При покупке квартиры легко сосредоточиться на том, подходит ли она лично вам: нравится ли вид из окна, достаточно ли большая кухня, удобно ли добираться до работы. Но если жильё рассматривается хотя бы частично как актив, стоит задать ещё один вопрос - насколько легко эту квартиру получится продать через несколько лет.
Ликвидная квартира - это не обязательно самая дорогая, новая или красивая квартира. Это объект, на который существует устойчивый спрос и для которого относительно легко найти покупателя по рыночной цене.
Особенно важна ликвидность для инвестиционной недвижимости. Рынок может измениться, понадобятся деньги, появится желание купить другое жильё или инвестор решит зафиксировать прибыль. В такой ситуации разница между двумя похожими квартирами может оказаться огромной: одна продаётся за несколько недель, а другая месяцами остаётся в объявлениях даже после снижения цены.
Хорошая квартира для жизни и ликвидная квартира - не всегда одно и то же. Чем универсальнее объект и шире круг потенциальных покупателей, тем обычно проще его перепродать.
Разберёмся, какие характеристики сильнее всего влияют на ликвидность квартиры в Украине и на что стоит смотреть ещё до покупки.
Что вообще означает ликвидность квартиры
Ликвидность показывает, насколько быстро актив можно превратить обратно в деньги без существенной потери стоимости.
Недвижимость сама по себе значительно менее ликвидна, чем деньги на банковском счёте. Продажа квартиры требует времени: нужно разместить объявление, найти покупателей, провести просмотры, договориться о цене и оформить сделку.
Но внутри рынка недвижимости ликвидность объектов сильно различается.
Условную однокомнатную квартиру в востребованном районе большого города могут постоянно искать десятки потенциальных покупателей. Большую нестандартную квартиру в слабой локации может рассматривать очень ограниченное количество людей.
Поэтому при одинаковой рыночной ситуации первый объект обычно продать проще.
Цена - один из главных факторов ликвидности
Чем выше абсолютная стоимость квартиры, тем меньше людей могут её купить.
Например, потенциальная аудитория квартиры за 60 000 долларов значительно шире, чем квартиры за 250 000 долларов.
Это не означает, что дорогая недвижимость обязательно неликвидна. В премиальном сегменте существует собственный спрос. Но количество потенциальных покупателей там значительно меньше.
Для массового рынка обычно наиболее ликвидны квартиры, стоимость которых соответствует бюджету большого числа покупателей конкретного города.
Не путайте ликвидность с низкой ценой
Очень дешёвая квартира не обязательно ликвидна.
Иногда низкая стоимость объясняется недостатками:
- неудачным районом;
- плохим состоянием дома;
- неудобной планировкой;
- проблемными документами;
- первым или последним этажом;
- слабой транспортной доступностью;
- неблагоприятным окружением.
Покупатель может приобрести такой объект с большой скидкой, но при последующей продаже столкнуться с той же причиной, из-за которой квартира когда-то стоила дёшево.
Ликвидная квартира - это не квартира, которую удалось купить максимально дёшево, а объект, который большое количество людей будет готово рассматривать по адекватной рыночной цене.
Город имеет принципиальное значение
Ликвидность начинается не с самой квартиры, а с рынка, на котором она находится.
В городе с растущим или относительно стабильным населением, рабочими местами, университетами и развитым бизнесом обычно существует постоянный спрос на жильё.
Если же население сокращается и люди преимущественно уезжают, даже качественная квартира может продаваться долго.
Для Украины этот фактор особенно важен из-за масштабной внутренней и внешней миграции населения.
Рынки Киева, Львова, Ужгорода, Одессы, Днепра и небольшого районного центра могут вести себя совершенно по-разному.
Военные риски тоже влияют на ликвидность
В украинских условиях местоположение объекта необходимо оценивать и с точки зрения военных рисков.
Они влияют не только на вероятность физического повреждения недвижимости, но и на количество людей, которые готовы покупать жильё в конкретном городе.
Если потенциальные покупатели считают регион слишком рискованным для долгосрочного проживания, спрос может существенно уменьшиться.
