Під час купівлі квартири під оренду часто доводиться вибирати між однокімнатною і двокімнатною. Логіка здається простою: двокімнатна квартира більша, тому її можна здавати дорожче. Однак для інвестора важлива не максимальна сума оренди сама по собі, а дохід відносно вартості купівлі та всіх вкладених грошей.
Однокімнатна квартира зазвичай дешевша, потребує менше коштів на ремонт і підходить дуже широкій аудиторії орендарів. Двокімнатна коштує дорожче, але може приносити більший щомісячний дохід, приваблювати сім'ї та орендарів, яким потрібна окрема спальня або робоча кімната.
Квартира, яка здається дорожче, не обов'язково є вигіднішою інвестицією. Порівнювати потрібно чистий річний дохід із повною сумою вкладеного капіталу.
Розберемося, яку квартиру вигідніше купувати для довгострокової оренди в Україні, чим відрізняються однокімнатні та двокімнатні об'єкти і в яких випадках додаткова кімната справді виправдовує вищу ціну купівлі.
Чому однокімнатні квартири такі популярні серед інвесторів
Однокімнатна квартира - один із найбільш зрозумілих форматів житла для здавання в довгострокову оренду.
Причина насамперед у широкій аудиторії. Таку квартиру можуть орендувати:
- одна людина;
- молода пара;
- студент;
- спеціаліст, який переїхав в інше місто;
- людина, яка тимчасово живе окремо від сім'ї;
- пара без дітей.
Для багатьох орендарів окрема невелика квартира є компромісом між вартістю та комфортом.
Завдяки цьому хороший однокімнатний об'єкт у затребуваній локації зазвичай має досить велику потенційну аудиторію.
Головна перевага однокімнатної квартири - менша ціна входу
Для інвестора вартість купівлі має величезне значення.
Припустімо, в одному районі однокімнатна квартира коштує 55 000 доларів, а двокімнатна - 75 000 доларів.
Різниця становить:
75 000 - 55 000 = 20 000 доларів.
Якщо двокімнатна квартира здається дорожче, це ще не означає, що додаткові 20 000 доларів капіталу працюють достатньо ефективно.
Потрібно визначити, наскільки саме збільшується орендний дохід.
Двокімнатна квартира зазвичай не здається в півтора-два рази дорожче
Одна з особливостей ринку оренди полягає в тому, що збільшення площі квартири не призводить до пропорційного збільшення орендної ставки.
Наприклад, якщо хорошу однокімнатну квартиру можна здати за 18 000 грн, аналогічна двокімнатна в тому самому районі може коштувати в оренду 23 000-25 000 грн.
Площа і ціна купівлі помітно збільшилися, але орендна плата зросла значно слабше.
Саме тому невеликі квартири нерідко показують вищу дохідність у відсотках.
Простий приклад дохідності
Припустімо, інвестор вибирає між двома готовими квартирами в одному районі.
Однокімнатна:
- повна вартість із ремонтом - 55 000 доларів;
- оренда - 450 доларів на місяць.
Валовий дохід за рік:
450 × 12 = 5 400 доларів.
Валова дохідність:
5 400 ÷ 55 000 × 100% ≈ 9,8%.
Двокімнатна:
- повна вартість - 75 000 доларів;
- оренда - 580 доларів на місяць.
Річний дохід:
580 × 12 = 6 960 доларів.
Дохідність:
6 960 ÷ 75 000 × 100% ≈ 9,3%.
Двокімнатна квартира приносить власнику більше грошей, але однокімнатна трохи виграє за ефективністю вкладеного капіталу.
Різниця особливо помітна при дорогій нерухомості
Чим дорожча додаткова площа, тим уважніше варто оцінювати її здатність генерувати додаткову оренду.
Уявімо інший варіант:
- однокімнатна квартира - 60 000 доларів і 500 доларів оренди;
- двокімнатна - 90 000 доларів і 650 доларів оренди.
За додаткові 30 000 доларів інвестор отримує лише 150 доларів додаткової оренди на місяць.
За рік це:
150 × 12 = 1 800 доларів.
Дохідність додаткових 30 000 доларів капіталу становить лише:
1 800 ÷ 30 000 × 100% = 6%.
Це хороший спосіб оцінити, чи має сенс доплачувати за другу кімнату саме як інвестору.
Але двокімнатна квартира може мати стабільніших орендарів
У двокімнатного житла є важлива перевага - інша структура попиту.
