При выборе квартиры покупатели обычно сначала смотрят на район, стоимость, площадь, состояние дома и планировку. Этаж нередко воспринимается как второстепенный параметр, хотя после покупки изменить его уже невозможно. Именно от этажа могут зависеть шум, количество света, температура в квартире, вид из окон, удобство ежедневного проживания и даже то, насколько легко объект получится продать в будущем.
В Украине вопрос этажа имеет свою специфику. Одно дело - пятиэтажный кирпичный дом без лифта, другое - типовая девятиэтажка, и совсем другое - современный жилой комплекс на 20-25 этажей. Кроме того, при выборе приходится учитывать состояние лифтов, автономность дома, особенности отопления и водоснабжения, а в современных условиях ещё и зависимость многоэтажного дома от электроснабжения.
Универсального «лучшего этажа» не существует. Для большинства покупателей наиболее удобны средние этажи, но конкретный выбор зависит от дома, возраста жильцов, наличия детей, вида из окон, инженерных систем и целей покупки квартиры.
Какие этажи обычно считаются наиболее востребованными
Традиционно наиболее универсальными считаются квартиры на средних этажах.
В пятиэтажном доме это чаще всего 2-4 этажи, в девятиэтажном - примерно 3-7, а в современной высотке понятие среднего этажа становится значительно шире.
Причина проста: такие квартиры обычно позволяют избежать основных недостатков первого и последнего этажей, но при этом не создают чрезмерной зависимости от лифта.
Однако выбирать этаж только по этому правилу не стоит. В конкретном доме квартира на первом или последнем этаже может оказаться намного интереснее квартиры посередине.
Первый этаж: основные преимущества
Главное преимущество первого этажа - отсутствие необходимости пользоваться лифтом и лестницей.
Это особенно удобно:
- пожилым людям;
- семьям с маленькими детьми;
- людям с ограниченной мобильностью;
- владельцам собак;
- тем, кто часто пользуется детской коляской или велосипедом.
На первый этаж проще заносить мебель, бытовую технику и другие крупные вещи.
В старом доме без лифта это может быть существенным преимуществом.
Первый этаж меньше зависит от работы лифта
В многоэтажных домах исправность лифта напрямую влияет на комфорт проживания.
Если лифт временно не работает, житель второго или третьего этажа обычно может подняться пешком без особых проблем. Для человека, живущего на 15-м или 20-м этаже, ситуация совершенно другая.
Первый этаж полностью устраняет эту зависимость.
В Украине этот фактор особенно заметен в старых многоэтажках с изношенным лифтовым оборудованием, а также в высотных домах во время длительных отключений электроэнергии, если лифты не подключены к резервному питанию.
Какие недостатки есть у первого этажа
Основные претензии покупателей к первому этажу связаны с приватностью, шумом и близостью улицы.
В зависимости от расположения дома возможны:
- шум от подъезда и входной двери;
- разговоры под окнами;
- свет автомобильных фар;
- меньше приватности;
- необходимость чаще закрывать шторы;
- уличная пыль;
- запахи с улицы;
- более высокий риск проникновения через окна.
Особенно важно смотреть, куда выходят окна. Первый этаж внутри закрытого тихого двора и первый этаж непосредственно возле оживлённой дороги - совершенно разные условия проживания.
Что находится под квартирой на первом этаже
При покупке квартиры на первом этаже обязательно стоит выяснить, что расположено непосредственно под ней.
В старом жилом фонде это часто подвал или техническое помещение.
Если подвал сырой, плохо проветривается или в нём регулярно возникают проблемы с коммуникациями, это может отражаться на микроклимате квартиры.
Стоит обратить внимание на запах в подъезде и квартире, состояние пола, наличие следов сырости и плесени.
Первый этаж лучше оценивать вместе с подвалом. Сухой ухоженный подвал и проблемное сырое помещение под квартирой дают совершенно разные условия проживания.
Первый этаж в новостройке отличается от первого этажа в старом доме
Не стоит автоматически переносить недостатки советских пятиэтажек на современные жилые комплексы.
Во многих новостройках жилые квартиры вообще начинаются со второго этажа, а первый занимают магазины, аптеки, кафе, офисы и другие коммерческие помещения.
В других проектах первый жилой этаж может находиться достаточно высоко относительно земли.
Поэтому оценивать нужно конкретную конструкцию дома, а не только цифру в документах.
