При покупке квартиры под аренду часто приходится выбирать между однокомнатной и двухкомнатной. Логика кажется простой: двухкомнатная квартира больше, поэтому её можно сдавать дороже. Однако для инвестора важна не максимальная сумма аренды сама по себе, а доход относительно стоимости покупки и всех вложенных денег.
Однокомнатная квартира обычно дешевле, требует меньше средств на ремонт и подходит очень широкой аудитории арендаторов. Двухкомнатная стоит дороже, но может приносить больший ежемесячный доход, привлекать семьи и арендаторов, которым нужна отдельная спальня или рабочая комната.
Квартира, которая сдаётся дороже, не обязательно является более выгодной инвестицией. Сравнивать нужно чистый годовой доход с полной суммой вложенного капитала.
Разберём, какую квартиру выгоднее покупать для долгосрочной аренды в Украине, чем отличаются однокомнатные и двухкомнатные объекты и в каких случаях дополнительная комната действительно оправдывает более высокую цену покупки.
Почему однокомнатные квартиры так популярны среди инвесторов
Однокомнатная квартира - один из наиболее понятных форматов жилья для сдачи в долгосрочную аренду.
Причина прежде всего в широкой аудитории. Такую квартиру могут арендовать:
- один человек;
- молодая пара;
- студент;
- специалист, переехавший в другой город;
- человек, временно живущий отдельно от семьи;
- пара без детей.
Для многих арендаторов отдельная небольшая квартира является компромиссом между стоимостью и комфортом.
Благодаря этому хороший однокомнатный объект в востребованной локации обычно имеет достаточно большую потенциальную аудиторию.
Главное преимущество однокомнатной квартиры - меньшая цена входа
Для инвестора стоимость покупки имеет огромное значение.
Допустим, в одном районе однокомнатная квартира стоит 55 000 долларов, а двухкомнатная - 75 000 долларов.
Разница составляет:
75 000 - 55 000 = 20 000 долларов.
Если двухкомнатная квартира сдаётся дороже, это ещё не означает, что дополнительные 20 000 долларов капитала работают достаточно эффективно.
Нужно определить, насколько именно увеличивается арендный доход.
Двухкомнатная квартира обычно не сдаётся в полтора-два раза дороже
Одна из особенностей рынка аренды заключается в том, что увеличение площади квартиры не приводит к пропорциональному увеличению арендной ставки.
Например, если хорошую однокомнатную квартиру можно сдать за 18 000 грн, аналогичная двухкомнатная в том же районе может стоить в аренду 23 000-25 000 грн.
Площадь и цена покупки заметно увеличились, но арендная плата выросла значительно слабее.
Именно поэтому небольшие квартиры нередко показывают более высокую доходность в процентах.
Простой пример доходности
Предположим, инвестор выбирает между двумя готовыми квартирами в одном районе.
Однокомнатная:
- полная стоимость с ремонтом - 55 000 долларов;
- аренда - 450 долларов в месяц.
Валовой доход за год:
450 × 12 = 5 400 долларов.
Валовая доходность:
5 400 ÷ 55 000 × 100% ≈ 9,8%.
Двухкомнатная:
- полная стоимость - 75 000 долларов;
- аренда - 580 долларов в месяц.
Годовой доход:
580 × 12 = 6 960 долларов.
Доходность:
6 960 ÷ 75 000 × 100% ≈ 9,3%.
Двухкомнатная квартира приносит владельцу больше денег, но однокомнатная немного выигрывает по эффективности вложенного капитала.
Разница особенно заметна при дорогой недвижимости
Чем дороже дополнительная площадь, тем внимательнее стоит оценивать её способность генерировать дополнительную аренду.
Представим другой вариант:
- однокомнатная квартира - 60 000 долларов и 500 долларов аренды;
- двухкомнатная - 90 000 долларов и 650 долларов аренды.
За дополнительные 30 000 долларов инвестор получает только 150 долларов дополнительной аренды в месяц.
За год это:
150 × 12 = 1 800 долларов.
Доходность дополнительных 30 000 долларов капитала составляет всего:
1 800 ÷ 30 000 × 100% = 6%.
Это хороший способ оценить, имеет ли смысл доплачивать за вторую комнату именно как инвестору.
Но двухкомнатная квартира может иметь более стабильных арендаторов
У двухкомнатного жилья есть важное преимущество - другая структура спроса.