Таку квартиру частіше розглядають:
- пари, яким потрібна окрема спальня;
- сім'ї з дитиною;
- люди, які працюють з дому;
- двоє людей, яким потрібні окремі кімнати;
- орендарі, які планують жити у квартирі кілька років.
Для сім'ї переїзд зазвичай складніший, ніж для однієї людини. Якщо квартира влаштовує за ціною, районом і станом, орендарі можуть залишатися в ній досить довго.
Для власника це зменшує частоту зміни мешканців і потенційні періоди простою.
Однокімнатні квартири можуть мати вищу ротацію
Широка аудиторія однокімнатного житла водночас є і його особливістю.
Одна людина або молода пара можуть легше змінити район, місто чи країну.
Тому в деяких сегментах орендарі невеликих квартир змінюються частіше.
Саме по собі це не проблема, якщо об'єкт знаходиться в затребуваній локації і нового мешканця можна знайти швидко.
Але при розрахунку дохідності краще враховувати не ідеальні 12 місяців оренди, а реалістичний середній простій за кілька років.
Один місяць простою здатен змінити результат
Повернімося до прикладу:
- однокімнатна - 450 доларів на місяць;
- двокімнатна - 580 доларів.
Припустімо, однокімнатна квартира за рік один місяць простоює:
450 × 11 = 4 950 доларів.
А двокімнатну весь рік орендує одна сім'я:
580 × 12 = 6 960 доларів.
Тоді валова дохідність становитиме:
- однокімнатна - 4 950 ÷ 55 000 × 100% = 9%;
- двокімнатна - 6 960 ÷ 75 000 × 100% ≈ 9,3%.
Тепер уже двокімнатна квартира трохи вигідніша.
Це показує, наскільки важлива не лише заявлена ставка, а й фактична завантаженість об'єкта.
Локація впливає на вибір формату квартири
Немає універсального правила, за яким однокімнатна квартира завжди затребуваніша за двокімнатну.
Структура попиту залежить від району.
Біля університетів, великих офісних центрів, метро та ділових районів може бути особливо високим попит на невеликі квартири.
У сімейних житлових районах поруч зі школами, дитячими садками та парками привабливішими можуть виявитися двокімнатні об'єкти.
Правильний формат інвестиційної квартири повинен відповідати аудиторії конкретного району.
Біля університетів однокімнатна квартира часто виглядає логічніше
Якщо поруч знаходиться великий університет або кілька навчальних закладів, значну частину попиту можуть формувати студенти, молоді спеціалісти та пари.
Для них невелика квартира зазвичай доступніша.
Інвестору при цьому потрібно менше капіталу, а потенційна аудиторія залишається широкою.
Однак варто враховувати сезонність і можливу частішу зміну орендарів.
У сімейному районі двокімнатна може бути цікавішою
Якщо поруч хороші школи, дитячі садки, парки та зручна повсякденна інфраструктура, район може приваблювати сім'ї.
Для пари з дитиною однокімнатної квартири часто вже недостатньо.
Двокімнатна дозволяє виділити спальню, дитячу або окрему робочу кімнату.
У такому районі додаткова площа може мати для орендаря значно більшу цінність, ніж у локації, орієнтованій переважно на студентів і молодих спеціалістів.
Планування іноді важливіше за кількість кімнат
Дві квартири однакової площі можуть мати зовсім різну привабливість.
Наприклад, компактна двокімнатна квартира площею 48-52 м² із двома окремими кімнатами і нормальною кухнею може бути дуже зручним орендним об'єктом.
А велика однокімнатна площею 50 м² може використовувати простір менш ефективно.
Для інвестора кожен додатковий квадратний метр повинен або підвищувати комфорт орендаря, або збільшувати орендну ставку.
Якщо площа є, але не створює додаткової цінності, інвестор просто платить за зайві метри.
Євродвушка може стати компромісним варіантом
На ринку новобудов поширені квартири з окремою спальнею і кухнею-вітальнею, які часто називають євродвушками.
За площею такий об'єкт може бути ближчим до великої однокімнатної квартири, але функціонально пропонує два окремі простори.
Для оренди це цікавий формат, тому що квартира підходить:
- одній людині;
- парі;
- невеликій сім'ї;
- людині, яка працює з дому.
Якщо різниця в ціні зі звичайною однокімнатною невелика, такий варіант здатен забезпечити хороше поєднання вартості купівлі та орендної ставки.
Двокімнатна квартира дорожча в ремонті
При купівлі квартири без готового ремонту важливо враховувати не лише ціну квадратного метра.