Второй этаж часто является хорошим компромиссом
Второй этаж сочетает многие преимущества нижних этажей и при этом избавляет от части недостатков первого.
До квартиры легко подняться пешком, зависимость от лифта минимальна, а окна обычно находятся достаточно высоко от земли.
Именно поэтому второй этаж может быть особенно интересен:
- в пятиэтажках без лифта;
- пожилым покупателям;
- семьям с детьми;
- при покупке квартиры для долгосрочной аренды.
Но есть важный нюанс: нужно посмотреть, что находится этажом ниже.
Квартира над коммерческим помещением может иметь свои особенности
В современных домах второй этаж нередко расположен над коммерцией.
Сам по себе магазин или офис внизу не является проблемой. Однако назначение помещения может измениться.
Если под квартирой работает кафе, ресторан, пекарня, круглосуточный магазин или другое заведение с интенсивной деятельностью, возможны шум, запахи, работа вентиляции и движение посетителей.
Перед покупкой полезно выяснить назначение помещений снизу и обратить внимание на расположение вентиляционных систем.
Третий-пятый этажи - универсальный вариант
Для многих украинских домов именно этот диапазон можно считать наиболее универсальным.
Высоты уже достаточно, чтобы уменьшить влияние улицы, но при необходимости подняться домой пешком всё ещё реально.
Особенно привлекательны такие этажи в домах на 5-9 этажей.
Обычно они дают хороший баланс между:
- доступностью без лифта;
- приватностью;
- уровнем уличного шума;
- ликвидностью;
- удобством для разных категорий покупателей.
Именно поэтому при прочих равных квартиры на средних этажах часто проще перепродать.
Средние этажи обычно наиболее ликвидны
Если квартира покупается не только для себя, но и с расчётом на возможную продажу через несколько лет, ликвидность стоит учитывать заранее.
У квартиры на среднем этаже потенциальная аудитория обычно шире.
Первый этаж не нравится части покупателей из-за приватности и безопасности. Последний некоторые избегают из-за опасений по поводу крыши или зависимости от лифта. Очень высокие этажи могут не подходить пожилым людям и семьям, которые не хотят сильно зависеть от инженерных систем дома.
У среднего этажа меньше подобных ограничений.
Высокие этажи дают больше света
Одно из главных преимуществ высокого этажа - естественное освещение.
В плотной городской застройке окна квартиры на третьем этаже могут выходить непосредственно на деревья или соседний дом. На 12-м этаже ситуация уже может быть совершенно другой.
Чем меньше объектов перекрывают небо перед окнами, тем больше дневного света получает квартира.
Для небольших квартир это особенно заметно: хорошая освещённость визуально делает пространство более просторным.
Вид из окна действительно влияет на комфорт
Высокий этаж часто выбирают ради вида.
Панорама города, парк, река или открытый горизонт могут существенно менять восприятие квартиры.
Но платить больше только за высокий этаж без проверки реального вида не всегда разумно.
Перед покупкой квартиры в строящемся доме стоит изучить градостроительную ситуацию вокруг. Сегодня из окон может открываться поле или красивый горизонт, а через несколько лет перед домом появится ещё одна высотка.
На высоком этаже обычно меньше уличного шума, но не всегда
Чем дальше квартира от двора, парковки и пешеходной зоны, тем меньше слышны отдельные разговоры, хлопанье дверей автомобилей и другие локальные звуки.
Но с постоянным транспортным шумом всё сложнее.
Звук от большой дороги может хорошо распространяться вверх, особенно если перед домом нет других зданий.
Поэтому квартира на 15-м этаже возле крупной магистрали не обязательно будет тихой.
На верхних этажах обычно меньше пыли с земли
Нижние этажи сильнее ощущают близость дороги, двора и парковки.
На высоких этажах меньше крупной пыли, поднимающейся непосредственно с земли, хотя полностью проблема загрязнения воздуха, конечно, не исчезает.
Если дом расположен рядом с оживлённой дорогой, важнее сама локация и направление окон, чем несколько дополнительных этажей высоты.
Высокий этаж сильнее зависит от лифта
Это один из главных недостатков.
Жить на 18-м этаже удобно, пока лифт работает исправно.
Поэтому перед покупкой квартиры в высотке стоит узнать:
- сколько лифтов предусмотрено в секции;
- есть ли грузовой лифт;
- в каком состоянии оборудование;
- как часто происходят поломки;
- есть ли резервное питание;
- работают ли лифты при отключениях электроэнергии.
