Під час купівлі квартири для здавання в оренду одне з перших питань - вибрати новобудову чи житло на вторинному ринку. На перший погляд нова квартира здається привабливішою: сучасний будинок, нові комунікації, акуратні під'їзди, свіжий ремонт і вища орендна ставка. Але вторинка часто дешевша, знаходиться у вже сформованому районі і може почати приносити гроші практично одразу після купівлі.
Для власного проживання вибір багато в чому залежить від особистих уподобань. В інвестиційної квартири критерії інші. Тут важливо, скільки грошей потрібно вкласти, за яку суму об'єкт реально вдасться здавати, наскільки стабільний попит і скільки чистого доходу залишиться власнику.
Для здавання в оренду вигідніша не та квартира, яка новіша або дешевша, а та, яка забезпечує краще поєднання повної вартості купівлі, попиту, витрат і реальної орендної ставки.
Розберемо, чим відрізняються новобудова і вторинка з точки зору орендного бізнесу, які переваги має кожен варіант і що зазвичай важливіше враховувати інвестору в Україні.
Головне - рахувати не ціну квартири, а всю інвестицію
Одна з основних помилок - порівнювати лише вартість купівлі.
Наприклад, квартира в новобудові може коштувати 60 000 доларів, а готова вторинка - 70 000 доларів. На перший погляд новобудова дешевша на 10 000.
Але якщо перша квартира продається без ремонту, після купівлі можуть знадобитися додаткові витрати:
- ремонт;
- сантехніка;
- освітлення;
- кухня;
- меблі;
- побутова техніка;
- кондиціонер;
- текстиль та інші дрібниці.
Після цього квартира за 60 000 доларів цілком може перетворитися на об'єкт із загальною вартістю 75 000-85 000 доларів.
Тому порівнювати потрібно дві повністю готові до оренди квартири.
Новобудова часто потребує більше грошей після купівлі
Особливо помітна різниця, якщо квартира передається з мінімальним оздобленням або взагалі без нього.
Інвестору доводиться фактично створювати готовий продукт для орендаря з нуля.
Припустімо:
- купівля квартири - 55 000 доларів;
- ремонт - 15 000;
- меблі та техніка - 7 000;
- інші витрати - 2 000.
Повна інвестиція становить:
55 000 + 15 000 + 7 000 + 2 000 = 79 000 доларів.
Саме відносно 79 000 доларів потрібно надалі розраховувати дохідність від оренди.
Вторинку іноді можна здавати практично одразу
Головна перевага готової квартири - можливість швидко запустити оренду.
Якщо житло знаходиться в нормальному стані, інвестору може знадобитися лише:
- генеральне прибирання;
- невеликий косметичний ремонт;
- заміна частини меблів;
- купівля відсутньої техніки.
Після цього квартиру можна виставляти на ринок.
У деяких випадках від угоди до першого орендаря проходить кілька тижнів, тоді як ремонт новобудови може зайняти кілька місяців.
Час без оренди теж має вартість
Уявімо дві квартири.
Новобудова: ремонт і комплектація займають шість місяців.
Вторинка: підготовка займає один місяць.
Якщо обидві потенційно здаються за 20 000 грн на місяць, різниця в п'ять місяців означає:
20 000 × 5 = 100 000 грн потенційно недоотриманої оренди.
Це не робить новобудову автоматично невигідною. Але період підготовки потрібно враховувати в загальній економіці проєкту.
У новобудови зазвичай вища привабливість для орендарів
За інших однакових умов сучасний житловий комплекс часто сприймається орендарями привабливіше за старий будинок.
Перевагами можуть бути:
- нові під'їзди;
- сучасні ліфти;
- закрита територія;
- паркінг;
- нові комунікації;
- дитячі майданчики;
- магазини та сервіси на території;
- сучасні планування.
Це дозволяє встановлювати вищу орендну ставку, особливо якщо квартира знаходиться в хорошому комплексі і якісно відремонтована.
Але орендарі платять насамперед за зручність
Сам по собі новий будинок не гарантує високий попит.
Якщо житловий комплекс розташований далеко від метро, громадського транспорту, ділових районів і звичної міської інфраструктури, орендар може віддати перевагу старому будинку в зручнішому місці.
Наприклад, акуратна однокімнатна квартира в будинку 1990-х років біля метро може здаватися швидше, ніж нова квартира в сучасному комплексі на околиці.
Для оренди локація часто важливіша за вік будівлі.
У вторинки часто сильніша локація
Значна частина старого житлового фонду знаходиться в районах, які формувалися десятиліттями.