Такую квартиру чаще рассматривают:
- пары, которым нужна отдельная спальня;
- семьи с ребёнком;
- люди, работающие из дома;
- два человека, которым нужны отдельные комнаты;
- арендаторы, планирующие жить в квартире несколько лет.
Для семьи переезд обычно сложнее, чем для одного человека. Если квартира устраивает по цене, району и состоянию, арендаторы могут оставаться в ней достаточно долго.
Для собственника это уменьшает частоту смены жильцов и потенциальные периоды простоя.
Однокомнатные квартиры могут иметь более высокую ротацию
Широкая аудитория однокомнатного жилья одновременно является и его особенностью.
Один человек или молодая пара могут легче сменить район, город или страну.
Поэтому в некоторых сегментах арендаторы небольших квартир меняются чаще.
Само по себе это не проблема, если объект находится в востребованной локации и нового жильца можно найти быстро.
Но при расчёте доходности лучше учитывать не идеальные 12 месяцев аренды, а реалистичный средний простой за несколько лет.
Один месяц простоя способен изменить результат
Вернёмся к примеру:
- однокомнатная - 450 долларов в месяц;
- двухкомнатная - 580 долларов.
Допустим, однокомнатная квартира за год один месяц простаивает:
450 × 11 = 4 950 долларов.
А двухкомнатную весь год арендует одна семья:
580 × 12 = 6 960 долларов.
Тогда валовая доходность составит:
- однокомнатная - 4 950 ÷ 55 000 × 100% = 9%;
- двухкомнатная - 6 960 ÷ 75 000 × 100% ≈ 9,3%.
Теперь уже двухкомнатная квартира немного выгоднее.
Это показывает, насколько важна не только заявленная ставка, но и фактическая загрузка объекта.
Локация влияет на выбор формата квартиры
Нет универсального правила, согласно которому однокомнатная квартира всегда востребованнее двухкомнатной.
Структура спроса зависит от района.
Возле университетов, крупных офисных центров, метро и деловых районов может быть особенно высоким спрос на небольшие квартиры.
В семейных жилых районах рядом со школами, детскими садами и парками более привлекательными могут оказаться двухкомнатные объекты.
Правильный формат инвестиционной квартиры должен соответствовать аудитории конкретного района.
Возле университетов однокомнатная квартира часто выглядит логичнее
Если рядом находится крупный университет или несколько учебных заведений, значительную часть спроса могут формировать студенты, молодые специалисты и пары.
Для них небольшая квартира обычно доступнее.
Инвестору при этом требуется меньше капитала, а потенциальная аудитория остаётся широкой.
Однако стоит учитывать сезонность и возможную более частую смену арендаторов.
В семейном районе двухкомнатная может быть интереснее
Если рядом хорошие школы, детские сады, парки и удобная повседневная инфраструктура, район может привлекать семьи.
Для пары с ребёнком однокомнатной квартиры часто уже недостаточно.
Двухкомнатная позволяет выделить спальню, детскую или отдельную рабочую комнату.
В таком районе дополнительная площадь может иметь для арендатора значительно большую ценность, чем в локации, ориентированной преимущественно на студентов и молодых специалистов.
Планировка иногда важнее количества комнат
Две квартиры одинаковой площади могут иметь совершенно разную привлекательность.
Например, компактная двухкомнатная квартира площадью 48-52 м² с двумя отдельными комнатами и нормальной кухней может быть очень удобным арендным объектом.
А большая однокомнатная площадью 50 м² может использовать пространство менее эффективно.
Для инвестора каждый дополнительный квадратный метр должен либо повышать комфорт арендатора, либо увеличивать арендную ставку.
Если площадь есть, но не создаёт дополнительной ценности, инвестор просто платит за лишние метры.
Евродвушка может стать компромиссным вариантом
На рынке новостроек распространены квартиры с отдельной спальней и кухней-гостиной, которые часто называют евродвушками.
По площади такой объект может быть ближе к большой однокомнатной квартире, но функционально предлагает два отдельных пространства.
Для аренды это интересный формат, потому что квартира подходит:
- одному человеку;
- паре;
- небольшой семье;
- человеку, работающему из дома.
Если разница в цене с обычной однокомнатной небольшая, такой вариант способен обеспечить хорошее сочетание стоимости покупки и арендной ставки.
Двухкомнатная квартира дороже в ремонте
При покупке квартиры без готового ремонта важно учитывать не только цену квадратного метра.