Більша площа означає додаткові витрати на:
- підлогові покриття;
- фарбування стін;
- освітлення;
- двері;
- меблі;
- текстиль;
- кондиціонування.
Крім того, другу кімнату потрібно повноцінно обставити.
Якщо додаткова кімната збільшила вартість купівлі та ремонту на 20 000 доларів, а оренду - лише на 100 доларів на місяць, інвестиційна ефективність такої доплати може виявитися невисокою.
Але кухня і санвузол коштують приблизно однаково
У двокімнатної квартири є і зворотний економічний ефект.
Найдорожчі елементи ремонту - кухня і санвузол - потрібні і в однокімнатній, і в двокімнатній квартирі.
Додавання другої житлової кімнати не означає подвоєння вартості ремонту.
Тому компактна двокімнатна квартира іноді виявляється досить ефективною за загальною вартістю підготовки до оренди.
Комунальні витрати теж мають значення
У довгостроковій оренді більшість комунальних платежів зазвичай оплачує орендар.
Але розмір цих платежів впливає на привабливість квартири.
Якщо велика квартира помітно дорожча в опаленні та обслуговуванні, орендар враховує не лише зазначену в оголошенні ставку, а й загальну вартість проживання.
Наприклад, дві квартири можуть коштувати 18 000 і 22 000 грн на місяць, але якщо друга має значно вищі комунальні платежі, фактична різниця для орендаря буде більшою за чотири тисячі гривень.
У сучасних ЖК різниця може бути невеликою
Компактна двокімнатна квартира в енергоефективному новому будинку не обов'язково буде суттєво дорожчою в експлуатації, ніж велика однокімнатна квартира.
Тому корисніше порівнювати конкретну площу, опалення і тарифи на обслуговування будинку, а не лише кількість кімнат.
Однокімнатну квартиру простіше заповнити меблями
Для здавання невеликої квартири зазвичай потрібно менше меблів.
Базової комплектації може бути достатньо:
- ліжко або диван;
- шафа;
- кухня;
- стіл;
- кілька стільців;
- основна побутова техніка.
У двокімнатній квартирі порожня друга кімната виглядає дивно, тому її також доводиться обставляти.
Це збільшує початкові вкладення і майбутні витрати на оновлення меблів.
Двокімнатна квартира дозволяє гнучкіше працювати з аудиторією
Додаткову кімнату можна використовувати по-різному.
Вона може бути:
- спальнею;
- дитячою;
- кабінетом;
- гостьовою кімнатою.
Після поширення дистанційної роботи окремий робочий простір став додатковою перевагою для частини орендарів.
Тому хороша двокімнатна квартира може охоплювати різноманітніші життєві сценарії.
Для пари однокімнатної квартири часто достатньо
При цьому далеко не кожному орендарю потрібна додаткова кімната.
Молода пара без дітей може віддати перевагу сучасній однокімнатній квартирі в хорошому районі старішій або віддаленій двокімнатній за ті самі гроші.
Це ще раз показує, що кількість кімнат не можна розглядати окремо від стану житла і локації.
Що простіше здати при зниженні доходів населення
У періоди економічної невизначеності доступніші квартири отримують додаткову перевагу.
Якщо орендарі намагаються скоротити витрати, частина людей може переходити з двокімнатних квартир в однокімнатні або вибирати меншу площу.
Нижча абсолютна вартість оренди розширює аудиторію.
Тому невеликий об'єкт у хорошому районі зазвичай має певний запас стійкості при погіршенні економічної ситуації.
Але сім'я не завжди може зменшити площу
У сімейного сегмента попит менш гнучкий.
Якщо сім'ї об'єктивно потрібні дві кімнати, однокімнатна квартира не стає повноцінною альтернативою лише тому, що вона дешевша.
Тому якісні двокімнатні квартири в районах зі стійким сімейним попитом також можуть зберігати хорошу заповнюваність.
Під час війни структура попиту в Україні змінилася
Внутрішня міграція суттєво вплинула на ринок оренди в різних містах України.
В одних регіонах збільшився попит з боку окремих людей і пар, в інших - з боку сімей, які переїхали разом.
Тому дані про те, який формат квартири краще здавався кілька років тому, не завжди повністю відображають сьогоднішню ситуацію.
Перед купівлею корисно вивчити актуальні оголошення саме в обраному місті та районі.
Як зрозуміти, який формат затребуваний у конкретному районі
Навіть без складної аналітики можна провести невелике дослідження ринку.
