Новостройка или вторичка для сдачи в аренду

При покупке квартиры для сдачи в аренду один из первых вопросов - выбрать новостройку или жильё на вторичном рынке. На первый взгляд новая квартира кажется более привлекательной: современный дом, новые коммуникации, аккуратные подъезды, свежий ремонт и более высокая арендная ставка. Но вторичка часто дешевле, находится в уже сформированном районе и может начать приносить деньги практически сразу после покупки.

Для собственного проживания выбор во многом зависит от личных предпочтений. В инвестиционной квартире критерии другие. Здесь важно, сколько денег потребуется вложить, за какую сумму объект реально удастся сдавать, насколько стабилен спрос и сколько чистого дохода останется владельцу.

Для сдачи в аренду выгоднее не та квартира, которая новее или дешевле, а та, которая обеспечивает лучшее сочетание полной стоимости покупки, спроса, расходов и реальной арендной ставки.

Разберём, чем отличаются новостройка и вторичка с точки зрения арендного бизнеса, какие преимущества есть у каждого варианта и что обычно важнее учитывать инвестору в Украине.

Главное - считать не цену квартиры, а всю инвестицию

Одна из основных ошибок - сравнивать только стоимость покупки.

Например, квартира в новостройке может стоить 60 000 долларов, а готовая вторичка - 70 000 долларов. На первый взгляд новостройка дешевле на 10 000.

Но если первая квартира продаётся без ремонта, после покупки могут понадобиться дополнительные расходы:

• ремонт;
• сантехника;
• освещение;
• кухня;
• мебель;
• бытовая техника;
• кондиционер;
• текстиль и другие мелочи.

После этого квартира за 60 000 долларов вполне может превратиться в объект с общей стоимостью 75 000-85 000 долларов.

Поэтому сравнивать нужно две полностью готовые к аренде квартиры.

Новостройка часто требует больше денег после покупки

Особенно заметна разница, если квартира передаётся с минимальной отделкой или вообще без неё.

Инвестору приходится фактически создавать готовый продукт для арендатора с нуля.

Допустим:

• покупка квартиры - 55 000 долларов;
• ремонт - 15 000;
• мебель и техника - 7 000;
• другие расходы - 2 000.

Полная инвестиция составляет:

55 000 + 15 000 + 7 000 + 2 000 = 79 000 долларов.

Именно относительно 79 000 долларов нужно впоследствии рассчитывать доходность от аренды.

Вторичку иногда можно сдавать практически сразу

Главное преимущество готовой квартиры - возможность быстро запустить аренду.

Если жильё находится в нормальном состоянии, инвестору может понадобиться только:

• генеральная уборка;
• небольшой косметический ремонт;
• замена части мебели;
• покупка недостающей техники.

После этого квартиру можно выставлять на рынок.

В некоторых случаях от сделки до первого арендатора проходит несколько недель, тогда как ремонт новостройки может занять несколько месяцев.

Время без аренды тоже имеет стоимость

Представим две квартиры.

Новостройка: ремонт и комплектация занимают шесть месяцев.

Вторичка: подготовка занимает один месяц.

Если обе потенциально сдаются за 20 000 грн в месяц, разница в пяти месяцах означает:

20 000 × 5 = 100 000 грн потенциально недополученной аренды.

Это не делает новостройку автоматически невыгодной. Но период подготовки нужно учитывать в общей экономике проекта.

У новостройки обычно выше привлекательность для арендаторов

При прочих равных современный жилой комплекс часто воспринимается арендаторами привлекательнее старого дома.

Преимуществами могут быть:

• новые подъезды;
• современные лифты;
• закрытая территория;
• паркинг;
• новые коммуникации;
• детские площадки;
• магазины и сервисы на территории;
• современные планировки.

Это позволяет устанавливать более высокую арендную ставку, особенно если квартира находится в хорошем комплексе и качественно отремонтирована.

Но арендаторы платят прежде всего за удобство

Сам по себе новый дом не гарантирует высокий спрос.

Если жилой комплекс расположен далеко от метро, общественного транспорта, деловых районов и привычной городской инфраструктуры, арендатор может предпочесть старый дом в более удобном месте.

Например, аккуратная однокомнатная квартира в доме 1990-х годов возле метро может сдаваться быстрее, чем новая квартира в современном комплексе на окраине.

Для аренды локация часто важнее возраста здания.

У вторички часто сильнее локация

Значительная часть старого жилого фонда находится в районах, которые формировались десятилетиями.