Большая площадь означает дополнительные расходы на:
- напольные покрытия;
- покраску стен;
- освещение;
- двери;
- мебель;
- текстиль;
- кондиционирование.
Кроме того, вторую комнату нужно полноценно обставить.
Если дополнительная комната увеличила стоимость покупки и ремонта на 20 000 долларов, а аренду - всего на 100 долларов в месяц, инвестиционная эффективность такой доплаты может оказаться невысокой.
Но кухня и санузел стоят примерно одинаково
У двухкомнатной квартиры есть и обратный экономический эффект.
Самые дорогие элементы ремонта - кухня и санузел - нужны и в однокомнатной, и в двухкомнатной квартире.
Добавление второй жилой комнаты не означает удвоение стоимости ремонта.
Поэтому компактная двухкомнатная квартира иногда оказывается достаточно эффективной по общей стоимости подготовки к аренде.
Коммунальные расходы тоже имеют значение
В долгосрочной аренде большинство коммунальных платежей обычно оплачивает арендатор.
Но размер этих платежей влияет на привлекательность квартиры.
Если большая квартира заметно дороже в отоплении и обслуживании, арендатор учитывает не только указанную в объявлении ставку, но и общую стоимость проживания.
Например, две квартиры могут стоить 18 000 и 22 000 грн в месяц, но если вторая имеет значительно более высокие коммунальные платежи, фактическая разница для арендатора будет больше четырёх тысяч гривен.
В современных ЖК разница может быть небольшой
Компактная двухкомнатная квартира в энергоэффективном новом доме не обязательно будет существенно дороже в эксплуатации, чем большая однокомнатная квартира.
Поэтому полезнее сравнивать конкретную площадь, отопление и тарифы на обслуживание дома, а не только количество комнат.
Однокомнатную квартиру проще заполнить мебелью
Для сдачи небольшой квартиры обычно требуется меньше мебели.
Базовой комплектации могут быть достаточно:
- кровать или диван;
- шкаф;
- кухня;
- стол;
- несколько стульев;
- основная бытовая техника.
В двухкомнатной квартире пустая вторая комната выглядит странно, поэтому её также приходится обставлять.
Это увеличивает первоначальные вложения и будущие расходы на обновление мебели.
Двухкомнатная квартира позволяет гибче работать с аудиторией
Дополнительную комнату можно использовать по-разному.
Она может быть:
- спальней;
- детской;
- кабинетом;
- гостевой комнатой.
После распространения удалённой работы отдельное рабочее пространство стало дополнительным преимуществом для части арендаторов.
Поэтому хорошая двухкомнатная квартира может охватывать более разнообразные жизненные сценарии.
Для пары однокомнатной квартиры часто достаточно
При этом далеко не каждому арендатору нужна дополнительная комната.
Молодая пара без детей может предпочесть современную однокомнатную квартиру в хорошем районе более старой или удалённой двухкомнатной за те же деньги.
Это ещё раз показывает, что количество комнат нельзя рассматривать отдельно от состояния жилья и локации.
Что проще сдать при снижении доходов населения
В периоды экономической неопределённости более доступные квартиры получают дополнительное преимущество.
Если арендаторы стараются сократить расходы, часть людей может переходить из двухкомнатных квартир в однокомнатные или выбирать меньшую площадь.
Нижняя абсолютная стоимость аренды расширяет аудиторию.
Поэтому небольшой объект в хорошем районе обычно обладает определённым запасом устойчивости при ухудшении экономической ситуации.
Но семья не всегда может уменьшить площадь
У семейного сегмента спрос менее гибкий.
Если семье объективно нужны две комнаты, однокомнатная квартира не становится полноценной альтернативой только потому, что она дешевле.
Поэтому качественные двухкомнатные квартиры в районах с устойчивым семейным спросом также могут сохранять хорошую заполняемость.
Во время войны структура спроса в Украине изменилась
Внутренняя миграция существенно повлияла на рынок аренды в разных городах Украины.
В одних регионах увеличился спрос со стороны отдельных людей и пар, в других - со стороны семей, которые переехали вместе.
Поэтому данные о том, какой формат квартиры лучше сдавался несколько лет назад, не всегда полностью отражают сегодняшнюю ситуацию.
Перед покупкой полезно изучить актуальные объявления именно в выбранном городе и районе.
Как понять, какой формат востребован в конкретном районе
Даже без сложной аналитики можно провести небольшое исследование рынка.