Для современного украинского рынка последний вопрос стал намного важнее, чем несколько лет назад.
Отключения электроэнергии изменили отношение к высоким этажам
До масштабных проблем с энергоснабжением покупатели высоких этажей прежде всего думали о виде, освещённости и лифте.
Теперь приходится оценивать автономность всего дома.
При отсутствии электричества проблемы могут возникнуть не только с лифтом.
От электроснабжения могут зависеть насосы водоснабжения, отопительное оборудование, домофоны, ворота паркинга и другие системы.
Чем выше квартира, тем важнее не просто наличие генератора в доме, а понимание того, какие именно системы он способен обеспечивать и как долго.
Проверьте водоснабжение на высоких этажах
В высотных домах для поддержания необходимого давления воды используются насосные системы.
В исправном современном доме жильцы обычно не замечают их работу. Но при проблемах с оборудованием или электроснабжением верхние этажи могут ощутить последствия раньше остальных.
Если квартира покупается на вторичном рынке, полезно поговорить с соседями именно из этой секции и спросить, бывают ли проблемы с давлением воды.
Последний этаж в старом доме: почему его традиционно опасаются
На украинском вторичном рынке к последним этажам долго относились осторожно.
Основная причина - крыша.
В старых пятиэтажках и девятиэтажках протекающая кровля действительно может стать серьёзной проблемой для квартиры непосредственно под ней.
Поэтому при осмотре последнего этажа нужно внимательно проверить потолки и верхнюю часть стен.
Следы старых подтёков, пятна, отслоение отделки или характерный запах сырости требуют выяснения причины.
Наличие технического этажа многое меняет
Последний жилой этаж и квартира непосредственно под кровлей - не всегда одно и то же.
Во многих домах между верхней квартирой и крышей расположен технический этаж.
Он создаёт дополнительную буферную зону и может существенно уменьшать риски, связанные с перегревом и состоянием кровли.
Поэтому вопрос «есть ли над квартирой технический этаж?» намного полезнее, чем просто смотреть на номер этажа.
Последний этаж имеет и серьёзные преимущества
Главное из них - отсутствие соседей сверху.
Не будет топота, передвижения мебели, детских игр и риска затопления от квартиры этажом выше.
Для людей, чувствительных к бытовому шуму, это может быть очень весомым аргументом.
Также верхний этаж часто получает больше света и лучший вид.
Последний этаж в современной новостройке - отдельная история
В новом качественно построенном доме верхний этаж не обязательно является недостатком.
Наоборот, за квартиры на последних этажах девелоперы иногда устанавливают более высокую цену именно из-за панорамных видов и отсутствия соседей сверху.
Однако всё равно нужно выяснить конструкцию кровли, наличие технического этажа, размещение инженерного оборудования и качество теплоизоляции.
Летом верхние этажи могут сильнее нагреваться
Особенно это характерно для старых домов с плохо утеплённой крышей.
Солнце нагревает кровлю в течение дня, после чего тепло передаётся помещениям ниже.
В современных домах качественная теплоизоляция значительно уменьшает этот эффект, но полностью игнорировать ориентацию окон и нагрев здания всё равно не стоит.
Южная или западная сторона на высоком этаже с большими панорамными окнами летом может потребовать активного использования кондиционера.
Этаж нужно рассматривать вместе со стороной света
Одинаковая квартира на одном и том же этаже может ощущаться совершенно по-разному в зависимости от направления окон.
Окна на юг и запад обычно получают больше прямого солнца. Северная сторона может быть прохладнее и темнее. Восточная получает активное солнце преимущественно утром.
На нижних этажах влияние стороны света иногда частично перекрывают деревья и соседние здания. На высоких оно становится заметнее.
Деревья могут быть одновременно преимуществом и недостатком
Квартира на третьем-четвёртом этаже в зелёном старом районе летом может находиться практически на уровне крон деревьев.
Это красиво и помогает защититься от жары.
Но густые деревья также способны значительно уменьшать количество дневного света, особенно если окна выходят на северную сторону.
Поэтому квартиру желательно смотреть днём, а не только вечером после работы.
Какой этаж лучше для семьи с маленькими детьми
Для семьи с ребёнком обычно удобны нижние и средние этажи.
Приходится регулярно пользоваться коляской, выносить детские вещи, несколько раз в день выходить на прогулку.