Подивіться оголошення про оренду і окремо порівняйте однокімнатні та двокімнатні квартири.
Варто звернути увагу на:
- кількість пропозицій;
- діапазон ставок;
- стан квартир;
- площу;
- поверх;
- вік будинку;
- як довго оголошення залишаються активними.
Особливо корисно спостерігати за ринком кілька тижнів.
Якщо хороші однокімнатні квартири швидко зникають, а двокімнатні довго залишаються у видачі, це важливий сигнал. Можлива і зворотна ситуація.
Не орієнтуйтеся на найдорожчі оголошення
Власник може виставити двокімнатну квартиру за 30 000 грн, але це ще не означає, що ринок готовий платити таку суму.
Для інвестиційного розрахунку краще використовувати реалістичну ставку, за якою аналогічні об'єкти справді знаходять орендарів.
Якщо розрахунок стає вигідним лише при максимальній ціні серед усіх оголошень району, інвестиція має слабкий запас міцності.
Краще закладати невеликий простій
Навіть дуже ліквідна квартира може періодично залишатися без орендаря.
Тому замість розрахунку:
місячна оренда × 12
для консервативної оцінки можна використовувати 11 або 11,5 оплачених місяців на рік.
Це дозволяє порівнювати варіанти реалістичніше.
Порівняймо чистий дохід двох квартир
Припустімо, є два об'єкти.
Однокімнатна квартира:
- усі вкладення - 55 000 доларів;
- оренда - 450 доларів;
- 11,5 оплачених місяців;
- витрати власника - 400 доларів на рік.
Дохід:
450 × 11,5 = 5 175 доларів.
Після витрат:
5 175 - 400 = 4 775 доларів.
Дохідність до податків:
4 775 ÷ 55 000 × 100% ≈ 8,7%.
Двокімнатна квартира:
- усі вкладення - 75 000 доларів;
- оренда - 580 доларів;
- 11,5 оплачених місяців;
- витрати - 550 доларів на рік.
Дохід:
580 × 11,5 = 6 670 доларів.
Після витрат:
6 670 - 550 = 6 120 доларів.
Дохідність:
6 120 ÷ 75 000 × 100% ≈ 8,2%.
У цьому прикладі однокімнатна квартира знову трохи виграє за процентною дохідністю.
Але двокімнатна приносить більше грошей в абсолютній сумі
У однокімнатної квартири залишилося 4 775 доларів на рік, у двокімнатної - 6 120 доларів.
Різниця становить:
6 120 - 4 775 = 1 345 доларів на рік.
Тому вибір залежить ще й від мети інвестора.
Якщо завдання - отримати максимальну ефективність обмеженого капіталу, однокімнатна може виявитися цікавішою.
Якщо капіталу достатньо і важливий більший грошовий потік з одного об'єкта, двокімнатна може бути кращим варіантом.
Дві однокімнатні іноді вигідніші за одну велику квартиру
Якщо бюджет достатньо великий, варто порівнювати не лише одну однокімнатну з однією двокімнатною.
Іноді замість дорогої великої квартири можна купити дві невеликі.
Це дає кілька переваг:
- два незалежні джерела оренди;
- якщо одна квартира простоює, друга продовжує приносити гроші;
- можна продати лише один об'єкт;
- орендний попит розподілений між двома квартирами.
Але з'являються і додаткові витрати: два ремонти, дві кухні, два санвузли, більше побутової техніки і більше роботи з управління.
Тому такий варіант також потребує окремого розрахунку.
Для подальшого продажу однокімнатні квартири зазвичай мають широку аудиторію
Невелику квартиру купують не лише інвестори.
Вона може бути першим власним житлом для однієї людини або молодої пари, квартирою для студента чи варіантом для батьків, які хочуть жити окремо від дорослих дітей.
Доступніша загальна ціна розширює кількість потенційних покупців.
Тому хороший однокімнатний об'єкт зазвичай досить універсальний і для оренди, і для подальшого продажу.
У двокімнатної квартири теж сильна ліквідність
Двокімнатне житло затребуване у сімей, пар, людей із дітьми і покупців, яким потрібна додаткова кімната.
Якщо квартира має розумну площу і хороше планування, вона також належить до досить універсальних форматів.
Проблеми частіше виникають не через другу кімнату, а через надто велику площу та високу підсумкову ціну.
Компактна двокімнатна квартира може бути значно ліквіднішою за об'єкт на 80-90 м² у тому самому районі.