Поруч уже є:
- громадський транспорт;
- школи;
- дитячі садки;
- магазини;
- ринки;
- поліклініки;
- парки;
- університети;
- робочі місця.
Для довгострокової оренди така інфраструктура має велике значення.
Людина вибирає не лише квартиру, а й щоденний маршрут до роботи, магазину, школи або університету.
Новобудови поступово отримують власну інфраструктуру
З іншого боку, великі сучасні житлові комплекси можуть досить швидко перетворюватися на повноцінні райони.
На перших поверхах з'являються магазини, кафе, аптеки, салони, спортзали та інші сервіси.
Якщо поруч є зручний транспорт і район продовжує розвиватися, через кілька років привабливість такої квартири для орендарів може помітно зрости.
Тому при купівлі на ранній стадії інвестор фактично оцінює не лише сьогоднішній район, а й те, яким він стане в майбутньому.
Ремонт у новобудові можна одразу зробити під оренду
Необхідність ремонту - це витрата, але водночас і перевага.
Інвестор може спочатку спроєктувати квартиру як орендний об'єкт.
Наприклад:
- використати нейтральні кольори;
- вибрати зносостійкі матеріали;
- передбачити достатньо місць для зберігання;
- встановити просту в обслуговуванні сантехніку;
- не переплачувати за дорогий декор;
- підібрати популярний набір побутової техніки.
У результаті виходить квартира, яку легше обслуговувати й оновлювати між орендарями.
На вторинці частина чужого ремонту може виявитися непотрібною
Продавець нерідко включає вартість ремонту в ціну квартири.
Але для нового власника цей ремонт може не мати такої самої цінності.
Наприклад, квартира коштує на 10 000 доларів дорожче за аналог без ремонту, але інтер'єр уже застарів, меблі зношені, а техніка скоро потребуватиме заміни.
Інвестор фактично платить за оздоблення, яке через кілька років усе одно доведеться оновлювати.
Тому вторинку з ремонтом потрібно оцінювати не за принципом «ремонт уже є», а за тим, скільки років він реально зможе використовуватися в оренді без суттєвих вкладень.
Старий будинок може потребувати витрат, яких не видно всередині квартири
Навіть повністю відремонтована квартира залишається частиною будівлі.
Потенційними проблемами старого будинку можуть бути:
- зношені комунікації;
- старі ліфти;
- стан даху;
- проблеми з підвалом;
- електропроводка;
- якість опалення;
- стан під'їзду;
- незручне паркування.
Красивий ремонт усередині квартири не вирішує проблем усього будинку.
Для орендаря стан будинку також впливає на сприйняття об'єкта і готовність платити певну ціну.
Але новий будинок теж не означає відсутність проблем
Новобудова може мати власні недоліки.
Після введення будинку в експлуатацію іноді проявляються будівельні дефекти, проблеми з інженерними системами або якістю обслуговування.
Крім того, перші кілька років значна частина сусідів робить ремонт.
Шум від перфораторів і будівельні роботи здатні знижувати комфорт орендарів.
Для нового комплексу це особливо актуально одразу після масової видачі ключів.
Конкуренція між орендодавцями в новому ЖК може бути високою
У великому житловому комплексі одночасно можуть з'явитися десятки або навіть сотні квартир для оренди.
Багато інвесторів купують схожі однокімнатні квартири, роблять подібний ремонт і виходять на ринок приблизно в один час.
Орендар отримує великий вибір практично однакових об'єктів.
У такій ситуації власникам доводиться конкурувати:
- ціною;
- якістю ремонту;
- комплектацією;
- умовами оренди.
Тому висока заявлена оренда в новому ЖК не завжди означає, що квартиру вдасться швидко здати саме за цією ціною.
На вторинному ринку пропозиція різноманітніша
У старому районі квартири зазвичай розподілені між багатьма будинками і відрізняються площею, плануванням, станом і ремонтом.
Це може зменшувати пряму конкуренцію з повністю ідентичними об'єктами.
Особливо добре працюють квартири з зрозумілою перевагою: близькість до метро, хороший вид, тихий двір, вдале планування або якісний свіжий ремонт.
Порівнювати потрібно чисту дохідність
Припустімо, є два варіанти.
Новобудова:
- квартира - 60 000 доларів;
- ремонт і комплектація - 20 000;
- повна інвестиція - 80 000;
- оренда - 600 доларів на місяць.
Вторинка:
- купівля - 65 000 доларів;
- підготовка - 5 000;
- повна інвестиція - 70 000;
- оренда - 500 доларів.
Новобудова приносить більше грошей щомісяця.
Але її валова дохідність:
600 × 12 ÷ 80 000 × 100% = 9%.