Если дом имеет несколько современных лифтов с резервным питанием, высокий этаж может не создавать особых проблем.
Если же это старая девятиэтажка с одним лифтом, разница между третьим и девятым этажом становится намного существеннее.
Какой этаж лучше для пожилого человека
Здесь зависимость от лифта становится одним из ключевых критериев.
В доме без лифта наиболее удобны первый и второй этажи.
Третий тоже может рассматриваться, если человеку комфортно регулярно пользоваться лестницей.
В высотном доме наличие лифта само по себе ещё не решает вопрос. Важно понимать, насколько надёжно он работает и есть ли возможность пользоваться им при перебоях с электричеством.
Какой этаж лучше для сдачи квартиры в аренду
Если квартира покупается как инвестиция, лучше ориентироваться на максимально широкую аудиторию арендаторов.
Средний этаж обычно является наиболее нейтральным вариантом.
Он подходит молодым людям, семьям с детьми и многим пожилым арендаторам.
При этом этаж редко способен компенсировать слабую локацию. Для аренды обычно важнее транспорт, район, состояние квартиры, планировка, отопление и общая стоимость проживания.
Но при сравнении двух почти одинаковых объектов квартира на удобном среднем этаже часто оказывается более универсальной.
Первый этаж для аренды может сужать аудиторию
Некоторые арендаторы принципиально не рассматривают первый этаж из-за безопасности, шума или недостатка приватности.
Другим, наоборот, он удобен.
Например, семье с коляской или человеку старшего возраста первый-второй этаж может понравиться больше высокого.
Поэтому первый этаж вполне может успешно сдаваться, но при прочих равных круг потенциальных арендаторов обычно немного уже.
Панорамный высокий этаж может быть преимуществом в более дорогом сегменте
Для квартиры бизнес-класса или современного объекта с хорошим видом логика может быть другой.
Если из окон открывается действительно привлекательная панорама, высокий этаж становится частью ценности квартиры.
Арендаторы такого жилья могут быть готовы доплачивать за вид, большие окна и ощущение пространства.
То есть правило «для аренды лучше средний этаж» прежде всего относится к массовому сегменту.
Как этаж влияет на цену квартиры
На вторичном рынке первый и последний этажи в старых домах традиционно могут продаваться дешевле средних.
Однако размер дисконта зависит от конкретного объекта.
Если первый этаж высокий, окна выходят в спокойный двор, под квартирой сухой подвал, а дом расположен в хорошем районе, разница может быть небольшой.
То же касается последнего этажа с техническим помещением сверху и отремонтированной крышей.
В современных новостройках зависимость иногда вообще противоположная: чем выше этаж и лучше вид, тем дороже квартира.
Стоит ли переплачивать за этаж в новостройке
Застройщики нередко устанавливают разные цены на одинаковые планировки в зависимости от этажа.
Переплата имеет смысл, если вместе с этажом покупатель действительно получает преимущество:
- лучший вид;
- больше естественного света;
- меньше шума от двора;
- более привлекательное расположение квартиры;
- лучшую будущую ликвидность.
Если между 10-м и 14-м этажом фактически ничего не меняется, значительная переплата только за цифру этажа уже менее очевидна.
Как этаж влияет на будущую продажу
При покупке квартиры стоит представить не только собственную жизнь в ней, но и потенциального следующего покупателя.
Чем более универсален объект, тем проще обычно найти нового владельца.
Например, квартира на четвёртом этаже девятиэтажного дома подходит почти всем. Квартира на девятом этаже без технического этажа уже вызывает дополнительные вопросы. Квартира на 22-м этаже может быть привлекательной для одного покупателя и совершенно неприемлемой для другого.
Поэтому для инвестиционной покупки или объекта, который планируется продать через несколько лет, средний этаж часто является наиболее безопасным выбором.
Что важнее: хороший этаж или хорошая квартира
Не стоит отказываться от действительно хорошего объекта только потому, что он расположен на «неидеальном» этаже.
Представим две квартиры.
Первая находится на пятом этаже, но окна выходят на шумную магистраль, планировка неудобная, а состояние дома плохое.
Вторая расположена на первом этаже, но имеет удачную планировку, окна в тихий зелёный двор, высокий цоколь и находится в хорошем доме.
Вторая квартира вполне может быть лучшей покупкой.
Этаж - важная характеристика квартиры, но его нужно оценивать вместе с домом, планировкой, расположением окон, состоянием инженерных систем и ценой.