При этом ситуация различается даже между районами одного города.
Район часто важнее самого дома
Хороший ремонт можно сделать. Мебель можно заменить. Даже планировку иногда можно частично изменить.
Но перенести квартиру в другой район невозможно.
Поэтому локация остаётся одним из наиболее важных факторов ликвидности.
Покупатели обычно оценивают:
- транспортную доступность;
- время поездки до центра;
- магазины и супермаркеты;
- школы;
- детские сады;
- медицинские учреждения;
- парки и зоны отдыха;
- парковку;
- безопасность района;
- общее состояние окружающей застройки.
Чем больше повседневных потребностей можно закрыть рядом с домом, тем шире потенциальная аудитория квартиры.
Хорошая транспортная доступность расширяет аудиторию
Не каждый покупатель работает рядом с домом. Поэтому возможность быстро добраться в разные части города значительно повышает универсальность квартиры.
В Киеве существенным преимуществом может быть метро. В других крупных городах - удобный общественный транспорт и расположение рядом с основными транспортными магистралями.
Но здесь важно соблюдать баланс.
Дом непосредственно возле очень загруженной дороги может проигрывать из-за шума и загрязнения воздуха, даже если транспортная доступность отличная.
Центр не всегда ликвиднее хорошего спального района
Квартира в центре города обычно имеет сильную локацию, но высокая цена входа уменьшает количество потенциальных покупателей.
Кроме того, центральные районы могут иметь свои недостатки:
- старый жилой фонд;
- проблемы с парковкой;
- шум;
- изношенные коммуникации;
- неудобные дворы;
- высокую стоимость квадратного метра.
Хорошая квартира в развитом спальном районе возле транспорта, школ, магазинов и парков иногда может иметь более массовый спрос.
Однокомнатные квартиры обычно имеют широкую аудиторию
Небольшая однокомнатная квартира подходит сразу нескольким категориям покупателей.
Её могут покупать:
- для одного человека;
- для молодой пары;
- для студента;
- для пожилых родителей;
- как первую собственную квартиру;
- для сдачи в аренду.
Невысокая относительно других форматов стоимость входа дополнительно расширяет аудиторию.
Поэтому хорошие однокомнатные квартиры часто относятся к наиболее ликвидному сегменту рынка.
Двухкомнатная квартира может быть ещё универсальнее
У двухкомнатной квартиры выше цена, но и сценариев использования больше.
Она подходит одному человеку, паре, небольшой семье с ребёнком или человеку, которому нужен отдельный рабочий кабинет.
Для многих покупателей двухкомнатная квартира становится компромиссом между стоимостью и комфортом.
Поэтому рационально спроектированная двухкомнатная квартира средней площади в хорошей локации также может иметь очень высокую ликвидность.
Большая площадь уменьшает количество покупателей
Чем больше квартира, тем выше её общая стоимость и расходы на содержание.
Трёх- и четырёхкомнатные квартиры могут быть востребованы семьями, но потенциальная аудитория уже становится уже.
Особенно сложно может быть с очень большими квартирами площадью 150-200 м² в обычных жилых районах.
Покупатель с таким бюджетом часто начинает рассматривать альтернативы: квартиру более высокого класса, частный дом или жильё в другой локации.
Оптимальная площадь важнее минимальной
Стремление купить минимально возможную площадь не всегда оправдано.
Например, студия площадью 18-20 м² стоит дешевле обычной однокомнатной квартиры, но подходит значительно меньшему количеству людей для постоянного проживания.
Слишком маленькая кухня, отсутствие нормального места для хранения вещей или невозможность организовать рабочее место могут уменьшить привлекательность объекта.
Поэтому для ликвидности важен баланс между доступной стоимостью и нормальной функциональностью.
Планировка должна быть понятной
Одна из наиболее недооценённых характеристик квартиры - планировка.
Массовому покупателю обычно проще продать объект с:
- комнатами нормальной формы;
- минимумом бесполезных коридоров;
- достаточным количеством окон;
- понятным расположением кухни;
- местами для хранения вещей;
- возможностью нормально расставить мебель.