Рядом уже есть:

• общественный транспорт;
• школы;
• детские сады;
• магазины;
• рынки;
• поликлиники;
• парки;
• университеты;
• рабочие места.

Для долгосрочной аренды такая инфраструктура имеет большое значение.

Человек выбирает не только квартиру, но и ежедневный маршрут до работы, магазина, школы или университета.

Новостройки постепенно получают собственную инфраструктуру

С другой стороны, крупные современные жилые комплексы могут достаточно быстро превращаться в полноценные районы.

На первых этажах появляются магазины, кафе, аптеки, салоны, спортзалы и другие сервисы.

Если рядом есть удобный транспорт и район продолжает развиваться, через несколько лет привлекательность такой квартиры для арендаторов может заметно вырасти.

Поэтому при покупке на ранней стадии инвестор фактически оценивает не только сегодняшний район, но и то, каким он станет в будущем.

Ремонт в новостройке можно сразу сделать под аренду

Необходимость ремонта - это расход, но одновременно и преимущество.

Инвестор может изначально спроектировать квартиру как арендный объект.

Например:

• использовать нейтральные цвета;
• выбрать износостойкие материалы;
• предусмотреть достаточно мест хранения;
• установить простую в обслуживании сантехнику;
• не переплачивать за дорогой декор;
• подобрать популярный набор бытовой техники.

В результате получается квартира, которую легче обслуживать и обновлять между арендаторами.

На вторичке часть чужого ремонта может оказаться бесполезной

Продавец нередко включает стоимость ремонта в цену квартиры.

Но для нового владельца этот ремонт может не иметь такой же ценности.

Например, квартира стоит на 10 000 долларов дороже аналога без ремонта, но интерьер уже устарел, мебель изношена, а техника скоро потребует замены.

Инвестор фактически платит за отделку, которую через несколько лет всё равно придётся обновлять.

Поэтому вторичку с ремонтом нужно оценивать не по принципу «ремонт уже есть», а по тому, сколько лет он реально сможет использоваться в аренде без существенных вложений.

Старый дом может требовать расходов, которых не видно внутри квартиры

Даже полностью отремонтированная квартира остаётся частью здания.

Потенциальными проблемами старого дома могут быть:

• изношенные коммуникации;
• старые лифты;
• состояние крыши;
• проблемы с подвалом;
• электропроводка;
• качество отопления;
• состояние подъезда;
• неудобная парковка.

Красивый ремонт внутри квартиры не решает проблемы всего здания.

Для арендатора состояние дома также влияет на восприятие объекта и готовность платить определённую цену.

Но новый дом тоже не означает отсутствие проблем

Новостройка может иметь собственные недостатки.

После ввода дома в эксплуатацию иногда проявляются строительные дефекты, проблемы с инженерными системами или качеством обслуживания.

Кроме того, первые несколько лет значительная часть соседей делает ремонт.

Шум от перфораторов и строительные работы способны снижать комфорт арендаторов.

Для нового комплекса это особенно актуально сразу после массовой выдачи ключей.

Конкуренция между арендодателями в новом ЖК может быть высокой

В большом жилом комплексе одновременно могут появиться десятки или даже сотни квартир для аренды.

Многие инвесторы покупают похожие однокомнатные квартиры, делают похожий ремонт и выходят на рынок примерно в одно время.

Арендатор получает большой выбор практически одинаковых объектов.

В такой ситуации владельцам приходится конкурировать:

• ценой;
• качеством ремонта;
• комплектацией;
• условиями аренды.

Поэтому высокая заявленная аренда в новом ЖК не всегда означает, что квартиру удастся быстро сдать именно по этой цене.

На вторичном рынке предложение более разнообразно

В старом районе квартиры обычно распределены между множеством домов и отличаются площадью, планировкой, состоянием и ремонтом.

Это может уменьшать прямую конкуренцию с полностью идентичными объектами.

Особенно хорошо работают квартиры с понятным преимуществом: близость к метро, хороший вид, тихий двор, удачная планировка или качественный свежий ремонт.

Сравнивать нужно чистую доходность

Допустим, есть два варианта.

Новостройка:

• квартира - 60 000 долларов;
• ремонт и комплектация - 20 000;
• полная инвестиция - 80 000;
• аренда - 600 долларов в месяц.

Вторичка:

• покупка - 65 000 долларов;
• подготовка - 5 000;
• полная инвестиция - 70 000;
• аренда - 500 долларов.

Новостройка приносит больше денег ежемесячно.

Но её валовая доходность:

600 × 12 ÷ 80 000 × 100% = 9%.

