Покупка квартиры для последующей сдачи в аренду считается одним из самых понятных способов инвестирования. Есть реальный объект недвижимости, который можно использовать самому, продать или передать по наследству, а пока квартира находится в собственности - получать регулярный арендный доход.
Однако квартира под аренду далеко не всегда оказывается настолько выгодной инвестицией, как кажется на первый взгляд. Если считать только стоимость квартиры и ежемесячную арендную плату, результат может выглядеть привлекательно. Но после учета ремонта, мебели, периодов простоя, налогов, мелких расходов и времени владельца реальная доходность становится ниже.
Поэтому перед покупкой квартиры исключительно ради аренды стоит оценивать ее именно как инвестиционный актив, а не исходить из принципа «недвижимость всегда выгодна».
Почему квартиры покупают для сдачи в аренду
Главное преимущество такой инвестиции - ее понятность. В отличие от акций, облигаций или других финансовых инструментов, квартира представляет собой физический объект, стоимость которого владельцу относительно легко оценить.
Кроме того, инвестиционная квартира потенциально дает сразу два источника дохода:
- регулярные платежи от арендаторов;
- рост стоимости самой недвижимости в долгосрочной перспективе.
Например, квартиру можно приобрести за условные 60 000 долларов, несколько лет сдавать, а впоследствии продать дороже. В таком случае итоговый результат будет состоять не только из полученной аренды, но и из изменения стоимости объекта.
Проблема заключается в том, что ни постоянная загрузка квартиры, ни рост ее цены не гарантированы.
Сначала посчитайте реальную доходность
Одна из наиболее распространенных ошибок - умножить месячную аренду на 12 и разделить полученную сумму на стоимость квартиры.
Допустим, квартира стоит 60 000 долларов и сдается за эквивалент 400 долларов в месяц. На первый взгляд получается:
400 × 12 = 4 800 долларов в год.
Грубая доходность составляет:
4 800 / 60 000 × 100% = 8% годовых.
Но эти 8% еще нельзя считать реальной доходностью владельца.
К цене квартиры нужно добавить первоначальные расходы
Для сдачи объект часто приходится подготовить. Даже если квартира находится в хорошем состоянии, могут понадобиться мебель, бытовая техника, освещение, сантехника, текстиль и другие вещи.
Если сама квартира обошлась в 60 000 долларов, а еще 7 000 долларов пришлось потратить на ремонт, мебель, оформление сделки и подготовку объекта, фактически в инвестицию вложено уже 67 000 долларов.
Доходность необходимо считать относительно всей вложенной суммы.
Квартира может простаивать
Арендатор съехал, а нового удалось найти только через месяц. Уже потеряна примерно 1/12 потенциальной годовой аренды.
Если объект неудачно расположен, слишком дорог для своего района или ориентирован на узкую аудиторию, периоды без арендаторов могут быть еще длиннее.
При расчете инвестиции безопаснее не исходить из того, что квартира будет сдаваться 365 дней в году. Небольшой резерв на простой делает прогноз гораздо реалистичнее.
Есть регулярные и неожиданные расходы
У владельца периодически возникают затраты, которые легко недооценить до покупки недвижимости:
- ремонт и замена бытовой техники;
- обновление мебели;
- сантехнические работы;
- часть коммунальных расходов во время простоя;
- поиск новых арендаторов;
- налоги с арендного дохода;
- страхование, если владелец им пользуется;
- обновление квартиры после нескольких лет эксплуатации.
Отдельно стоит учитывать крупные расходы. Поломка холодильника, стиральной машины или бойлера может забрать значительную часть прибыли за один месяц.
Валовая и чистая доходность - разные показатели
Для предварительного сравнения объектов удобно использовать валовую доходность:
Годовая аренда / полная стоимость покупки × 100%.
Но для принятия решения гораздо важнее чистая доходность:
(Арендный доход - все расходы) / фактически вложенный капитал × 100%.
Допустим, потенциально квартира приносит 4 800 долларов в год. За год возник месяц простоя, а обслуживание, мелкий ремонт и другие расходы составили еще эквивалент 600 долларов.
Получается:
4 800 - 400 - 600 = 3 800 долларов.