На что обратить внимание при просмотре квартиры на нижнем этаже
Если рассматривается первый-второй этаж, стоит проверить:
- высоту окон относительно земли;
- состояние подвала;
- наличие сырости;
- шум от подъезда;
- расстояние до парковки;
- расположение лавочек и детской площадки;
- наличие коммерческих помещений;
- уровень приватности;
- количество света в квартире.
Полезно открыть окно и несколько минут просто послушать окружающие звуки.
Что проверить при покупке квартиры на высоком этаже
Для высокого этажа список будет другим:
- количество и состояние лифтов;
- наличие резервного питания;
- работу насосов водоснабжения;
- давление воды;
- возможность подняться пешком;
- качество мобильной связи;
- реальный уровень шума;
- нагрев квартиры летом;
- перспективу застройки перед окнами.
Если это последний этаж, дополнительно нужно проверить кровлю, технический этаж и расположение инженерного оборудования.
Полезно поговорить с соседями
Некоторые особенности невозможно увидеть во время получасового просмотра квартиры.
Соседи могут рассказать, как часто ломается лифт, есть ли проблемы с водой, насколько тепло зимой, протекала ли крыша и как дом переживает отключения электричества.
Особенно полезна такая информация при покупке квартиры в старом жилом фонде.
Не оценивайте этаж только по номеру
Один из самых важных принципов - смотреть на фактическую высоту квартиры.
Первый этаж в одном доме может находиться практически на уровне тротуара, а в другом - на высоте, сопоставимой со вторым этажом обычной пятиэтажки.
Точно так же шестой этаж дома на склоне может иметь совершенно другой вид и уровень относительно улицы с разных сторон здания.
Поэтому цифра в объявлении даёт только первоначальное представление.
Какой этаж лучше выбрать в пятиэтажке без лифта
Для типичного пятиэтажного дома наиболее универсальными обычно являются второй и третий этажи.
Четвёртый тоже остаётся нормальным вариантом для человека, которому несложно подниматься пешком.
Пятый требует проверки крыши и предполагает ежедневный подъём по лестнице.
Первый удобен доступностью, но требует более внимательной проверки подвала, окон и уровня шума.
Какой этаж лучше выбрать в девятиэтажном доме
В типичной девятиэтажке наиболее универсальным диапазоном можно считать примерно 3-7 этажи.
При этом многое зависит от состояния лифта.
Если он старый и регулярно ломается, третий-четвёртый этаж может оказаться практичнее седьмого-восьмого.
Для девятого этажа особенно важно проверить наличие технического этажа и состояние крыши.
Какой этаж лучше выбрать в современной высотке
Здесь простого ответа уже нет.
Современный дом может иметь несколько скоростных лифтов, резервное питание, насосные станции и технические этажи. При нормальной работе инфраструктуры даже 15-20 этаж может быть вполне комфортным.
Поэтому вместо самого номера этажа лучше оценивать качество дома.
Если инженерные системы хорошо спроектированы и имеют резервное питание, высокий этаж даёт свет, вид и большую дистанцию от двора.
Если дом полностью зависит от внешнего электроснабжения, высокий этаж создаёт дополнительные бытовые риски.
Так какой этаж всё-таки лучше
Если нужен максимально универсальный ответ, для большинства покупателей оптимальны средние этажи.
В пятиэтажном доме это чаще 2-4 этажи, в девятиэтажном - примерно 3-7. В современной высотке диапазон значительно шире и зависит прежде всего от качества инженерных систем.
Нижние этажи удобны минимальной зависимостью от лифта, но требуют внимания к шуму, приватности и состоянию помещений снизу.
Высокие этажи дают больше света, часто лучший вид и меньше локального дворового шума, однако увеличивают зависимость от лифтов, насосов и электроснабжения.
Последний этаж может быть отличным вариантом при хорошей крыше и наличии технического этажа, особенно для тех, кто не хочет иметь соседей сверху.
Лучший этаж - не обязательно средний. Лучшим будет тот, преимущества которого важны именно вам, а недостатки конкретного дома не создадут проблем в повседневной жизни и при будущей продаже квартиры.
Поэтому перед покупкой полезно оценивать не абстрактный номер этажа, а всю связку: этаж + дом + лифты + инженерные системы + расположение окон + окружение + цена. Именно такой подход позволяет понять, действительно ли конкретная квартира удобна и стоит своих денег.