Не варто переплачувати за зайві квадратні метри
Для інвестиційної нерухомості площа повинна працювати.
Якщо одна двокімнатна квартира має 50 м², а інша - 70 м², але здаються вони майже за однаковою ціною, додаткові 20 м² знижують дохідність.
Для власного проживання більша площа може бути перевагою.
Для інвестора це додаткові гроші, які повинні приносити додатковий дохід.
Який формат зазвичай цікавіший при невеликому бюджеті
При обмеженому капіталі однокімнатна квартира часто виглядає логічніше.
Вона дозволяє:
- увійти на ринок із меншою сумою;
- витратити менше на ремонт;
- простіше укомплектувати житло;
- працювати з широкою аудиторією;
- зберегти відносно високу ліквідність.
Залишок капіталу можна зберегти як резерв на ремонт і простій, а не вкладати всі гроші в додаткову площу.
Коли варто доплатити за двокімнатну
Додаткова кімната особливо цікава, якщо різниця в ціні купівлі відносно невелика, а орендна ставка помітно вища.
Наприклад, якщо однокімнатна квартира коштує 60 000 доларів, а компактна двокімнатна - 68 000, різниця становить лише 8 000 доларів.
Якщо при цьому оренда збільшується з 500 до 600 доларів, додаткові 8 000 доларів дають:
100 × 12 = 1 200 доларів додаткового річного доходу.
Відносно доплати:
1 200 ÷ 8 000 × 100% = 15%.
У такому випадку купівля двокімнатної квартири виглядає набагато цікавіше.
Корисно окремо рахувати дохідність доплати
Цей підхід дозволяє швидко порівняти два схожі об'єкти.
Спочатку визначте, скільки додатково потрібно заплатити за дорожчу квартиру.
Потім порахуйте, скільки додаткової оренди вона принесе за рік.
Наприклад:
- доплата за двокімнатну - 20 000 доларів;
- додаткова оренда - 100 доларів на місяць;
- додатковий дохід - 1 200 доларів на рік.
Дохідність доплати:
1 200 ÷ 20 000 × 100% = 6%.
Якщо ж доплата становить 8 000 доларів при тих самих додаткових 100 доларах оренди, результат уже становить 15%.
Таким чином, один і той самий приріст орендної ставки може робити двокімнатну квартиру як привабливою, так і невигідною залежно від ціни купівлі.
Не забувайте про повну вартість об'єкта
При порівнянні потрібно враховувати не лише ціну в оголошенні.
У повну інвестицію можуть входити:
- купівля;
- оформлення угоди;
- ремонт;
- меблі;
- побутова техніка;
- комісії;
- витрати до появи першого орендаря.
Особливо це важливо при порівнянні готової однокімнатної квартири з двокімнатною новобудовою без ремонту.
Ціна купівлі в такому випадку майже нічого не говорить про реальну різницю в обсязі інвестицій.
Що вигідніше: однокімнатна чи двокімнатна квартира для оренди
Якщо розглядати типовий інвестиційний сценарій, однокімнатна квартира часто виграє за рахунок нижчої вартості купівлі, менших витрат на ремонт і широкої аудиторії орендарів.
Вона особливо цікава інвестору з обмеженим бюджетом, а також у районах із високим попитом з боку однієї людини, молодих пар, студентів і спеціалістів.
Двокімнатна квартира потребує більше капіталу, але приносить вищий щомісячний дохід і може приваблювати стабільних орендарів, які планують жити в квартирі довше. Особливо добре цей формат працює в сімейних районах і там, де орендарям потрібна окрема спальня або робоча кімната.
Найчастіше виграє не певна кількість кімнат, а квартира, у якої кожен додатково вкладений долар справді збільшує орендний дохід.
Якщо двокімнатна коштує на 30-40% дорожче, а здається лише на 15-20% дорожче, однокімнатна може показувати кращу процентну дохідність.
Якщо ж компактна двокімнатна коштує лише трохи дорожче, але дозволяє суттєво підвищити ставку і зменшити ротацію орендарів, додаткова кімната може виявитися дуже вигідною.
Тому перед купівлею варто взяти кілька реальних однокімнатних і двокімнатних квартир у вибраному районі, порахувати повну вартість кожної після ремонту, визначити реалістичну оренду і закласти простій та щорічні витрати.
Після цього порівняння стає набагато простішим: інвестору потрібна не найменша і не найбільша квартира, а об'єкт із найкращим поєднанням ціни входу, чистої дохідності, стабільності попиту та ліквідності при подальшому продажу.
