Квартиру, яку здають в оренду, часто називають джерелом пасивного доходу. Логіка здається простою: один раз купуєте нерухомість, знаходите орендаря, а потім щомісяця отримуєте орендну плату. На практиці повністю пасивним такий заробіток буває далеко не завжди.
Власнику доводиться шукати орендарів, стежити за оплатою, вирішувати побутові питання, займатися ремонтом і періодично оновлювати квартиру. Чим більше цих завдань власник виконує самостійно, тим менше дохід від оренди схожий на класичний пасивний дохід.
Водночас квартира справді може бути відносно пасивним джерелом грошових надходжень. Усе залежить від об'єкта, орендарів, способу управління та того, яку частину роботи власник готовий передати іншим людям.
Що взагалі називають пасивним доходом
Під пасивним доходом зазвичай розуміють надходження, для отримання яких власнику активу не потрібно постійно виконувати роботу.
Наприклад, якщо людина отримує відсотки за фінансовим інструментом, їй не потрібно щомісяця шукати нового покупця або особисто обслуговувати актив. Після початкових дій подальша участь може бути мінімальною.
З квартирою ситуація складніша. Нерухомість фізично зношується, орендарі змінюються, техніка ламається, виникають організаційні питання. Тому оренда перебуває десь між повністю пасивним доходом і невеликою діяльністю з управління власним активом.
Квартира може приносити відносно пасивний дохід, але сама по собі нерухомість не звільняє власника від управління. Чим менше власник бере участь у цьому процесі, тим ближча оренда до справді пасивного заробітку.
Що доводиться робити власнику квартири
Якщо власник займається орендою самостійно, його завдання не закінчуються після підписання договору.
Періодично доводиться:
- шукати нових орендарів;
- проводити покази квартири;
- домовлятися про умови проживання;
- контролювати надходження орендної плати;
- вирішувати питання з комунальними платежами;
- організовувати дрібний і великий ремонт;
- замінювати зламану побутову техніку;
- контролювати стан квартири;
- вирішувати питання під час виїзду орендаря;
- готувати житло до наступного заселення.
За наявності хорошого довгострокового орендаря кілька місяців справді можуть минути практично без участі власника. Але це не означає, що так відбуватиметься постійно.
Довгострокова оренда найближча до пасивного доходу
Якщо мета - мінімальна участь власника, довгострокова оренда зазвичай значно зручніша за подобову.
Уявімо квартиру, яку один орендар винаймає протягом трьох років. Якщо платежі надходять вчасно і серйозних поломок немає, власнику справді може знадобитися приділяти об'єкту зовсім небагато часу.
Основна робота припадає на кілька моментів:
- підготовку квартири;
- пошук орендаря;
- заселення;
- рідкісні побутові питання під час проживання;
- виїзд орендаря;
- пошук наступного мешканця.
Між цими подіями квартира здатна приносити гроші практично без щоденної участі власника.
Подобова оренда - це вже радше невеликий бізнес
Зовсім інакше виглядає короткострокова оренда. Тут необхідно постійно працювати з бронюваннями, заселеннями та виселеннями, прибиранням, білизною, повідомленнями гостей і поточними проблемами.
Навіть якщо квартира приносить більше грошей, обсяг роботи також значно зростає.
Власнику або керуючому доводиться займатися:
- розміщенням та оновленням оголошень;
- спілкуванням із потенційними гостями;
- організацією заселень;
- прибиранням після кожного проживання;
- заміною білизни та рушників;
- контролем календаря бронювань;
- вирішенням термінових питань гостей.
Тому самостійну подобову здачу квартири складно вважати пасивним доходом. За характером роботи вона набагато ближча до невеликого сервісного бізнесу.
Скільки часу потребує довгострокова оренда
Оцінювати навантаження лише за одним місяцем не зовсім правильно. У спокійний період власник справді може майже нічого не робити, а під час зміни орендаря витратити кілька днів на покази, прибирання та вирішення побутових питань.
Умовно рік володіння квартирою може виглядати так:
| Ситуація | Участь власника |
|---|---|
| Орендар живе та вчасно платить | Мінімальна |
| Дрібна побутова поломка | Потрібно організувати ремонт |
| Закінчився договір | Необхідно узгодити подальші умови |
| Орендар виїжджає | Приймання квартири та розрахунки |
| Пошук нового орендаря | Оголошення, дзвінки та покази |
| Квартира потребує ремонту | Витрати часу та грошей зростають |
Тому коректніше говорити не про повну відсутність роботи, а про нерегулярне навантаження.
Квартира може місяцями не потребувати уваги
У цьому й полягає головна відмінність оренди від звичайної роботи. Власнику не обов'язково щодня щось робити, щоб отримати черговий платіж.