Посмотрите объявления об аренде и отдельно сравните однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
Стоит обратить внимание на:
- количество предложений;
- диапазон ставок;
- состояние квартир;
- площадь;
- этаж;
- возраст дома;
- как долго объявления остаются активными.
Особенно полезно наблюдать за рынком несколько недель.
Если хорошие однокомнатные квартиры быстро исчезают, а двухкомнатные долго остаются в выдаче, это важный сигнал. Возможна и обратная ситуация.
Не ориентируйтесь на самые дорогие объявления
Владелец может выставить двухкомнатную квартиру за 30 000 грн, но это ещё не означает, что рынок готов платить такую сумму.
Для инвестиционного расчёта лучше использовать реалистичную ставку, по которой аналогичные объекты действительно находят арендаторов.
Если расчёт становится выгодным только при максимальной цене среди всех объявлений района, инвестиция имеет слабый запас прочности.
Лучше закладывать небольшой простой
Даже очень ликвидная квартира может периодически оставаться без арендатора.
Поэтому вместо расчёта:
месячная аренда × 12
для консервативной оценки можно использовать 11 или 11,5 оплаченных месяцев в году.
Это позволяет сравнивать варианты реалистичнее.
Сравним чистый доход двух квартир
Предположим, есть два объекта.
Однокомнатная квартира:
- все вложения - 55 000 долларов;
- аренда - 450 долларов;
- 11,5 оплаченных месяцев;
- расходы владельца - 400 долларов в год.
Доход:
450 × 11,5 = 5 175 долларов.
После расходов:
5 175 - 400 = 4 775 долларов.
Доходность до налогов:
4 775 ÷ 55 000 × 100% ≈ 8,7%.
Двухкомнатная квартира:
- все вложения - 75 000 долларов;
- аренда - 580 долларов;
- 11,5 оплаченных месяцев;
- расходы - 550 долларов в год.
Доход:
580 × 11,5 = 6 670 долларов.
После расходов:
6 670 - 550 = 6 120 долларов.
Доходность:
6 120 ÷ 75 000 × 100% ≈ 8,2%.
В этом примере однокомнатная квартира снова немного выигрывает по процентной доходности.
Но двухкомнатная приносит больше денег в абсолютной сумме
У однокомнатной квартиры осталось 4 775 долларов в год, у двухкомнатной - 6 120 долларов.
Разница составляет:
6 120 - 4 775 = 1 345 долларов в год.
Поэтому выбор зависит ещё и от цели инвестора.
Если задача - получить максимальную эффективность ограниченного капитала, однокомнатная может оказаться интереснее.
Если капитала достаточно и важен больший денежный поток с одного объекта, двухкомнатная способна быть предпочтительнее.
Две однокомнатные иногда выгоднее одной большой квартиры
Если бюджет достаточно велик, стоит сравнивать не только одну однокомнатную с одной двухкомнатной.
Иногда вместо дорогой большой квартиры можно купить две небольшие.
Это даёт несколько преимуществ:
- два независимых источника аренды;
- если одна квартира простаивает, вторая продолжает приносить деньги;
- можно продать только один объект;
- арендный спрос распределён между двумя квартирами.
Но появляются и дополнительные расходы: два ремонта, две кухни, два санузла, больше бытовой техники и больше работы по управлению.
Поэтому такой вариант также требует отдельного расчёта.
Для последующей продажи однокомнатные квартиры обычно имеют широкую аудиторию
Небольшую квартиру покупают не только инвесторы.
Она может быть первым собственным жильём для одного человека или молодой пары, квартирой для студента или вариантом для родителей, которые хотят жить отдельно от взрослых детей.
Более доступная общая цена расширяет количество потенциальных покупателей.
Поэтому хороший однокомнатный объект обычно достаточно универсален и при аренде, и при последующей продаже.
У двухкомнатной квартиры тоже сильная ликвидность
Двухкомнатное жильё востребовано у семей, пар, людей с детьми и покупателей, которым нужна дополнительная комната.
Если квартира имеет разумную площадь и хорошую планировку, она также относится к достаточно универсальным форматам.
Проблемы чаще возникают не из-за второй комнаты, а из-за слишком большой площади и высокой итоговой цены.
Компактная двухкомнатная квартира может быть значительно ликвиднее объекта на 80-90 м² в том же районе.
Не стоит переплачивать за лишние квадратные метры
Для инвестиционной недвижимости площадь должна работать.