Если всего в объект вложено 67 000 долларов, чистая доходность до учета дополнительных индивидуальных расходов составит около 5,7%.
Это уже заметно отличается от первоначальных 8%.
Но арендная плата - не единственная прибыль
Смотреть исключительно на арендную доходность тоже не совсем правильно. Квартира остается в собственности инвестора и со временем может подорожать.
Если объект приносит несколько процентов чистого дохода от аренды и одновременно растет в цене, совокупный результат может оказаться привлекательным.
Но возможен и противоположный сценарий: аренда приносит деньги, однако цена самой квартиры в валютном выражении практически не меняется или снижается.
Поэтому при долгосрочной оценке стоит разделять два показателя:
- доход от эксплуатации квартиры;
- изменение стоимости самой недвижимости.
Какая квартира лучше подходит именно для аренды
Инвестиционную квартиру стоит выбирать иначе, чем жилье для себя. Личные предпочтения владельца здесь имеют гораздо меньшее значение.
Главный вопрос - насколько легко объект будет сдавать следующий владелец или вы сами.
Ликвидная площадь
Для массового рынка аренды обычно проще работать с относительно компактными квартирами. У них ниже абсолютная стоимость покупки, а потенциальная аудитория арендаторов достаточно широкая.
Большая дорогая квартира может приносить больше денег в месяц, но первоначальные вложения существенно выше, а круг потенциальных жильцов уже.
Транспорт и инфраструктура
Для арендатора нередко важнее удобство повседневной жизни, чем престиж самого жилого комплекса.
Метро или удобный общественный транспорт, магазины, рабочие районы, университеты, медицинские учреждения и другая инфраструктура способны непосредственно влиять на спрос.
Иногда простая квартира в удобном месте оказывается более удачной инвестицией, чем дорогой объект в красивом, но плохо связанном с городом жилом комплексе.
Адекватный ремонт
Дорогой дизайнерский ремонт не обязательно значительно увеличит арендную плату.
Для массовой долгосрочной аренды чаще важны хорошее состояние квартиры, нейтральный интерьер, исправная техника, удобная мебель и отсутствие очевидных бытовых проблем.
Если дополнительные 10 000 долларов ремонта позволяют увеличить аренду лишь на 50 долларов в месяц, окупаемость этих вложений будет очень долгой.
Новостройка или вторичный рынок
Оба варианта могут использоваться для арендного бизнеса, но экономика отличается.
Квартира в новом доме привлекательна современными коммуникациями, подъездом, планировкой и общим состоянием комплекса. Но объект без ремонта требует значительных дополнительных вложений, а между покупкой и появлением первого арендатора может пройти много времени.
Готовая квартира на вторичном рынке иногда позволяет начать сдачу практически сразу после покупки. При этом необходимо внимательнее оценивать состояние дома, коммуникаций и самой квартиры.
Поэтому сравнивать стоит не цену квадратного метра, а полную сумму до состояния «можно заселять арендатора».
Покупка за наличные и покупка в кредит - разные инвестиции
Если квартира приобретается полностью за собственные средства, расчет относительно простой: нужно сравнить чистый арендный доход со всем вложенным капиталом.
При использовании кредита появляется дополнительный фактор - стоимость заемных денег.
Высокая арендная доходность сама по себе еще не делает покупку выгодной, если проценты по кредиту и сопутствующие расходы забирают значительную часть получаемой аренды.
В таком случае нужно отдельно рассчитывать денежный поток после платежей по кредиту.
Главный недостаток - в квартире замораживается большой капитал
Даже если квартира стабильно приносит доход, десятки тысяч долларов оказываются вложены в один объект.
Продать недвижимость за один день обычно невозможно. Если срочно понадобятся деньги, придется ждать покупателя или делать скидку.
Кроме того, невозможно продать условные 10% квартиры и оставить остальные 90% в собственности. В этом отношении недвижимость значительно менее гибкая, чем многие финансовые активы.
Не забывайте об альтернативной стоимости денег
Вопрос должен звучать не только как «будет ли квартира приносить прибыль?», но и как «лучший ли это способ использовать эти деньги?».
Если после всех расходов квартира дает, например, несколько процентов годовых, имеет смысл сравнить результат с другими доступными инвестору вариантами размещения капитала.