У вторинки:
500 × 12 ÷ 70 000 × 100% ≈ 8,6%.
Різниця виявилася невеликою, хоча орендна ставка нової квартири на 20% вища.
Тепер додамо простій
Припустімо, новобудова здається всі 12 місяців, а вторинка один місяць на рік простоює.
Дохід нової квартири:
600 × 12 = 7 200 доларів.
Дохід вторинки:
500 × 11 = 5 500 доларів.
До витрат отримуємо:
- новобудова - 9%;
- вторинка - близько 7,9%.
Тепер перевага нової квартири виглядає помітніше.
Але якщо ремонт новобудови зайняв пів року, перший рік інвестиції покаже зовсім інший результат.
Перший рік новобудови може бути найслабшим
Припустімо, інвестор купив квартиру за 60 000 доларів і вклав ще 20 000 у ремонт.
На ремонт, купівлю меблів і пошук першого орендаря пішло шість місяців.
За решту пів року при ставці 600 доларів квартира принесла:
600 × 6 = 3 600 доларів.
Відносно вкладених 80 000 доларів це лише:
3 600 ÷ 80 000 × 100% = 4,5%.
У наступні роки показник може наблизитися до 9% до витрат, але на старті капітал певний час не працює.
Готова вторинка може виграти за рахунок швидкого запуску
Якщо вторинна квартира була куплена вже з нормальним ремонтом і через кілька тижнів отримала орендаря, вона починає повертати вкладений капітал практично одразу.
Для інвестора, якому важливий поточний грошовий потік, це суттєва перевага.
Особливо якщо ремонт новобудови доводиться організовувати самостійно, контролюючи робітників, закупівлю матеріалів і меблі.
Вік ремонту іноді важливіший за вік будинку
Для орендаря квартира в старому будинку з новим акуратним ремонтом може виглядати привабливіше за нову квартиру з дешевим і вже зношеним оздобленням.
Тому поняття «новобудова» і «вторинка» самі по собі мало говорять про стан конкретного житла.
Варто окремо оцінювати:
- вік ремонту;
- стан меблів;
- техніку;
- санвузол;
- кухню;
- вікна;
- електрику;
- загальний стан квартири.
Новобудова може бути простішою в довгостроковому обслуговуванні
Якщо квартира, техніка і комунікації нові, перші роки ймовірність великих витрат зазвичай нижча.
Інвестору рідше доводиться міняти труби, електрику, сантехніку або стару побутову техніку.
Крім того, при ремонті з нуля власник знає, які матеріали та обладнання використовувалися.
У старої квартири історія багатьох елементів може бути невідомою.
У вторинки можна краще перевірити реальний попит
У сформованому районі ринок уже існує.
Можна подивитися:
- скільки квартир пропонується в оренду;
- за якими цінами;
- як довго оголошення залишаються активними;
- які квартири зникають швидше;
- які характеристики підвищують ціну.
Це дозволяє оцінювати інвестицію на основі вже існуючого попиту.
У новому районі частину розрахунків доводиться будувати на очікуваннях.
Купівля новобудови до завершення будівництва додає окремий ризик
Якщо йдеться не про готову квартиру в новому будинку, а про купівлю на етапі будівництва, ситуація суттєво змінюється.
Інвестор не отримує оренду до завершення будівництва, отримання доступу до квартири та закінчення ремонту.
Крім того, існують ризики затримки будівництва та зміни ринкової ситуації за час очікування.
Тому квартиру на етапі будівництва не можна напряму порівнювати з готовою вторинкою лише за ціною квадратного метра.
В Україні особливо важлива готовність будинку до експлуатації
При виборі новобудови під оренду потрібно розуміти не лише фізичну готовність квартири, а й фактичну роботу будинку.
Має значення:
- чи заселений будинок;
- чи працюють ліфти;
- чи підключені основні комунікації;
- наскільки завершена територія;
- чи є поруч магазини і транспорт;
- скільки сусідів ще роблять ремонт.
Формально новий будинок може бути введений в експлуатацію, але з точки зору орендаря ще певний час залишатися не найкомфортнішим місцем для проживання.
Під час війни автономність будинку стала важливішою
Український ринок оренди отримав додатковий набір критеріїв, які раніше мали менше значення.
Орендарі можуть звертати увагу на:
- наявність резервного живлення;
- роботу опалення під час відключень;
- водопостачання;
- поверх квартири;
- наявність газу;
- близькість укриття;
- можливість користуватися ліфтом при відключенні електроенергії.
Тому сучасний висотний комплекс не завжди автоматично зручніший за старий будинок.
