление;
- в каком состоянии бытовая техника, если она остается.
Если ремонт дорогой и существенно влияет на цену объекта, имеет смысл особенно внимательно оценивать его качество.
Квартира под ремонт дает больше свободы
Главное преимущество самостоятельного ремонта заключается не только в потенциальной экономии.
Покупатель сам определяет, на чем экономить, а где использовать более качественные материалы. Можно заранее продумать количество розеток, освещение, места хранения, кухню и расположение мебели.
Кроме того, владелец знает, какие работы действительно были выполнены.
Если электрика и сантехника менялись под его контролем, меньше неопределенности относительно того, что находится за красивой отделкой.
Но ремонт требует времени и участия
Даже при наличии хорошей строительной бригады полностью устраниться от процесса обычно сложно.
Нужно согласовывать решения, выбирать материалы и периодически контролировать результат.
Также возможны задержки: нужного материала нет в наличии, мастер заболел, доставка переносится, обнаружились дополнительные работы.
Поэтому квартира, которую планировали закончить за два месяца, вполне может потребовать значительно больше времени.
Для покупателя, которому нужно срочно переехать, этот фактор способен перевесить потенциальную экономию.
Что выгоднее для квартиры под аренду
Если недвижимость приобретается исключительно для сдачи, расчеты немного меняются.
Для массовой долгосрочной аренды дорогой индивидуальный интерьер обычно не требуется. Важнее, чтобы квартира выглядела аккуратно, была функциональной и имела исправную технику.
Поэтому инвестору иногда выгодно купить квартиру в среднем состоянии и сделать недорогой косметический ремонт.
Но покупка полностью «убитого» объекта далеко не всегда оправдана. Пока идет капитальный ремонт, квартира не приносит доход, а вложения увеличиваются.
Нужно сравнить:
Цена квартиры + ремонт + мебель + техника + потерянная аренда за время ремонта.
Если готовая квартира стоит лишь немного дороже полученной суммы, она может оказаться лучшей инвестицией.
Для арендной квартиры важен не самый красивый ремонт, а соотношение вложений и будущей арендной ставки. Каждый дополнительный расход должен либо увеличивать доход, либо уменьшать простой и будущие расходы на обслуживание.
А если ремонт в готовой квартире просто не нравится
Это одна из самых распространенных ситуаций.
Квартира технически полностью пригодна для проживания, но интерьер не соответствует вкусам покупателя.
Здесь важно отделить «мне не нравится» от «это необходимо заменить».
Коричневые двери, которые не подходят под желаемый интерьер, могут прекрасно работать еще десять лет. Плитка неподходящего цвета тоже не требует немедленного демонтажа.
Если бюджет ограничен, иногда разумнее несколько лет пользоваться существующим ремонтом, а затем постепенно обновлять квартиру.
Такой компромиссный вариант позволяет не вкладывать крупную сумму сразу после покупки.
Стоит ли покупать квартиру с мебелью и техникой
Здесь также важно не ориентироваться на цену, которую когда-то заплатил продавец.
Мебель и бытовая техника со временем теряют стоимость. Пятилетний холодильник нельзя оценивать как новый, даже если он находится в хорошем состоянии.
Если мебель подходит покупателю и позволяет избежать дополнительных расходов после сделки, это реальный плюс.
Но значительно переплачивать за вещи, которые планируется сразу заменить или выбросить, смысла нет.
Как правильно сравнить два объекта
Предположим, покупателю понравились две квартиры одинаковой площади в одном районе.
| Расходы | Квартира с ремонтом | Квартира под ремонт |
|---|---|---|
| Цена покупки | Выше | Ниже |
| Ремонт после покупки | Минимальный или отсутствует | Значительный |
| Мебель и техника | Может быть включена | Часто нужно покупать |
| Время до заселения | Минимальное | От нескольких недель до нескольких месяцев |
| Риск превышения бюджета | Относительно небольшой | Выше |
| Возможность сделать все под себя | Ограниченная | Высокая |
После этого для каждого объекта стоит посчитать полную сумму до одинакового конечного состояния.