У вторички:

500 × 12 ÷ 70 000 × 100% ≈ 8,6%.

Разница оказалась небольшой, хотя арендная ставка новой квартиры на 20% выше.

Теперь добавим простой

Предположим, новостройка сдаётся все 12 месяцев, а вторичка один месяц в году простаивает.

Доход новой квартиры:

600 × 12 = 7 200 долларов.

Доход вторички:

500 × 11 = 5 500 долларов.

До расходов получаем:

• новостройка - 9%;
• вторичка - около 7,9%.

Теперь преимущество новой квартиры выглядит заметнее.

Но если ремонт новостройки занял полгода, первый год инвестиции покажет совсем другой результат.

Первый год новостройки может быть самым слабым

Допустим, инвестор купил квартиру за 60 000 долларов и вложил ещё 20 000 в ремонт.

На ремонт, покупку мебели и поиск первого арендатора ушло шесть месяцев.

За оставшиеся полгода при ставке 600 долларов квартира принесла:

600 × 6 = 3 600 долларов.

Относительно вложенных 80 000 долларов это лишь:

3 600 ÷ 80 000 × 100% = 4,5%.

В последующие годы показатель может приблизиться к 9% до расходов, но на старте капитал некоторое время не работает.

Готовая вторичка может выиграть за счёт быстрого запуска

Если вторичная квартира была куплена уже с нормальным ремонтом и через несколько недель получила арендатора, она начинает возвращать вложенный капитал практически сразу.

Для инвестора, которому важен текущий денежный поток, это существенное преимущество.

Особенно если ремонт новостройки приходится организовывать самостоятельно, контролируя рабочих, закупку материалов и мебель.

Возраст ремонта иногда важнее возраста дома

Для арендатора квартира в старом доме с новым аккуратным ремонтом может выглядеть привлекательнее новой квартиры с дешёвой и уже изношенной отделкой.

Поэтому понятия «новостройка» и «вторичка» сами по себе мало говорят о состоянии конкретного жилья.

Стоит отдельно оценивать:

• возраст ремонта;
• состояние мебели;
• технику;
• санузел;
• кухню;
• окна;
• электрику;
• общее состояние квартиры.

Новостройка может быть проще в долгосрочном обслуживании

Если квартира, техника и коммуникации новые, первые годы вероятность крупных расходов обычно ниже.

Инвестору реже приходится менять трубы, электрику, сантехнику или старую бытовую технику.

Кроме того, при ремонте с нуля владелец знает, какие материалы и оборудование использовались.

У старой квартиры история многих элементов может быть неизвестна.

У вторички можно лучше проверить реальный спрос

В сформированном районе рынок уже существует.

Можно посмотреть:

• сколько квартир предлагается в аренду;
• по каким ценам;
• как долго объявления остаются активными;
• какие квартиры исчезают быстрее;
• какие характеристики повышают цену.

Это позволяет оценивать инвестицию на основании уже существующего спроса.

В новом районе часть расчётов приходится строить на ожиданиях.

Покупка новостройки до завершения строительства добавляет отдельный риск

Если речь идёт не о готовой квартире в новом доме, а о покупке на этапе строительства, ситуация существенно меняется.

Инвестор не получает аренду до завершения строительства, получения доступа к квартире и окончания ремонта.

Кроме того, существуют риски задержки строительства и изменения рыночной ситуации за время ожидания.

Поэтому квартиру на этапе строительства нельзя напрямую сравнивать с готовой вторичкой только по цене за квадратный метр.

В Украине особенно важна готовность дома к эксплуатации

При выборе новостройки под аренду нужно понимать не только физическую готовность квартиры, но и фактическую работу дома.

Имеет значение:

• заселён ли дом;
• работают ли лифты;
• подключены ли основные коммуникации;
• насколько закончена территория;
• есть ли рядом магазины и транспорт;
• сколько соседей ещё делают ремонт.

Формально новый дом может быть введён в эксплуатацию, но с точки зрения арендатора ещё некоторое время оставаться не самым комфортным местом для проживания.

Во время войны автономность дома стала важнее

Украинский рынок аренды получил дополнительный набор критериев, которые раньше имели меньшее значение.

Арендаторы могут обращать внимание на:

• наличие резервного питания;
• работу отопления при отключениях;
• водоснабжение;
• этаж квартиры;
• наличие газа;
• близость укрытия;
• возможность пользоваться лифтом при отключении электричества.

Поэтому современный высотный комплекс не всегда автоматически удобнее старого дома.