Наприклад, квартира на високому поверсі може бути привабливою в звичайних умовах, але сильно залежати від роботи ліфтів і насосів.
Старий будинок із газом може мати несподівану перевагу
В умовах тривалих відключень електроенергії квартира у звичайному будинку з газовою плитою і відносно незалежним опаленням може виявитися зручнішою за сучасний повністю електричний комплекс.
З іншого боку, нові ЖК усе частіше встановлюють генератори, акумуляторні системи та резервне живлення для критичної інфраструктури.
Тому інвестору корисно оцінювати не вік будинку, а його реальну автономність.
Новобудова зазвичай краще виглядає в оголошенні
В оренді велике значення має перше враження.
Сучасний інтер'єр, нова кухня, акуратний санвузол і доглянута територія добре виглядають на фотографіях.
Це може збільшувати кількість звернень і скорочувати час пошуку орендаря.
Але аналогічного ефекту можна досягти і у вторинці, якщо квартира якісно відремонтована і правильно підготовлена до здавання.
Ліквідність при продажу теж потрібно враховувати
Інвестор отримує прибуток не лише під час оренди. У якийсь момент квартиру, ймовірно, доведеться продавати.
Хороша новобудова в затребуваному комплексі може мати високий попит серед покупців.
Але й ліквідна вторинка в центральному районі або поруч із метро може продаватися дуже добре.
Проблеми виникають у крайніх варіантів: надто дорогих квартир, невдалих планувань, проблемних будинків і об'єктів у слабких локаціях.
Квартира повинна підходити і орендарю, і майбутньому покупцеві
Для інвестиції особливо цікаві універсальні об'єкти.
Наприклад, компактна однокімнатна або невелика двокімнатна квартира з нормальним плануванням може бути затребувана і серед орендарів, і серед покупців власного житла.
Це зменшує залежність інвестора від одного сценарію.
Якщо ринок оренди стає менш привабливим, квартиру простіше продати.
Коли новобудова може бути вигіднішою
Новий будинок особливо цікавий для оренди, якщо одночасно виконуються кілька умов:
- хороша локація;
- будинок уже побудований і нормально функціонує;
- є стабільний попит на оренду;
- вартість купівлі не завищена;
- ремонт можна зробити без надмірних витрат;
- у ЖК немає величезної кількості аналогічних квартир;
- обслуговування будинку не надто дороге;
- є перспективи розвитку району.
У такому випадку інвестор отримує сучасний об'єкт, який може довго залишатися конкурентоспроможним без капітального оновлення.
Коли вторинка може бути вигіднішою
Вторинний ринок особливо цікавий, коли:
- квартира знаходиться в сильній локації;
- поруч метро або зручний транспорт;
- житло вже має нормальний ремонт;
- можна швидко почати здавання;
- ціна купівлі приваблива;
- будинок знаходиться в хорошому стані;
- район має стабільний попит;
- не потрібна велика реконструкція.
Такий об'єкт може почати приносити дохід швидше і потребувати меншого початкового капіталу.
Коли новобудова стає невигідною
Проблема виникає, якщо інвестор переплачує одразу на кількох етапах.
Наприклад:
- дорого купує квартиру;
- робить надто дорогий ремонт;
- купує преміальні меблі;
- кілька місяців чекає завершення робіт;
- після цього виявляє, що ринок оренди не готовий платити очікувану ціну.
Квартира може вийти красивою і сучасною, але її дохідність виявиться низькою.
Коли вторинка стає невигідною
Дешева ціна вторинної квартири теж може бути пасткою.
Після купівлі можуть виявитися витрати на:
- повну заміну електрики;
- сантехніку;
- вікна;
- підлогу;
- кухню;
- санвузол;
- меблі;
- техніку.
Якщо квартира потребує капітального ремонту, перевага низької ціни швидко зникає.
У результаті інвестор отримує старий будинок, але вкладає у квартиру майже стільки ж, скільки коштував би об'єкт у новішій будівлі.
Що вигідніше при обмеженому бюджеті
Якщо капітал обмежений, готова невелика вторинка іноді дозволяє швидше запустити інвестицію.
Інвестору не доводиться одночасно фінансувати купівлю і великий ремонт.
Але це працює лише при хорошому стані квартири.
Купувати дешевий об'єкт, після чого поступово кілька років вкладати гроші в ремонт, для оренди зазвичай незручно: капітал уже вкладений, а повноцінного грошового потоку ще немає.
Що вигідніше для довгого володіння
Якщо інвестор планує тримати квартиру 10-20 років, новобудова може мати перевагу за рахунок молодшої будівлі і комунікацій.
