Квартиру, которую сдают в аренду, часто называют источником пассивного дохода. Логика кажется простой: один раз покупаете недвижимость, находите арендатора и затем каждый месяц получаете арендную плату. На практике полностью пассивным такой заработок бывает далеко не всегда.
Владельцу приходится искать арендаторов, следить за оплатой, решать бытовые вопросы, заниматься ремонтом и периодически обновлять квартиру. Чем больше этих задач собственник выполняет самостоятельно, тем меньше доход от аренды похож на классический пассивный доход.
При этом квартира действительно может быть относительно пассивным источником денежных поступлений. Все зависит от объекта, арендаторов, способа управления и того, какую часть работы владелец готов передать другим людям.
Что вообще называют пассивным доходом
Под пассивным доходом обычно понимают поступления, для получения которых владельцу актива не требуется постоянно выполнять работу.
Например, если человек получает проценты по финансовому инструменту, ему не нужно каждый месяц искать нового покупателя или лично обслуживать актив. После первоначальных действий дальнейшее участие может быть минимальным.
С квартирой ситуация сложнее. Недвижимость физически изнашивается, арендаторы меняются, техника ломается, возникают организационные вопросы. Поэтому аренда находится где-то между полностью пассивным доходом и небольшой деятельностью по управлению собственным активом.
Квартира может приносить относительно пассивный доход, но сама по себе недвижимость не освобождает владельца от управления. Чем меньше собственник участвует в этом процессе, тем ближе аренда к действительно пассивному заработку.
Что приходится делать владельцу квартиры
Если собственник занимается арендой самостоятельно, его задачи не заканчиваются после подписания договора.
Периодически приходится:
- искать новых арендаторов;
- проводить показы квартиры;
- договариваться об условиях проживания;
- контролировать поступление арендной платы;
- решать вопросы с коммунальными платежами;
- организовывать мелкий и крупный ремонт;
- заменять сломанную бытовую технику;
- контролировать состояние квартиры;
- решать вопросы при выезде арендатора;
- готовить жилье к следующему заселению.
При хорошем долгосрочном арендаторе несколько месяцев действительно могут пройти практически без участия владельца. Но это не означает, что так будет происходить постоянно.
Долгосрочная аренда ближе всего к пассивному доходу
Если цель - минимальное участие владельца, долгосрочная аренда обычно значительно удобнее посуточной.
Представим квартиру, которую один арендатор снимает в течение трех лет. Если платежи поступают вовремя и серьезных поломок нет, собственнику действительно может потребоваться уделять объекту совсем немного времени.
Основная работа приходится на несколько моментов:
- подготовку квартиры;
- поиск арендатора;
- заселение;
- редкие бытовые вопросы во время проживания;
- выезд арендатора;
- поиск следующего жильца.
Между этими событиями квартира способна приносить деньги практически без ежедневного участия владельца.
Посуточная аренда - уже скорее небольшой бизнес
Совсем иначе выглядит краткосрочная аренда. Здесь необходимо постоянно работать с бронированиями, заселениями и выселениями, уборкой, бельем, сообщениями гостей и текущими проблемами.
Даже если квартира приносит больше денег, объем работы также значительно возрастает.
Владельцу или управляющему приходится заниматься:
- размещением и обновлением объявлений;
- общением с потенциальными гостями;
- организацией заселений;
- уборкой после каждого проживания;
- сменой белья и полотенец;
- контролем календаря бронирований;
- решением срочных вопросов гостей.
Поэтому самостоятельную посуточную сдачу квартиры сложно считать пассивным доходом. По характеру работы она гораздо ближе к небольшому сервисному бизнесу.
Сколько времени требует долгосрочная аренда
Оценивать нагрузку только по одному месяцу не совсем правильно. В спокойный период владелец действительно может почти ничего не делать, а при смене арендатора потратить несколько дней на показы, уборку и решение бытовых вопросов.
Условно год владения квартирой может выглядеть так:
| Ситуация | Участие владельца |
|---|---|
| Арендатор живет и вовремя платит | Минимальное |
| Мелкая бытовая поломка | Нужно организовать ремонт |
| Закончился договор | Необходимо согласовать дальнейшие условия |
| Арендатор съезжает | Прием квартиры и расчеты |
| Поиск нового арендатора | Объявления, звонки и показы |
| Квартира требует ремонта | Затраты времени и денег возрастают |
Поэтому корректнее говорить не о полном отсутствии работы, а о нерегулярной нагрузке.
Квартира может месяцами не требовать внимания
В этом и заключается главное отличие аренды от обычной работы. Владельцу не обязательно каждый день что-либо делать, чтобы получить очередной платеж.