Например, квартира на высоком этаже может быть привлекательной в обычных условиях, но сильно зависеть от работы лифтов и насосов.

Старый дом с газом может иметь неожиданное преимущество

В условиях продолжительных отключений электричества квартира в обычном доме с газовой плитой и относительно независимым отоплением может оказаться удобнее современного полностью электрического комплекса.

С другой стороны, новые ЖК всё чаще устанавливают генераторы, аккумуляторные системы и резервное питание для критической инфраструктуры.

Поэтому инвестору полезно оценивать не возраст дома, а его реальную автономность.

Новостройка обычно лучше выглядит в объявлении

В аренде большое значение имеет первое впечатление.

Современный интерьер, новая кухня, аккуратный санузел и ухоженная территория хорошо выглядят на фотографиях.

Это может увеличивать количество обращений и сокращать время поиска арендатора.

Но аналогичного эффекта можно добиться и во вторичке, если квартира качественно отремонтирована и правильно подготовлена к сдаче.

Ликвидность при продаже тоже нужно учитывать

Инвестор получает прибыль не только во время аренды. В какой-то момент квартиру, вероятно, придётся продавать.

Хорошая новостройка в востребованном комплексе может иметь высокий спрос среди покупателей.

Но и ликвидная вторичка в центральном районе или рядом с метро может продаваться очень хорошо.

Проблемы возникают у крайних вариантов: слишком дорогих квартир, неудачных планировок, проблемных домов и объектов в слабых локациях.

Квартира должна подходить и арендатору, и будущему покупателю

Для инвестиции особенно интересны универсальные объекты.

Например, компактная однокомнатная или небольшая двухкомнатная квартира с нормальной планировкой может быть востребована и среди арендаторов, и среди покупателей собственного жилья.

Это снижает зависимость инвестора от одного сценария.

Если рынок аренды становится менее привлекательным, квартиру проще продать.

Когда новостройка может быть выгоднее

Новый дом особенно интересен для аренды, если одновременно выполняется несколько условий:

• хорошая локация;
• дом уже построен и нормально функционирует;
• есть стабильный спрос на аренду;
• стоимость покупки не завышена;
• ремонт можно сделать без чрезмерных затрат;
• в ЖК нет огромного количества аналогичных квартир;
• обслуживание дома не слишком дорогое;
• есть перспективы развития района.

В таком случае инвестор получает современный объект, который может долго оставаться конкурентоспособным без капитального обновления.

Когда вторичка может быть выгоднее

Вторичный рынок особенно интересен, когда:

• квартира находится в сильной локации;
• рядом метро или удобный транспорт;
• жильё уже имеет нормальный ремонт;
• можно быстро начать сдачу;
• цена покупки привлекательна;
• дом находится в хорошем состоянии;
• район имеет стабильный спрос;
• не требуется крупная реконструкция.

Такой объект может начать приносить доход быстрее и требовать меньшего первоначального капитала.

Когда новостройка становится невыгодной

Проблема возникает, если инвестор переплачивает сразу на нескольких этапах.

Например:

• дорого покупает квартиру;
• делает слишком дорогой ремонт;
• покупает премиальную мебель;
• несколько месяцев ждёт окончания работ;
• после этого обнаруживает, что рынок аренды не готов платить ожидаемую цену.

Квартира может получиться красивой и современной, но её доходность окажется низкой.

Когда вторичка становится невыгодной

Дешёвая цена вторичной квартиры тоже может быть ловушкой.

После покупки могут обнаружиться расходы на:

• полную замену электрики;
• сантехнику;
• окна;
• полы;
• кухню;
• санузел;
• мебель;
• технику.

Если квартира требует капитального ремонта, преимущество низкой цены быстро исчезает.

В результате инвестор получает старый дом, но вкладывает в квартиру почти столько же, сколько стоил бы объект в более новом здании.

Что выгоднее при ограниченном бюджете

Если капитал ограничен, готовая небольшая вторичка иногда позволяет быстрее запустить инвестицию.

Инвестору не приходится одновременно финансировать покупку и большой ремонт.

Но это работает только при хорошем состоянии квартиры.

Покупать дешёвый объект, после чего постепенно несколько лет вкладывать деньги в ремонт, для аренды обычно неудобно: капитал уже вложен, а полноценного денежного потока ещё нет.

Что выгоднее для долгого владения

Если инвестор планирует держать квартиру 10-20 лет, новостройка может иметь преимущество за счёт более молодого здания и коммуникаций.

