Купівля квартири для подальшої здачі в оренду вважається одним із найбільш зрозумілих способів інвестування. Є реальний об'єкт нерухомості, який можна використовувати самому, продати або передати у спадок, а поки квартира перебуває у власності - отримувати регулярний орендний дохід.
Однак квартира під оренду далеко не завжди виявляється настільки вигідною інвестицією, як здається на перший погляд. Якщо рахувати лише вартість квартири та щомісячну орендну плату, результат може виглядати привабливо. Але після врахування ремонту, меблів, періодів простою, податків, дрібних витрат і часу власника реальна дохідність стає нижчою.
Тому перед купівлею квартири виключно заради оренди варто оцінювати її саме як інвестиційний актив, а не виходити з принципу «нерухомість завжди вигідна».
Чому квартири купують для здачі в оренду
Головна перевага такої інвестиції - її зрозумілість. На відміну від акцій, облігацій або інших фінансових інструментів, квартира є фізичним об'єктом, вартість якого власнику відносно легко оцінити.
Крім того, інвестиційна квартира потенційно дає одразу два джерела доходу:
- регулярні платежі від орендарів;
- зростання вартості самої нерухомості у довгостроковій перспективі.
Наприклад, квартиру можна придбати за умовні 60 000 доларів, кілька років здавати, а згодом продати дорожче. У такому разі підсумковий результат складатиметься не лише з отриманої оренди, а й зі зміни вартості об'єкта.
Проблема полягає в тому, що ні постійне завантаження квартири, ні зростання її ціни не гарантовані.
Спочатку порахуйте реальну дохідність
Одна з найпоширеніших помилок - помножити місячну оренду на 12 і поділити отриману суму на вартість квартири.
Припустимо, квартира коштує 60 000 доларів і здається за еквівалент 400 доларів на місяць. На перший погляд виходить:
400 × 12 = 4 800 доларів на рік.
Груба дохідність становить:
4 800 / 60 000 × 100% = 8% річних.
Але ці 8% ще не можна вважати реальною дохідністю власника.
До ціни квартири потрібно додати початкові витрати
Для здачі об'єкт часто доводиться підготувати. Навіть якщо квартира перебуває у хорошому стані, можуть знадобитися меблі, побутова техніка, освітлення, сантехніка, текстиль та інші речі.
Якщо сама квартира обійшлася у 60 000 доларів, а ще 7 000 доларів довелося витратити на ремонт, меблі, оформлення угоди та підготовку об'єкта, фактично в інвестицію вкладено вже 67 000 доларів.
Дохідність потрібно рахувати відносно всієї вкладеної суми.
Квартира може простоювати
Орендар виїхав, а нового вдалося знайти лише через місяць. Уже втрачено приблизно 1/12 потенційної річної оренди.
Якщо об'єкт невдало розташований, занадто дорогий для свого району або орієнтований на вузьку аудиторію, періоди без орендарів можуть бути ще довшими.
Під час розрахунку інвестиції безпечніше не виходити з того, що квартира буде здаватися 365 днів на рік. Невеликий резерв на простій робить прогноз значно реалістичнішим.
Є регулярні та непередбачені витрати
У власника періодично виникають витрати, які легко недооцінити до купівлі нерухомості:
- ремонт і заміна побутової техніки;
- оновлення меблів;
- сантехнічні роботи;
- частина комунальних витрат під час простою;
- пошук нових орендарів;
- податки з орендного доходу;
- страхування, якщо власник ним користується;
- оновлення квартири після кількох років експлуатації.
Окремо варто враховувати великі витрати. Поломка холодильника, пральної машини або бойлера може забрати значну частину прибутку за один місяць.
Валова і чиста дохідність - різні показники
Для попереднього порівняння об'єктів зручно використовувати валову дохідність:
Річна оренда / повна вартість купівлі × 100%.
Але для ухвалення рішення значно важливіша чиста дохідність:
(Орендний дохід - усі витрати) / фактично вкладений капітал × 100%.
Припустимо, потенційно квартира приносить 4 800 доларів на рік. За рік виник місяць простою, а обслуговування, дрібний ремонт та інші витрати склали ще еквівалент 600 доларів.
Виходить:
4 800 - 400 - 600 = 3 800 доларів.