Якщо квартира перебуває в нормальному стані, а орендар живе довго та виконує свої зобов'язання, участь власника справді може обмежуватися кількома повідомленнями на місяць або бути ще меншою.
Але періодично виникають ситуації, які потребують значно більше уваги. Тому середнє навантаження краще оцінювати не за тиждень чи місяць, а хоча б за кілька років володіння.
Ремонт робить дохід менш пасивним
Нерухомість поступово зношується. Навіть акуратні мешканці користуються меблями, сантехнікою, побутовою технікою та оздобленням.
З часом власнику доводиться замінювати:
- змішувачі та сантехніку;
- пральну машину або холодильник;
- матраци та окремі предмети меблів;
- освітлювальні прилади;
- пошкоджені елементи оздоблення;
- замки, ручки та іншу фурнітуру.
Періодично може знадобитися косметичний ремонт. Ці витрати зменшують фактичну дохідність квартири, а організація робіт потребує часу власника.
Простій між орендарями теж потрібно враховувати
Пасивний дохід від квартири не обов'язково надходить усі 12 місяців на рік.
Припустімо, житло здається за 15 000 грн на місяць. Теоретичний річний дохід становить:
15 000 × 12 = 180 000 грн.
Але якщо після виїзду орендаря квартира один місяць залишається порожньою:
15 000 × 11 = 165 000 грн.
Якщо на підготовку квартири та пошук нового мешканця пішло два місяці:
15 000 × 10 = 150 000 грн.
Тому щомісячну орендну ставку не можна автоматично множити на 12 і вважати отриману суму гарантованим пасивним доходом.
Орендна плата - це ще не прибуток
Ще одна поширена помилка - вважати весь отриманий від орендаря платіж доходом власника.
Припустімо, квартира приносить 15 000 грн на місяць і була зайнята 11 місяців:
15 000 × 11 = 165 000 грн.
За рік власник додатково витратив:
- 8 000 грн на дрібний ремонт;
- 6 000 грн на заміну побутової техніки;
- 4 000 грн на підготовку квартири між орендарями;
- інші витрати, пов'язані з володінням та здачею житла.
Якщо умовно взяти додаткові витрати в розмірі 18 000 грн, залишиться:
165 000 - 18 000 = 147 000 грн.
Саме таку суму вже розумніше використовувати для оцінки фактичної дохідності об'єкта, додавши інші витрати, які стосуються конкретної квартири.
Дохідність потрібно рахувати від усіх вкладених грошей
Особливо важливо враховувати не лише вартість купівлі квартири.
Наприклад:
| Купівля квартири | $55 000 |
| Ремонт | $7 000 |
| Меблі та техніка | $5 000 |
| Інші початкові витрати | $1 000 |
| Усього вкладено | $68 000 |
Якщо після всіх поточних витрат квартира приносить власнику еквівалент $4 000 на рік, чиста дохідність відносно вкладеного капіталу становить близько 5,9% річних.
Саме цю дохідність має сенс порівнювати з іншими варіантами використання капіталу, а не просто розмір щомісячної орендної плати.
Чи можна зробити оренду майже повністю пасивною
Так, значну частину роботи можна передати керуючому, агентству або іншій людині.
Залежно від формату управління посередник може:
- шукати орендарів;
- проводити покази;
- організовувати заселення та виїзд;
- контролювати платежі;
- спілкуватися з мешканцями;
- викликати майстрів;
- стежити за станом квартири.
Для власника такий формат справді набагато ближчий до пасивного доходу: йому залишається контролювати результат і приймати важливі рішення.
Однак управління не буває безкоштовним. Чим більше завдань передається посереднику, тим менша частина орендного доходу залишається власнику.
У нерухомості існує простий компроміс: власник або самостійно виконує частину роботи та зберігає більшу частку доходу, або платить за управління й отримує більш пасивну модель.
Чи можна жити далеко від квартири, яку здаєте
Власнику необов'язково постійно перебувати в тому самому місті, де розташована нерухомість. За довгострокової оренди багато питань можна вирішувати дистанційно.
Але бажано заздалегідь розуміти, хто зможе приїхати до квартири, якщо виникне проблема, яку неможливо вирішити віддалено. Це може бути керуючий, агент, родич або перевірений майстер.
Чим краще організована така система, тим менше нерухомість залежить від особистої присутності власника.
Які квартири простіше перетворити на джерело пасивного доходу
Різні об'єкти потребують різного рівня уваги. Якщо квартира купується саме для здачі, простота експлуатації має велике значення.
Керувати об'єктом зазвичай простіше, якщо:
- у квартирі немає складних і дорогих в обслуговуванні рішень;
- використовуються поширені моделі побутової техніки;
- оздоблювальні матеріали можна легко замінити;
- меблі практичні та розраховані на регулярне використання;
- квартира має попит серед широкого кола орендарів;
- будинок не створює постійних побутових проблем;
- об'єкт легко повторно здати після виїзду мешканця.