Если одна двухкомнатная квартира имеет 50 м², а другая - 70 м², но сдаются они почти по одинаковой цене, дополнительные 20 м² снижают доходность.
Для собственного проживания большая площадь может быть преимуществом.
Для инвестора это дополнительные деньги, которые должны приносить дополнительный доход.
Какой формат обычно интереснее при небольшом бюджете
При ограниченном капитале однокомнатная квартира часто выглядит логичнее.
Она позволяет:
- войти в рынок с меньшей суммой;
- потратить меньше на ремонт;
- проще укомплектовать жильё;
- работать с широкой аудиторией;
- сохранить относительно высокую ликвидность.
Оставшийся капитал можно сохранить как резерв на ремонт и простой, а не вкладывать все деньги в дополнительную площадь.
Когда стоит доплатить за двухкомнатную
Дополнительная комната особенно интересна, если разница в цене покупки относительно небольшая, а арендная ставка заметно выше.
Например, если однокомнатная квартира стоит 60 000 долларов, а компактная двухкомнатная - 68 000, разница составляет всего 8 000 долларов.
Если при этом аренда увеличивается с 500 до 600 долларов, дополнительные 8 000 долларов дают:
100 × 12 = 1 200 долларов дополнительного годового дохода.
Относительно доплаты:
1 200 ÷ 8 000 × 100% = 15%.
В таком случае покупка двухкомнатной квартиры выглядит намного интереснее.
Полезно отдельно считать доходность доплаты
Этот подход позволяет быстро сравнить два похожих объекта.
Сначала определите, сколько дополнительно нужно заплатить за более дорогую квартиру.
Затем посчитайте, сколько дополнительной аренды она принесёт за год.
Например:
- доплата за двухкомнатную - 20 000 долларов;
- дополнительная аренда - 100 долларов в месяц;
- дополнительный доход - 1 200 долларов в год.
Доходность доплаты:
1 200 ÷ 20 000 × 100% = 6%.
Если же доплата составляет 8 000 долларов при тех же дополнительных 100 долларах аренды, результат уже составляет 15%.
Таким образом, один и тот же прирост арендной ставки может делать двухкомнатную квартиру как привлекательной, так и невыгодной в зависимости от цены покупки.
Не забывайте о полной стоимости объекта
При сравнении нужно учитывать не только цену в объявлении.
В полную инвестицию могут входить:
- покупка;
- оформление сделки;
- ремонт;
- мебель;
- бытовая техника;
- комиссии;
- расходы до появления первого арендатора.
Особенно это важно при сравнении готовой однокомнатной квартиры с двухкомнатной новостройкой без ремонта.
Цена покупки в таком случае почти ничего не говорит о реальной разнице в объёме инвестиций.
Что выгоднее: однокомнатная или двухкомнатная квартира для аренды
Если рассматривать типичный инвестиционный сценарий, однокомнатная квартира часто выигрывает за счёт более низкой стоимости покупки, меньших расходов на ремонт и широкой аудитории арендаторов.
Она особенно интересна инвестору с ограниченным бюджетом, а также в районах с высоким спросом со стороны одного человека, молодых пар, студентов и специалистов.
Двухкомнатная квартира требует больше капитала, но приносит более высокий ежемесячный доход и может привлекать стабильных арендаторов, которые планируют жить в квартире дольше. Особенно хорошо этот формат работает в семейных районах и там, где арендаторам нужна отдельная спальня или рабочая комната.
Чаще всего выигрывает не определённое количество комнат, а квартира, у которой каждый дополнительный вложенный доллар действительно увеличивает арендный доход.
Если двухкомнатная стоит на 30-40% дороже, а сдаётся всего на 15-20% дороже, однокомнатная может показывать лучшую процентную доходность.
Если же компактная двухкомнатная стоит лишь немного дороже, но позволяет существенно повысить ставку и уменьшить ротацию арендаторов, дополнительная комната может оказаться очень выгодной.
Поэтому перед покупкой стоит взять несколько реальных однокомнатных и двухкомнатных квартир в выбранном районе, посчитать полную стоимость каждой после ремонта, определить реалистичную аренду и заложить простой и ежегодные расходы.
После этого сравнение становится гораздо проще: инвестору нужна не самая маленькая и не самая большая квартира, а объект с лучшим сочетанием цены входа, чистой доходности, стабильности спроса и ликвидности при последующей продаже.