Якщо всього в об'єкт вкладено 67 000 доларів, чиста дохідність до врахування додаткових індивідуальних витрат становитиме близько 5,7%.
Це вже помітно відрізняється від початкових 8%.
Але орендна плата - не єдиний прибуток
Дивитися виключно на орендну дохідність теж не зовсім правильно. Квартира залишається у власності інвестора і з часом може подорожчати.
Якщо об'єкт приносить кілька відсотків чистого доходу від оренди й одночасно зростає в ціні, сукупний результат може виявитися привабливим.
Але можливий і протилежний сценарій: оренда приносить гроші, однак ціна самої квартири у валютному вираженні практично не змінюється або знижується.
Тому під час довгострокової оцінки варто розділяти два показники:
- дохід від експлуатації квартири;
- зміну вартості самої нерухомості.
Яка квартира краще підходить саме для оренди
Інвестиційну квартиру варто вибирати інакше, ніж житло для себе. Особисті вподобання власника тут мають значно менше значення.
Головне питання - наскільки легко об'єкт буде здавати наступний власник або ви самі.
Ліквідна площа
Для масового ринку оренди зазвичай простіше працювати з відносно компактними квартирами. У них нижча абсолютна вартість купівлі, а потенційна аудиторія орендарів достатньо широка.
Велика дорога квартира може приносити більше грошей на місяць, але початкові вкладення значно вищі, а коло потенційних мешканців вужче.
Транспорт та інфраструктура
Для орендаря нерідко важливіша зручність повсякденного життя, ніж престиж самого житлового комплексу.
Метро або зручний громадський транспорт, магазини, ділові райони, університети, медичні заклади та інша інфраструктура можуть безпосередньо впливати на попит.
Іноді проста квартира у зручному місці виявляється вдалішою інвестицією, ніж дорогий об'єкт у красивому, але погано пов'язаному з містом житловому комплексі.
Адекватний ремонт
Дорогий дизайнерський ремонт не обов'язково суттєво збільшить орендну плату.
Для масової довгострокової оренди частіше важливі хороший стан квартири, нейтральний інтер'єр, справна техніка, зручні меблі та відсутність очевидних побутових проблем.
Якщо додаткові 10 000 доларів ремонту дозволяють збільшити оренду лише на 50 доларів на місяць, окупність цих вкладень буде дуже довгою.
Новобудова чи вторинний ринок
Обидва варіанти можуть використовуватися для орендного бізнесу, але економіка відрізняється.
Квартира в новому будинку приваблива сучасними комунікаціями, під'їздом, плануванням і загальним станом комплексу. Але об'єкт без ремонту потребує значних додаткових вкладень, а між купівлею і появою першого орендаря може пройти багато часу.
Готова квартира на вторинному ринку іноді дозволяє почати здачу практично одразу після купівлі. При цьому необхідно уважніше оцінювати стан будинку, комунікацій і самої квартири.
Тому порівнювати варто не ціну квадратного метра, а повну суму до стану «можна заселяти орендаря».
Купівля за власні кошти і купівля в кредит - різні інвестиції
Якщо квартира купується повністю за власні кошти, розрахунок відносно простий: потрібно порівняти чистий орендний дохід з усім вкладеним капіталом.
У разі використання кредиту з'являється додатковий фактор - вартість позикових грошей.
Висока орендна дохідність сама по собі ще не робить купівлю вигідною, якщо відсотки за кредитом і супутні витрати забирають значну частину отриманої оренди.
У такому разі потрібно окремо розраховувати грошовий потік після платежів за кредитом.
Головний недолік - у квартирі заморожується великий капітал
Навіть якщо квартира стабільно приносить дохід, десятки тисяч доларів виявляються вкладеними в один об'єкт.
Продати нерухомість за один день зазвичай неможливо. Якщо терміново знадобляться гроші, доведеться чекати покупця або робити знижку.
Крім того, неможливо продати умовні 10% квартири і залишити інші 90% у власності. У цьому плані нерухомість значно менш гнучка, ніж багато фінансових активів.
Не забувайте про альтернативну вартість грошей
Питання має звучати не лише як «чи приноситиме квартира прибуток?», а й як «чи є це найкращим способом використати ці гроші?».
Якщо після всіх витрат квартира дає, наприклад, кілька відсотків річних, має сенс порівняти результат з іншими доступними інвестору варіантами розміщення капіталу.