Необычная дизайнерская планировка может нравиться конкретному владельцу, но при продаже вкусы следующего покупателя могут совершенно не совпасть.
Для ликвидной квартиры обычно лучше немного скучная, но функциональная планировка, чем эффектное решение, которое подходит только определённому образу жизни.
Проходные комнаты уменьшают универсальность
Для семьи отдельные комнаты обычно значительно удобнее проходных.
Если попасть в спальню можно только через гостиную, количество сценариев использования квартиры уменьшается.
То же относится к комнатам необычной формы или помещениям без нормального естественного освещения.
Чем проще покупателю представить в квартире собственную жизнь, тем легче обычно проходит продажа.
Количество окон имеет значение
Окна определяют не только освещённость, но и возможности планировки.
Например, квартира большой площади всего с двумя окнами может оказаться значительно менее гибкой, чем немного меньший объект с тремя.
Особенно это важно для новостроек со свободной или условно свободной планировкой.
Красивые цифры площади в объявлении не компенсируют неудачную конфигурацию помещения.
Первый этаж обычно продаётся сложнее
Часть покупателей принципиально не рассматривает первый этаж.
Причины могут быть разными:
- меньше приватности;
- шум возле подъезда;
- опасения относительно безопасности;
- холод от подвального помещения;
- вид на припаркованные автомобили;
- необходимость закрывать окна шторами.
У первого этажа есть и преимущества - например, отсутствие зависимости от лифта. Но для перепродажи важнее то, что часть аудитории автоматически исключает такие квартиры из поиска.
Последний этаж зависит от конкретного дома
В старом жилом фонде покупатели могут опасаться состояния крыши, жары летом и возможных протечек.
В современной новостройке последний этаж может, наоборот, считаться преимуществом: нет соседей сверху, меньше шума и может быть хороший вид.
Поэтому оценивать последний этаж нужно вместе с типом и состоянием дома.
Средние этажи обычно наиболее универсальны
Если цель - максимальная ликвидность, квартира на среднем этаже часто является наиболее нейтральным вариантом.
Она не вызывает опасений, характерных для первого этажа, и не создаёт вопросов, связанных с крышей или очень большой высотой.
Чем меньше у объекта характеристик, из-за которых покупатель может сразу отказаться от просмотра, тем лучше для ликвидности.
Слишком высокий этаж подходит не всем
Современные жилые комплексы могут иметь 20-30 этажей и больше.
Красивый вид с высокого этажа является преимуществом, но часть покупателей не хочет жить настолько высоко.
Кроме того, возрастает зависимость от работы лифтов.
В украинских условиях к этому добавляется вопрос устойчивости электроснабжения и возможности комфортно пользоваться домом во время отключений.
Лифт важен даже в относительно невысоком доме
Квартира на пятом этаже дома без лифта может быть приемлемой для молодого человека, но уже неудобной для семьи с маленьким ребёнком или пожилого покупателя.
Это автоматически уменьшает аудиторию.
Поэтому при покупке квартиры для последующей перепродажи стоит смотреть не только на состояние самого жилья, но и на удобство ежедневного доступа к нему.
Состояние дома иногда важнее ремонта квартиры
Можно сделать дорогой современный ремонт внутри квартиры, но покупатель всё равно сначала проходит через двор и подъезд.
Если дом имеет:
- разрушенный фасад;
- неприятный подъезд;
- старые коммуникации;
- проблемную крышу;
- постоянные аварии;
- неухоженную территорию,
это будет влиять на стоимость и скорость продажи каждой квартиры в нём.
Внутренний ремонт можно обновить, а состояние всего дома отдельный собственник изменить практически не может.
Новостройка не автоматически ликвиднее вторички
Новый дом имеет очевидные преимущества: современные коммуникации, новые лифты, благоустроенную территорию, свежие подъезды.
Но ликвидность зависит от конкретного проекта.
Новостройка на окраине без нормального транспорта может проигрывать хорошему дому старого фонда возле метро.