Квартира з дуже дорогим дизайнерським ремонтом може виглядати привабливіше, але будь-яке пошкодження меблів або оздоблення потенційно перетворюється на складніше та дорожче питання.
Чим стабільніший орендар, тим пасивніший дохід
Один із головних факторів - частота зміни мешканців.
Якщо орендар живе три-чотири роки, акуратно ставиться до квартири та вчасно сплачує оренду, власник економить час на оголошеннях, показах і підготовці об'єкта.
Якщо мешканці змінюються кожні кілька місяців, обсяг роботи значно зростає, навіть якщо сама квартира залишається такою самою.
Тому максимальна орендна ставка не завжди означає найзручнішу модель. Іноді трохи нижча ставка за стабільного довгострокового орендаря дає власнику порівнянний результат при значно меншій кількості клопоту.
Чи варто вважати власний час витратою
Якщо квартира розглядається саме як інвестиція, власний час теж корисно враховувати.
Припустімо, за рік власник витратив 30 годин на:
- спілкування з орендарями;
- покази;
- поїздки до квартири;
- купівлю техніки;
- пошук майстрів;
- контроль ремонту.
Для однієї людини 30 годин на рік можуть бути несуттєвими. Для іншої це серйозне навантаження, особливо якщо вона має роботу або бізнес із високою вартістю власного часу.
Тому дві квартири з однаковою чистою грошовою дохідністю можуть бути зовсім різними інвестиціями за рівнем необхідної участі.
Квартира як актив і квартира як джерело доходу - не одне й те саме
Нерухомість може виконувати одразу кілька функцій. Вона здатна приносити орендний дохід, зберігати частину капіталу та потенційно змінюватися в ціні з часом.
Але ці складові корисно оцінювати окремо.
Наприклад, низька орендна дохідність не стає автоматично високою лише тому, що власник розраховує на зростання вартості квартири. І навпаки, відсутність помітного зростання ціни не означає, що об'єкт не може бути цікавим завдяки стабільній оренді.
Для оцінки грошового потоку краще окремо рахувати дохід від оренди, а зміну ринкової вартості розглядати як іншу складову результату володіння нерухомістю.
Коли квартиру справді можна назвати майже пасивним доходом
Найближча до пасивної модель виглядає приблизно так:
- квартира повністю готова до проживання;
- у ній живе стабільний довгостроковий орендар;
- орендна плата надходить без затримок;
- обладнання та ремонт не потребують постійної уваги;
- частину побутових питань можна вирішити дистанційно;
- є людина, яка за потреби може зайнятися об'єктом на місці;
- власник не намагається самостійно контролювати кожну дрібницю.
У такій ситуації нерухомість справді здатна місяцями приносити гроші з мінімальною участю власника.
Коли квартира перестає бути пасивною інвестицією
На протилежному боці знаходиться об'єкт, який постійно потребує уваги.
Наприклад, якщо доводиться регулярно шукати нових мешканців, усувати поломки, контролювати заборгованості, самостійно робити ремонт і часто їздити до квартири, дохід стає значно менш пасивним.
За подобової оренди без керуючого участь власника може стати практично щоденною.
Що важливіше: пасивність чи дохідність
Максимально пасивна модель не обов'язково буде найприбутковішою.
Уявімо два варіанти.
Варіант А: квартира приносить власнику 7% чистими, але він самостійно займається орендарями, ремонтами та повторною здачею.
Варіант Б: після оплати управління залишається 6%, зате більшість організаційних питань вирішується без участі власника.
Не можна сказати, що один варіант автоматично кращий за інший. Для інвестора, який цінує вільний час, різниця в один відсотковий пункт може бути прийнятною платою за відсутність побутових завдань. Інший власник віддасть перевагу самостійному виконанню цієї роботи та збереже більшу частину доходу.
То чи можна вважати квартиру пасивним доходом?
Так, але з важливим застереженням: дохід від довгострокової оренди квартири правильніше вважати умовно пасивним. У спокійні періоди об'єкт справді може місяцями приносити гроші майже без участі власника, але нерухомість усе одно потребує періодичного управління, ремонту та роботи з орендарями.
Якщо власник займається всім самостійно, оренда поєднує ознаки інвестиції та невеликої діяльності з управління майном. Якщо більшість завдань передано керуючому, модель стає значно ближчою до класичного пасивного доходу, але частину прибутку доводиться віддавати за управління.
Тому під час оцінки квартири як інвестиції варто рахувати не лише потенційну дохідність. Корисно заздалегідь відповісти ще на одне запитання: скільки власного часу доведеться витрачати на отримання цього доходу. Саме поєднання чистого прибутку, стабільності оренди та обсягу необхідної участі показує, наскільки пасивною виявиться конкретна квартира на практиці.