Если квартира находится в нормальном состоянии, а арендатор живет долго и выполняет свои обязательства, участие собственника действительно может ограничиваться несколькими сообщениями в месяц или даже быть еще меньшим.
Но периодически возникают ситуации, которые требуют значительно больше внимания. Поэтому среднюю нагрузку лучше оценивать не за неделю или месяц, а хотя бы за несколько лет владения.
Ремонт делает доход менее пассивным
Недвижимость постепенно изнашивается. Даже аккуратные жильцы пользуются мебелью, сантехникой, бытовой техникой и отделкой.
Со временем владельцу приходится менять:
- смесители и сантехнику;
- стиральную машину или холодильник;
- матрасы и отдельные предметы мебели;
- осветительные приборы;
- поврежденные элементы отделки;
- замки, ручки и другую фурнитуру.
Периодически может понадобиться косметический ремонт. Эти расходы уменьшают фактическую доходность квартиры, а организация работ требует времени владельца.
Простой между арендаторами тоже нужно учитывать
Пассивный доход от квартиры не обязательно поступает все 12 месяцев в году.
Допустим, жилье сдается за 15 000 грн в месяц. Теоретический годовой доход составляет:
15 000 × 12 = 180 000 грн.
Но если после выезда арендатора квартира один месяц остается пустой:
15 000 × 11 = 165 000 грн.
Если на подготовку квартиры и поиск нового жильца ушло два месяца:
15 000 × 10 = 150 000 грн.
Поэтому ежемесячную арендную ставку нельзя автоматически умножать на 12 и считать полученную сумму гарантированным пассивным доходом.
Арендная плата - это еще не прибыль
Еще одна распространенная ошибка - считать весь полученный от арендатора платеж доходом владельца.
Предположим, квартира приносит 15 000 грн в месяц и была занята 11 месяцев:
15 000 × 11 = 165 000 грн.
За год собственник дополнительно потратил:
- 8 000 грн на мелкий ремонт;
- 6 000 грн на замену бытовой техники;
- 4 000 грн на подготовку квартиры между арендаторами;
- другие расходы, связанные с владением и сдачей жилья.
Если условно взять дополнительные расходы в размере 18 000 грн, останется:
165 000 - 18 000 = 147 000 грн.
Именно такую сумму уже разумнее использовать для оценки фактической доходности объекта, добавив остальные расходы, которые относятся к конкретной квартире.
Доходность нужно считать от всех вложенных денег
Особенно важно учитывать не только стоимость покупки квартиры.
Например:
| Покупка квартиры | $55 000 |
| Ремонт | $7 000 |
| Мебель и техника | $5 000 |
| Другие первоначальные расходы | $1 000 |
| Всего вложено | $68 000 |
Если после всех текущих расходов квартира приносит владельцу эквивалент $4 000 в год, чистая доходность относительно вложенного капитала составляет около 5,9% годовых.
Именно эту доходность имеет смысл сравнивать с другими вариантами использования капитала, а не просто размер ежемесячной аренды.
Можно ли сделать аренду почти полностью пассивной
Да, значительную часть работы можно передать управляющему, агентству или другому человеку.
В зависимости от формата управления посредник может:
- искать арендаторов;
- проводить показы;
- организовывать заселение и выезд;
- контролировать платежи;
- общаться с жильцами;
- вызывать мастеров;
- следить за состоянием квартиры.
Для владельца такой формат действительно намного ближе к пассивному доходу: ему остается контролировать результат и принимать важные решения.
Однако управление не бывает бесплатным. Чем больше задач передается посреднику, тем меньшая часть арендного дохода остается собственнику.
У недвижимости существует простой компромисс: владелец либо самостоятельно выполняет часть работы и сохраняет большую долю дохода, либо платит за управление и получает более пассивную модель.
Можно ли жить далеко от сдаваемой квартиры
Собственнику необязательно постоянно находиться в том же городе, где расположена недвижимость. При долгосрочной аренде многие вопросы можно решать дистанционно.
Но желательно заранее понимать, кто сможет приехать в квартиру, если возникнет проблема, которую нельзя решить удаленно. Это может быть управляющий, агент, родственник или проверенный мастер.
Чем лучше организована такая система, тем меньше недвижимость зависит от личного присутствия владельца.
Какие квартиры проще превратить в источник пассивного дохода
Разные объекты требуют разного уровня внимания. Если квартира покупается именно для сдачи, простота эксплуатации имеет большое значение.
Управлять объектом обычно проще, если:
- в квартире нет сложных и дорогих в обслуживании решений;
- используются распространенные модели бытовой техники;
- отделочные материалы можно легко заменить;
- мебель практична и рассчитана на регулярное использование;
- квартира востребована среди широкого круга арендаторов;
- дом не создает постоянных бытовых проблем;
- объект легко пересдать после выезда жильца.