Через десять років такий будинок усе ще буде відносно сучасним.
Старому будинку за той самий період додасться ще десятиліття віку.
Але цей аргумент має значення лише при якісному будівництві і нормальному управлінні будинком.
Погано побудована новобудова може створювати більше проблем, ніж якісний старий будинок.
Що вигідніше для максимальної дохідності
Не можна заздалегідь сказати, що новобудова або вторинка завжди дають більший відсоток.
Дохідність залежить від конкретних цифр.
Для кожної квартири варто розрахувати:
- ціну купівлі;
- вартість оформлення;
- ремонт;
- меблі та техніку;
- строк підготовки;
- реальну орендну ставку;
- очікуваний простій;
- щорічні витрати;
- чистий річний дохід;
- чисту дохідність.
Після такого розрахунку питання віку будинку часто відходить на другий план.
Приклад остаточного порівняння
Припустімо, інвестор вибирає між двома квартирами.
Варіант 1 - новобудова:
- усі вкладення - 80 000 доларів;
- реальна оренда - 600 доларів;
- очікується 11,5 оплачених місяців на рік;
- щорічні витрати - 500 доларів.
Річний дохід:
600 × 11,5 = 6 900 доларів.
Після витрат:
6 900 - 500 = 6 400 доларів.
Чиста дохідність до податків:
6 400 ÷ 80 000 × 100% = 8%.
Варіант 2 - вторинка:
- усі вкладення - 65 000 доларів;
- реальна оренда - 480 доларів;
- 11 оплачених місяців;
- щорічні витрати - 700 доларів.
Річний дохід:
480 × 11 = 5 280 доларів.
Після витрат:
5 280 - 700 = 4 580 доларів.
Дохідність:
4 580 ÷ 65 000 × 100% ≈ 7%.
У цьому прикладі новобудова виявляється вигіднішою, незважаючи на вищий поріг входу.
Але достатньо купити вторинку дешевше або трохи підвищити її орендну ставку - і результат може змінитися.
Не купуйте тип будинку замість конкретної квартири
Формулювання «новобудова завжди краща» або «на вторинці вища дохідність» надто спрощують ринок.
В одному місті найкращою інвестицією може виявитися квартира в новому ЖК, а буквально через дорогу - вторинка біля метро.
Інвестор купує не абстрактну новобудову чи вторинку, а конкретний об'єкт за конкретною ціною.
Саме ціна угоди часто визначає майбутню дохідність сильніше, ніж вік будівлі.
Новобудова чи вторинка для здавання в оренду: що вибрати
Новобудова зазвичай пропонує сучасний будинок, нові комунікації, привабливіший зовнішній вигляд і можливість зробити ремонт спеціально під оренду. Хороша квартира в затребуваному новому ЖК може мати високу орендну ставку, невеликий простій і відносно низькі витрати на ремонт у перші роки.
Але за ці переваги доводиться платити. До вартості купівлі часто додається повноцінний ремонт, меблі та техніка, а квартира кілька місяців не приносить доходу. У нещодавно заселеному ЖК також може бути висока конкуренція між власниками однакових квартир.
Вторинка дозволяє знайти об'єкт у сформованому районі зі зрозумілим попитом і іноді почати здавання майже одразу після угоди. Особливо цікаві квартири з нормальним ремонтом біля метро, ділових районів, університетів та іншої затребуваної інфраструктури.
При цьому старий будинок і зношена квартира здатні потребувати значних витрат у майбутньому. Низька ціна купівлі сама по собі не робить вторинку вигідною.
Для інвестора правильне питання звучить не «новобудова чи вторинка?», а «який із цих двох конкретних об'єктів принесе більше чистого доходу на весь вкладений капітал за порівнянного ризику?»
Перед купівлею варто привести обидва варіанти до однієї точки порівняння: порахувати повну вартість готової до оренди квартири, час до першого орендаря, реалістичну ставку, простій і щорічні витрати.
Якщо новобудова після ремонту коштує 80 000 доларів і чистими приносить 6 000 доларів на рік, а готова вторинка обходиться в 60 000 і приносить 5 000, саме ці цифри значно важливіші за вік будинку.
В українських умовах додатково варто враховувати автономність будівлі, ситуацію з електрикою та опаленням, безпеку локації, міграцію населення і стійкість попиту. Ці фактори можуть помітно змінити привабливість конкретного будинку для орендарів.
У результаті хороша новобудова може виявитися чудовою інвестицією, але хороша вторинка теж здатна приносити вищу дохідність. Вибирати варто не категорію житла, а найсильніший об'єкт за співвідношенням ціни, оренди, витрат, ліквідності та ризику.