Если квартира с ремонтом стоит 75 000 долларов и после покупки потребуется еще 2 000 долларов, ее реальная стоимость составляет около 77 000 долларов.
Если квартира без ремонта стоит 60 000 долларов, но ремонт, мебель и техника потребуют еще 18 000 долларов, итог уже составляет 78 000 долларов - без учета времени и возможного превышения сметы.
В таком сравнении более дорогая квартира внезапно оказывается финансово привлекательнее.
Когда готовая квартира обычно выгоднее
Вариант с ремонтом стоит серьезно рассматривать, если:
- ремонт действительно качественный и относительно свежий;
- интерьер в целом устраивает покупателя;
- разница в цене с квартирой под ремонт небольшая;
- мебель и техника остаются и будут использоваться;
- необходимо быстро переехать;
- нет желания или возможности несколько месяцев заниматься ремонтом;
- квартира покупается для аренды и может сразу начать приносить доход.
Когда лучше купить дешевле и сделать ремонт
Квартира под ремонт может оказаться более интересной, если:
- дисконт действительно покрывает будущие работы с запасом;
- покупатель все равно переделал бы большинство готовых вариантов;
- есть проверенные мастера;
- есть время заниматься ремонтом;
- предусмотрен резерв на непредвиденные расходы;
- квартира имеет хорошую локацию, планировку и другие характеристики, которые невозможно изменить ремонтом.
Последний пункт особенно важен. Отделку можно заменить, а перенести квартиру ближе к метро, изменить этаж или сделать окна выходящими в другую сторону невозможно.
Иногда выгоднее купить плохой ремонт в хорошем доме
Покупатели часто отказываются от квартир из-за непривлекательного интерьера. Старые обои, советская мебель и изношенный линолеум сильно ухудшают первое впечатление.
Но именно такие объекты иногда дают возможность получить скидку.
Если при этом квартира находится в хорошем доме, имеет удобную планировку, правильный этаж и подходящее расположение, плохая косметика может быть исправимым недостатком.
Гораздо сложнее исправить фундаментальные проблемы: неудобный район, плохое состояние дома, слишком маленькую кухню, шумную магистраль под окнами или неудачный этаж.
При выборе квартиры полезно разделять характеристики на изменяемые и неизменяемые. Ремонт можно сделать заново. Локацию, этаж, площадь и основные особенности дома после покупки изменить уже не получится.
Не забывайте о резерве
Если после покупки квартиры без ремонта на банковском счете остается ровно сумма, указанная в предварительной смете, финансовый запас слишком маленький.
Во время ремонта практически неизбежно появляются дополнительные расходы.
Поэтому лучше заранее предусмотреть резерв. Если он не понадобится, деньги останутся у владельца. Если появится неожиданная проблема, ремонт не придется останавливать на середине.
Квартира с ремонтом или под ремонт: что в итоге выгоднее
Универсального ответа нет. Готовая квартира может оказаться выгоднее даже при более высокой цене, если ремонт качественный, подходит покупателю и разница в стоимости невелика.
Квартира под ремонт становится особенно интересной, когда продается с существенным дисконтом и покупатель способен контролировать бюджет работ.
Главная ошибка - сравнивать только цены в объявлениях.
Правильнее посчитать два сценария до одинаковой точки: квартира полностью готова к проживанию или сдаче.
Для объекта под ремонт нужно добавить стоимость работ, материалов, мебели, техники, непредвиденных расходов и время до заселения. Для готовой квартиры - определить, сколько реально стоит оставить существующий ремонт и что все равно придется заменить.
После такого расчета выбор нередко становится очевиднее.
Если разница между готовой квартирой и объектом под ремонт меньше реалистичной стоимости ремонта с запасом, готовый вариант часто рациональнее. Если же квартира без ремонта продается с большим дисконтом, а ее неизменяемые характеристики хороши, самостоятельный ремонт может дать и экономию, и более подходящий результат.