Кроме того, в большом новом ЖК собственник может конкурировать при продаже с десятками аналогичных квартир.
Массовый ЖК создаёт много одинаковых предложений
Представим комплекс, в котором построено несколько тысяч квартир.
Одновременно на продажу могут выйти десятки одинаковых однокомнатных объектов.
Покупатель легко сравнивает их между собой и выбирает самое выгодное предложение.
В такой ситуации продавцы начинают конкурировать ценой.
Поэтому большое количество аналогичных квартир в одном комплексе способно уменьшать индивидуальную ликвидность объекта.
Но слишком уникальная квартира тоже риск
Противоположная крайность - объект, аналогов которому почти нет.
Например, двухуровневая квартира необычной формы с огромной террасой может быть очень привлекательной для конкретного покупателя.
Но найти именно такого человека может быть сложно.
Для максимальной ликвидности обычно лучше находиться где-то посередине: квартира должна иметь преимущества, но оставаться понятным массовому рынку продуктом.
Ремонт влияет на скорость продажи, но не всегда окупается
Хорошая готовая квартира позволяет покупателю быстро заселиться и избавляет его от необходимости заниматься ремонтом.
Это может повысить привлекательность объекта.
Однако слишком дорогой индивидуальный интерьер редко возвращает всю свою стоимость при продаже.
Если собственник вложил 50 000 долларов в эксклюзивный ремонт, это не означает, что рынок автоматически оценит квартиру на 50 000 долларов дороже.
Нейтральный интерьер обычно легче продать
Для квартиры, которую в будущем планируется продавать, практичнее универсальный интерьер.
Нейтральные стены, простые материалы, функциональная кухня и нормальное освещение позволяют покупателю легче представить здесь собственную мебель и стиль.
Очень яркий или специфический дизайн может создать дополнительное возражение: покупатель сразу закладывает расходы на переделку.
Квартира без ремонта тоже может быть ликвидной
Особенно это относится к новостройкам.
Часть покупателей специально ищет жильё без отделки, чтобы самостоятельно выбрать материалы и дизайн.
Главное - чтобы цена соответствовала состоянию квартиры.
Проблема возникает, когда собственник пытается продать объект без ремонта почти по цене полностью готового жилья.
Балкон или лоджия остаются преимуществом
Дополнительное пространство можно использовать для хранения вещей, отдыха или организации рабочего места.
Особенно заметна ценность балкона в небольших квартирах.
Но его отсутствие не обязательно делает объект неликвидным, если квартира имеет другие сильные характеристики и формат дома изначально не предусматривает балконы.
Парковка становится всё важнее
В крупных украинских городах количество автомобилей велико, а многие старые районы не рассчитаны на современную нагрузку.
Если возле дома невозможно вечером найти место для автомобиля, это становится реальным недостатком.
Наличие подземного паркинга, отдельной парковки или хотя бы разумно организованной придомовой территории повышает удобство жилья.
При этом дорогое обязательное паркоместо может увеличить общий бюджет покупки и уменьшить аудиторию.
Шум способен сильно испортить хорошую квартиру
Квартира может находиться в отличном районе, но окна выходят:
- на шестиполосную дорогу;
- железную дорогу;
- ночное заведение;
- промышленный объект;
- очень шумную детскую или спортивную площадку.
Такие характеристики невозможно исправить ремонтом.
Перед покупкой полезно посетить квартиру не только днём, но и утром или вечером.
Вид из окна влияет, но не должен стоить слишком дорого
Хороший вид помогает при продаже. Окна на парк, реку, тихий двор или городской пейзаж создают эмоциональное преимущество.
Но инвестору важно оценивать цену этого преимущества.
Если застройщик или продавец требует огромную доплату за вид, вернуть её при следующей продаже может быть сложно.
Для ликвидности обычно важнее отсутствие явно плохого вида, чем наличие исключительного.
Документы могут превратить хорошую квартиру в неликвидную
Даже привлекательная квартира может продаваться сложно, если с документами возникают вопросы.