Через десять лет такой дом всё ещё будет относительно современным.

Старому дому за тот же период добавится ещё десятилетие возраста.

Но этот аргумент имеет значение только при качественном строительстве и нормальном управлении домом.

Плохо построенная новостройка может создавать больше проблем, чем качественный старый дом.

Что выгоднее для максимальной доходности

Нельзя заранее сказать, что новостройка или вторичка всегда дают больший процент.

Доходность зависит от конкретных цифр.

Для каждой квартиры стоит рассчитать:

• цену покупки;
• стоимость оформления;
• ремонт;
• мебель и технику;
• срок подготовки;
• реальную арендную ставку;
• ожидаемый простой;
• ежегодные расходы;
• чистый годовой доход;
• чистую доходность.

После такого расчёта вопрос возраста дома часто отходит на второй план.

Пример окончательного сравнения

Допустим, инвестор выбирает между двумя квартирами.

Вариант 1 - новостройка:

• все вложения - 80 000 долларов;
• реальная аренда - 600 долларов;
• ожидается 11,5 оплаченных месяцев в год;
• ежегодные расходы - 500 долларов.

Годовой доход:

600 × 11,5 = 6 900 долларов.

После расходов:

6 900 - 500 = 6 400 долларов.

Чистая доходность до налогов:

6 400 ÷ 80 000 × 100% = 8%.

Вариант 2 - вторичка:

• все вложения - 65 000 долларов;
• реальная аренда - 480 долларов;
• 11 оплаченных месяцев;
• ежегодные расходы - 700 долларов.

Годовой доход:

480 × 11 = 5 280 долларов.

После расходов:

5 280 - 700 = 4 580 долларов.

Доходность:

4 580 ÷ 65 000 × 100% ≈ 7%.

В этом примере новостройка оказывается выгоднее, несмотря на более высокий порог входа.

Но достаточно купить вторичку дешевле или немного увеличить её арендную ставку - и результат может измениться.

Не покупайте тип дома вместо конкретной квартиры

Формулировки «новостройка всегда лучше» или «на вторичке выше доходность» слишком упрощают рынок.

В одном городе лучшей инвестицией может оказаться квартира в новом ЖК, а буквально через дорогу - вторичка возле метро.

Инвестор покупает не абстрактную новостройку или вторичку, а конкретный объект по конкретной цене.

Именно цена сделки часто определяет будущую доходность сильнее, чем возраст здания.

Новостройка или вторичка для сдачи в аренду: что выбрать

Новостройка обычно предлагает современный дом, новые коммуникации, более привлекательный внешний вид и возможность сделать ремонт специально под аренду. Хорошая квартира в востребованном новом ЖК может иметь высокую арендную ставку, небольшой простой и относительно низкие расходы на ремонт в первые годы.

Но за эти преимущества приходится платить. К стоимости покупки часто добавляется полноценный ремонт, мебель и техника, а квартира несколько месяцев не приносит доход. В недавно заселённом ЖК также может быть высокая конкуренция между собственниками одинаковых квартир.

Вторичка позволяет найти объект в сформированном районе с понятным спросом и иногда начать сдачу почти сразу после сделки. Особенно интересны квартиры с нормальным ремонтом возле метро, деловых районов, университетов и другой востребованной инфраструктуры.

При этом старый дом и изношенная квартира способны потребовать значительных расходов в будущем. Низкая цена покупки сама по себе не делает вторичку выгодной.

Для инвестора правильный вопрос звучит не «новостройка или вторичка?», а «какой из этих двух конкретных объектов принесёт больше чистого дохода на весь вложенный капитал при сопоставимом риске?»

Перед покупкой стоит привести оба варианта к одной точке сравнения: посчитать полную стоимость готовой к аренде квартиры, время до первого арендатора, реалистичную ставку, простой и ежегодные расходы.

Если новостройка после ремонта стоит 80 000 долларов и чистыми приносит 6 000 долларов в год, а готовая вторичка обходится в 60 000 и приносит 5 000, именно эти цифры значительно важнее возраста дома.

В украинских условиях дополнительно стоит учитывать автономность здания, ситуацию с электричеством и отоплением, безопасность локации, миграцию населения и устойчивость спроса. Эти факторы могут заметно изменить привлекательность конкретного дома для арендаторов.

В результате хорошая новостройка может оказаться отличной инвестицией, но хорошая вторичка тоже способна приносить более высокую доходность. Выбирать стоит не категорию жилья, а наиболее сильный объект по соотношению цены, аренды, расходов, ликвидности и риска.