Квартира с очень дорогим дизайнерским ремонтом может выглядеть привлекательнее, но любое повреждение мебели или отделки потенциально превращается в более сложный и дорогой вопрос.
Чем стабильнее арендатор, тем пассивнее доход
Один из главных факторов - частота смены жильцов.
Если арендатор живет три-четыре года, аккуратно относится к квартире и вовремя оплачивает аренду, собственник экономит время на объявлениях, показах и подготовке объекта.
Если жильцы меняются каждые несколько месяцев, объем работы значительно возрастает, даже если сама квартира остается такой же.
Поэтому максимальная арендная ставка не всегда означает наиболее удобную модель. Иногда немного более низкая ставка при стабильном долгосрочном арендаторе дает владельцу сопоставимый результат при значительно меньшем количестве хлопот.
Стоит ли считать собственное время расходом
Если квартира рассматривается именно как инвестиция, собственное время тоже полезно учитывать.
Предположим, за год владелец потратил 30 часов на:
- общение с арендаторами;
- показы;
- поездки в квартиру;
- покупку техники;
- поиск мастеров;
- контроль ремонта.
Для одного человека 30 часов в год могут быть несущественными. Для другого это серьезная нагрузка, особенно если у него есть работа или бизнес с высокой стоимостью собственного времени.
Поэтому две квартиры с одинаковой чистой денежной доходностью могут быть совершенно разными инвестициями по уровню требуемого участия.
Квартира как актив и квартира как источник дохода - не одно и то же
Недвижимость может выполнять сразу несколько функций. Она способна приносить арендный доход, сохранять часть капитала и потенциально изменяться в цене со временем.
Но эти составляющие полезно оценивать отдельно.
Например, низкая арендная доходность не становится автоматически высокой только потому, что владелец рассчитывает на рост стоимости квартиры. И наоборот, отсутствие заметного роста цены не означает, что объект не может быть интересен благодаря стабильной аренде.
Для оценки денежного потока лучше отдельно считать доход от аренды, а изменение рыночной стоимости рассматривать как другую составляющую результата владения недвижимостью.
Когда квартиру действительно можно назвать почти пассивным доходом
Наиболее близкая к пассивной модель выглядит примерно так:
- квартира полностью готова к проживанию;
- в ней живет стабильный долгосрочный арендатор;
- арендная плата поступает без задержек;
- оборудование и ремонт не требуют постоянного внимания;
- часть бытовых вопросов можно решить дистанционно;
- есть человек, который при необходимости может заняться объектом на месте;
- владелец не пытается самостоятельно контролировать каждую мелочь.
В такой ситуации недвижимость действительно способна месяцами приносить деньги с минимальным участием собственника.
Когда квартира перестает быть пассивной инвестицией
На противоположной стороне находится объект, который постоянно требует внимания.
Например, если приходится регулярно искать новых жильцов, устранять поломки, контролировать задолженности, самостоятельно делать ремонт и часто ездить в квартиру, доход становится гораздо менее пассивным.
При посуточной аренде без управляющего участие владельца может стать практически ежедневным.
Что важнее: пассивность или доходность
Максимально пассивная модель не обязательно будет самой прибыльной.
Представим два варианта.
Вариант А: квартира приносит владельцу 7% чистыми, но он самостоятельно занимается арендаторами, ремонтами и пересдачей.
Вариант Б: после оплаты управления остается 6%, зато большинство организационных вопросов решается без участия собственника.
Нельзя сказать, что один вариант автоматически лучше другого. Для инвестора, который ценит свободное время, разница в один процентный пункт может быть приемлемой платой за отсутствие бытовых задач. Другой собственник предпочтет выполнять эту работу самостоятельно и сохранить большую часть дохода.
Так можно ли считать квартиру пассивным доходом?
Да, но с важной оговоркой: доход от долгосрочной аренды квартиры правильнее считать условно пассивным. В спокойные периоды объект действительно может месяцами приносить деньги почти без участия владельца, но недвижимость все равно требует периодического управления, ремонта и работы с арендаторами.
Если собственник занимается всем самостоятельно, аренда сочетает признаки инвестиции и небольшой деятельности по управлению имуществом. Если большинство задач передано управляющему, модель становится значительно ближе к классическому пассивному доходу, но часть прибыли приходится отдавать за управление.
Поэтому при оценке квартиры как инвестиции стоит считать не только потенциальную доходность. Полезно заранее ответить еще на один вопрос: сколько собственного времени придется тратить на получение этого дохода. Именно сочетание чистой прибыли, стабильности аренды и объема необходимого участия показывает, насколько пассивной окажется конкретная квартира на практике.