Проблемы могут быть связаны с неоформленной перепланировкой, правами третьих лиц, наследством, арестами, залогом или другими юридическими обстоятельствами.
Часть покупателей просто откажется от такой сделки, а покупатель с ипотечным финансированием может вообще не иметь возможности её провести.
Юридическая чистота - это тоже характеристика ликвидности. Чем проще и понятнее будущая сделка, тем шире круг потенциальных покупателей.
Возможность покупки по ипотечной программе расширяет спрос
Если квартира соответствует требованиям банков и действующих ипотечных программ, её могут рассматривать не только покупатели с полной суммой наличными.
Это увеличивает потенциальную аудиторию.
Поэтому объект с прозрачными документами и понятным юридическим статусом имеет дополнительное преимущество.
Инфраструктура должна быть реальной, а не обещанной
Особенно это актуально при покупке квартиры в новом районе.
На визуализациях застройщика могут присутствовать школы, детские сады, магазины, парки и новые дороги.
Но инвестору стоит разделять уже существующую инфраструктуру, реально строящиеся объекты и планы, которые пока существуют только в презентации.
Если будущая ликвидность квартиры полностью зависит от строительства новой станции метро или крупной дороги, риск значительно возрастает.
Важно понимать, кто купит квартиру после вас
Это один из самых полезных вопросов при выборе недвижимости.
Представьте, что квартиру нужно продать через пять лет.
Кому она подойдёт?
Если можно назвать сразу несколько категорий покупателей - это хороший признак.
Например, небольшую двухкомнатную квартиру возле метро могут рассматривать молодые пары, семьи с одним ребёнком, инвесторы под аренду и родители для взрослого ребёнка.
А огромная квартира без лифта в старом доме может иметь намного более узкую аудиторию.
Ликвидность для продажи и аренды часто совпадает
Квартиры, которые легко продать, нередко легко и сдать.
Причина в похожих требованиях аудитории:
- хорошая локация;
- удобный транспорт;
- нормальная планировка;
- разумная площадь;
- адекватная стоимость;
- развитая инфраструктура.
Поэтому арендный спрос может служить дополнительным индикатором качества объекта.
Сравнивайте квартиру с конкурентами до покупки
Полезно представить, что вы уже не покупаете, а продаёте выбранную квартиру.
Откройте объявления в том же районе и найдите 10-20 максимально похожих объектов.
Сравните:
- цену;
- площадь;
- этаж;
- состояние;
- возраст дома;
- расстояние до транспорта;
- ремонт;
- планировку.
После этого задайте простой вопрос: почему будущий покупатель должен выбрать именно вашу квартиру?
Если ответа нет уже сегодня, при перепродаже ситуация может оказаться сложной.
Не переплачивайте за ликвидный объект
Даже идеальную квартиру можно купить слишком дорого.
Допустим, реальная рыночная стоимость похожих объектов составляет около 70 000 долларов, но покупатель отдаёт 80 000 из-за красивого ремонта или эмоционального желания жить именно здесь.
Через несколько лет квартира может оставаться ликвидной, но для возврата вложенных денег рынку сначала придётся компенсировать первоначальную переплату.
Ликвидность не защищает от плохой цены покупки. Хороший объект, купленный значительно выше рынка, может оказаться плохой инвестицией.
Скидка при покупке создаёт запас прочности
Если квартиру удаётся купить немного ниже справедливой рыночной стоимости без скрытых проблем, это улучшает позицию будущего продавца.
Например, при необходимости быстро выйти из инвестиции можно предложить небольшую скидку и всё равно не потерять значительную часть капитала.
Но сама по себе большая скидка должна вызывать вопрос: почему другие покупатели не забрали этот объект раньше?
Как проверить ликвидность на практике
До покупки полезно провести небольшой анализ рынка.
Можно посмотреть:
- сколько похожих квартир выставлено в районе;
- насколько отличаются цены;
- как долго объявления остаются активными;
- много ли объектов регулярно снижают цену;
- сколько квартир сдаётся в аренду;
- есть ли конкуренция с новостройками;
- какие планировки встречаются чаще всего.