При этом сравнивать только проценты неправильно. Нужно учитывать риск, ликвидность, валюту вложений, потенциальный рост стоимости активов и объем собственного участия.
Квартира с положительным денежным потоком не автоматически является хорошей инвестицией. Важен результат относительно суммы вложенного капитала, рисков и альтернатив.
Насколько аренда квартиры является пассивным доходом
Доход от недвижимости часто называют пассивным, однако полностью пассивным он бывает далеко не всегда.
Владельцу приходится искать арендаторов, показывать квартиру, контролировать оплату, решать вопросы с техникой, организовывать ремонт и заниматься сменой жильцов.
Часть этих задач можно передать управляющему или риелтору, но тогда уменьшится чистая прибыль.
Особенно много участия обычно требует посуточная аренда. Потенциальная выручка может быть выше, но появляется постоянная работа с заселением, уборкой, бронированиями и гостями.
Когда квартира для аренды может быть хорошей инвестицией
Покупка выглядит значительно интереснее, если одновременно выполняется несколько условий:
- объект покупается по адекватной цене или с хорошим дисконтом;
- в районе существует устойчивый спрос на аренду;
- квартира подходит широкой группе арендаторов;
- не требуется непропорционально дорогой ремонт;
- после всех расходов остается приемлемая чистая доходность;
- объект достаточно ликвиден для последующей продажи;
- инвестору не понадобятся вложенные деньги в ближайшее время.
Особенно интересными могут быть ситуации, когда квартира приобретается дешевле сопоставимых объектов и после относительно небольших вложений становится готовой к аренде.
Когда от такой покупки лучше отказаться
Стоит осторожнее относиться к инвестиции, если квартира приобретается дорого исключительно из расчета на дальнейший рост рынка.
Также сомнительно выглядит объект, для которого необходим большой ремонт, а потенциальная арендная плата после него увеличивается незначительно.
Другими тревожными признаками могут быть:
- низкий спрос на аренду в конкретной локации;
- сложная транспортная доступность;
- слишком большая площадь для выбранного сегмента;
- очень высокая цена относительно возможной аренды;
- проблемный дом или документы;
- расчет доходности только при идеальной загрузке;
- отсутствие финансового резерва на ремонт и простой.
Как посчитать квартиру перед покупкой
Перед сделкой полезно составить простую таблицу и записать все предполагаемые цифры.
| Показатель | Что учитывать |
|---|---|
| Стоимость покупки | Цена квартиры |
| Расходы на сделку | Оформление и другие сопутствующие платежи |
| Подготовка | Ремонт, мебель, техника |
| Потенциальная аренда | Реальная рыночная ставка, а не максимальная цена в объявлениях |
| Простой | Периоды между арендаторами |
| Текущие расходы | Ремонт, обслуживание, налоги и другие затраты владельца |
| Чистый доход | Сколько фактически остается владельцу за год |
| Доходность | Чистый доход относительно всего вложенного капитала |
Еще полезнее сделать три сценария: оптимистичный, базовый и неблагоприятный. Например, проверить, что произойдет с доходностью, если аренда окажется на 10% дешевле ожидаемой или квартира будет пустовать два месяца в году.
Так стоит ли покупать квартиру исключительно для сдачи?
Да, квартира может быть хорошим источником долгосрочного дохода, но решение зависит прежде всего от конкретной цены покупки и потенциальной аренды.
Сам факт владения недвижимостью не делает инвестицию выгодной. Один объект, купленный по хорошей цене в районе с устойчивым спросом, может стабильно приносить доход и оставаться ликвидным. Другая квартира в том же городе может годами показывать слабую доходность из-за слишком высокой первоначальной стоимости.
Поэтому квартиру, которая покупается исключительно под аренду, полезно оценивать почти как небольшой бизнес: сколько необходимо вложить, какая будет выручка, какие возникнут расходы, насколько стабилен спрос и за сколько объект можно будет продать.
Если квартира приобретается только ради аренды, главный критерий - не нравится ли она владельцу, а насколько хорошо сходятся цифры. Сначала стоит посчитать полную стоимость инвестиции и реалистичный чистый доход, и только после этого принимать решение о покупке.