При цьому порівнювати лише відсотки неправильно. Потрібно враховувати ризик, ліквідність, валюту вкладень, потенційне зростання вартості активів та обсяг власної участі.
Квартира з позитивним грошовим потоком не автоматично є хорошою інвестицією. Важливий результат відносно суми вкладеного капіталу, ризиків та альтернатив.
Наскільки оренда квартири є пасивним доходом
Дохід від нерухомості часто називають пасивним, однак повністю пасивним він буває далеко не завжди.
Власнику доводиться шукати орендарів, показувати квартиру, контролювати оплату, вирішувати питання з технікою, організовувати ремонт і займатися зміною мешканців.
Частину цих завдань можна передати керуючому або рієлтору, але тоді зменшиться чистий прибуток.
Особливо багато участі зазвичай потребує подобова оренда. Потенційна виручка може бути вищою, але з'являється постійна робота із заселенням, прибиранням, бронюваннями та гостями.
Коли квартира для оренди може бути хорошою інвестицією
Купівля виглядає значно цікавіше, якщо одночасно виконуються кілька умов:
- об'єкт купується за адекватною ціною або з хорошим дисконтом;
- у районі існує стабільний попит на оренду;
- квартира підходить широкій групі орендарів;
- не потрібен непропорційно дорогий ремонт;
- після всіх витрат залишається прийнятна чиста дохідність;
- об'єкт достатньо ліквідний для подальшого продажу;
- інвестору не знадобляться вкладені гроші найближчим часом.
Особливо цікавими можуть бути ситуації, коли квартира купується дешевше за порівнювані об'єкти і після відносно невеликих вкладень стає готовою до оренди.
Коли від такої купівлі краще відмовитися
Варто обережніше ставитися до інвестиції, якщо квартира купується дорого виключно з розрахунку на подальше зростання ринку.
Також сумнівно виглядає об'єкт, для якого потрібен великий ремонт, а потенційна орендна плата після нього збільшується незначно.
Іншими тривожними ознаками можуть бути:
- низький попит на оренду в конкретній локації;
- складна транспортна доступність;
- занадто велика площа для вибраного сегмента;
- дуже висока ціна відносно можливої оренди;
- проблемний будинок або документи;
- розрахунок дохідності лише за ідеального завантаження;
- відсутність фінансового резерву на ремонт і простій.
Як порахувати квартиру перед купівлею
Перед угодою корисно скласти просту таблицю і записати всі передбачувані цифри.
| Показник | Що враховувати |
|---|---|
| Вартість купівлі | Ціна квартири |
| Витрати на угоду | Оформлення та інші супутні платежі |
| Підготовка | Ремонт, меблі, техніка |
| Потенційна оренда | Реальна ринкова ставка, а не максимальна ціна в оголошеннях |
| Простій | Періоди між орендарями |
| Поточні витрати | Ремонт, обслуговування, податки та інші витрати власника |
| Чистий дохід | Скільки фактично залишається власнику за рік |
| Дохідність | Чистий дохід відносно всього вкладеного капіталу |
Ще корисніше зробити три сценарії: оптимістичний, базовий і несприятливий. Наприклад, перевірити, що станеться з дохідністю, якщо оренда виявиться на 10% дешевшою за очікувану або квартира простоюватиме два місяці на рік.
То чи варто купувати квартиру виключно для здачі?
Так, квартира може бути хорошим джерелом довгострокового доходу, але рішення залежить передусім від конкретної ціни купівлі та потенційної оренди.
Сам факт володіння нерухомістю не робить інвестицію вигідною. Один об'єкт, куплений за хорошою ціною в районі зі стабільним попитом, може стабільно приносити дохід і залишатися ліквідним. Інша квартира в тому самому місті може роками показувати слабку дохідність через занадто високу початкову вартість.
Тому квартиру, яка купується виключно під оренду, корисно оцінювати майже як невеликий бізнес: скільки потрібно вкласти, якою буде виручка, які виникнуть витрати, наскільки стабільний попит і за скільки об'єкт можна буде продати.
Якщо квартира купується лише заради оренди, головний критерій - не те, чи подобається вона власнику, а те, наскільки добре сходяться цифри. Спочатку варто порахувати повну вартість інвестиції та реалістичний чистий дохід, і лише після цього ухвалювати рішення про купівлю.