Одна только цена в объявлении не показывает реальную ликвидность, но анализ большого количества предложений помогает понять структуру рынка.
Не ориентируйтесь только на цену за квадратный метр
Две квартиры могут стоить одинаковые 1 500 долларов за квадратный метр, но иметь совершенно разную ликвидность.
Например:
Первая - 40 м² за 60 000 долларов.
Вторая - 100 м² за 150 000 долларов.
Цена квадратного метра одинаковая, но количество людей с бюджетом 60 000 и 150 000 долларов существенно различается.
Для ликвидности абсолютная стоимость объекта часто не менее важна, чем стоимость квадратного метра.
Что особенно важно для инвестиционной квартиры
Если жильё покупается не для себя, а преимущественно как актив, эмоциональные критерии стоит отодвинуть на второй план.
Инвестору важнее:
- массовый спрос;
- адекватная цена входа;
- ликвидная площадь;
- универсальная планировка;
- хорошая транспортная доступность;
- возможность сдавать квартиру;
- понятный юридический статус;
- отсутствие критических недостатков.
Квартира не обязана нравиться инвестору лично. Она должна нравиться достаточно большому количеству потенциальных покупателей.
Какие квартиры обычно сложнее продать
Проблемы с ликвидностью чаще возникают у объектов, где одновременно присутствует несколько ограничивающих факторов.
Например:
- очень большая площадь;
- высокая абсолютная стоимость;
- слабая локация;
- неудачная планировка;
- плохое состояние дома;
- отсутствие лифта на высоком этаже;
- сложные документы;
- слишком специфический ремонт;
- сильный шум;
- плохой вид;
- большое количество аналогичных предложений.
Один недостаток ещё не делает квартиру неликвидной. Например, первый этаж в отличном районе по хорошей цене всё равно может быстро найти покупателя.
Проблема возникает, когда недостатки складываются вместе, а цена их не компенсирует.
Универсальная квартира обычно выглядит довольно просто
Если попытаться составить условный портрет ликвидного объекта массового сегмента, он может выглядеть так:
- востребованный город;
- развитый район;
- удобный общественный транспорт;
- одно- или двухкомнатный формат;
- разумная площадь;
- функциональная планировка;
- средний этаж;
- нормальное состояние дома;
- понятные документы;
- цена в пределах рынка.
В таком описании нет ничего необычного. И именно в этом его преимущество: объект подходит большому количеству людей.
Как выбрать ликвидную квартиру для последующей продажи
При выборе квартиры полезно мысленно поменяться местами с будущим покупателем. Не спрашивать только «нравится ли она мне», а оценить, сколько людей захотят купить такой объект через несколько лет.
Наибольшее значение обычно имеют город и район, транспортная доступность, абсолютная стоимость квартиры, площадь, количество комнат, планировка, этаж, состояние дома и юридическая чистота.
Хороший ремонт, красивый вид или дорогая техника могут помогать продаже, но они редко способны компенсировать фундаментальные недостатки - плохую локацию, неудобную планировку или слишком высокую цену.
Чем меньше в квартире характеристик, которые заставляют значительную часть покупателей сразу сказать «нет», тем выше её потенциальная ликвидность.
Для инвестиционной покупки особенно полезно выбирать не самую необычную квартиру, а наиболее универсальную. Небольшая или средняя площадь, нормальная планировка, хороший район и разумная цена обычно дают более широкий выбор будущих покупателей.
И наконец, ликвидность всегда зависит от цены. Практически любую квартиру можно продать быстро, если достаточно сильно снизить стоимость. Задача инвестора заключается в другом - выбрать объект, который при нормальной рыночной ситуации можно будет продать без большого дисконта.
Поэтому оценивать будущую продажу стоит ещё до покупки. Если уже сегодня понятно, кому может понадобиться эта квартира, с какими объектами она будет конкурировать и почему покупатель выберет именно её, вероятность удачного выхода из инвестиции становится значительно выше.
