Під час вибору квартири покупці зазвичай спочатку дивляться на район, вартість, площу, стан будинку і планування. Поверх нерідко сприймається як другорядний параметр, хоча після купівлі змінити його вже неможливо. Саме від поверху можуть залежати шум, кількість світла, температура у квартирі, вид із вікон, зручність щоденного проживання і навіть те, наскільки легко об'єкт вдасться продати в майбутньому.
В Україні питання поверху має свою специфіку. Одна справа - п'ятиповерховий цегляний будинок без ліфта, інша - типова дев'ятиповерхівка, і зовсім інша - сучасний житловий комплекс на 20-25 поверхів. Крім того, при виборі доводиться враховувати стан ліфтів, автономність будинку, особливості опалення і водопостачання, а в сучасних умовах ще й залежність багатоповерхового будинку від електропостачання.
Універсального «найкращого поверху» не існує. Для більшості покупців найзручнішими є середні поверхи, але конкретний вибір залежить від будинку, віку мешканців, наявності дітей, виду з вікон, інженерних систем і мети купівлі квартири.
Які поверхи зазвичай вважаються найбільш затребуваними
Традиційно найбільш універсальними вважаються квартири на середніх поверхах.
У п'ятиповерховому будинку це найчастіше 2-4 поверхи, у дев'ятиповерховому - приблизно 3-7, а в сучасній висотці поняття середнього поверху стає значно ширшим.
Причина проста: такі квартири зазвичай дозволяють уникнути основних недоліків першого і останнього поверхів, але при цьому не створюють надмірної залежності від ліфта.
Однак вибирати поверх лише за цим правилом не варто. У конкретному будинку квартира на першому або останньому поверсі може виявитися значно цікавішою за квартиру посередині.
Перший поверх: основні переваги
Головна перевага першого поверху - відсутність необхідності користуватися ліфтом і сходами.
Це особливо зручно:
- літнім людям;
- сім'ям із маленькими дітьми;
- людям з обмеженою мобільністю;
- власникам собак;
- тим, хто часто користується дитячим візком або велосипедом.
На перший поверх простіше заносити меблі, побутову техніку та інші великі речі.
У старому будинку без ліфта це може бути суттєвою перевагою.
Перший поверх менше залежить від роботи ліфта
У багатоповерхових будинках справність ліфта безпосередньо впливає на комфорт проживання.
Якщо ліфт тимчасово не працює, мешканець другого або третього поверху зазвичай може піднятися пішки без особливих проблем. Для людини, яка живе на 15-му або 20-му поверсі, ситуація зовсім інша.
Перший поверх повністю усуває цю залежність.
В Україні цей фактор особливо помітний у старих багатоповерхівках зі зношеним ліфтовим обладнанням, а також у висотних будинках під час тривалих відключень електроенергії, якщо ліфти не підключені до резервного живлення.
Які недоліки є у першого поверху
Основні претензії покупців до першого поверху пов'язані з приватністю, шумом і близькістю вулиці.
Залежно від розташування будинку можливі:
- шум від під'їзду і вхідних дверей;
- розмови під вікнами;
- світло автомобільних фар;
- менше приватності;
- необхідність частіше закривати штори;
- вуличний пил;
- запахи з вулиці;
- вищий ризик проникнення через вікна.
Особливо важливо дивитися, куди виходять вікна. Перший поверх усередині закритого тихого двору і перший поверх безпосередньо біля жвавої дороги - зовсім різні умови проживання.
Що знаходиться під квартирою на першому поверсі
При купівлі квартири на першому поверсі обов'язково варто з'ясувати, що розташовано безпосередньо під нею.
У старому житловому фонді це часто підвал або технічне приміщення.
Якщо підвал сирий, погано провітрюється або в ньому регулярно виникають проблеми з комунікаціями, це може позначатися на мікрокліматі квартири.
Варто звернути увагу на запах у під'їзді і квартирі, стан підлоги, наявність слідів сирості та плісняви.
Перший поверх краще оцінювати разом із підвалом. Сухий доглянутий підвал і проблемне сире приміщення під квартирою дають зовсім різні умови проживання.
Перший поверх у новобудові відрізняється від першого поверху в старому будинку
Не варто автоматично переносити недоліки радянських п'ятиповерхівок на сучасні житлові комплекси.
У багатьох новобудовах житлові квартири взагалі починаються з другого поверху, а перший займають магазини, аптеки, кафе, офіси та інші комерційні приміщення.
В інших проєктах перший житловий поверх може знаходитися досить високо відносно землі.
Тому оцінювати потрібно конкретну конструкцію будинку, а не лише цифру в документах.
Другий поверх часто є хорошим компромісом
Другий поверх поєднує багато переваг нижніх поверхів і при цьому позбавляє частини недоліків першого.
До квартири легко піднятися пішки, залежність від ліфта мінімальна, а вікна зазвичай знаходяться достатньо високо від землі.
Саме тому другий поверх може бути особливо цікавим:
- у п'ятиповерхівках без ліфта;
- літнім покупцям;
- сім'ям із дітьми;
- при купівлі квартири для довгострокової оренди.
Але є важливий нюанс: потрібно подивитися, що знаходиться поверхом нижче.
Квартира над комерційним приміщенням може мати свої особливості
У сучасних будинках другий поверх нерідко розташований над комерцією.
Сам по собі магазин або офіс унизу не є проблемою. Однак призначення приміщення може змінитися.
Якщо під квартирою працює кафе, ресторан, пекарня, цілодобовий магазин або інший заклад з інтенсивною діяльністю, можливі шум, запахи, робота вентиляції і рух відвідувачів.
Перед купівлею корисно з'ясувати призначення приміщень унизу і звернути увагу на розташування вентиляційних систем.
Третій-п'ятий поверхи - універсальний варіант
Для багатьох українських будинків саме цей діапазон можна вважати найбільш універсальним.
Висоти вже достатньо, щоб зменшити вплив вулиці, але за потреби піднятися додому пішки все ще реально.
Особливо привабливі такі поверхи в будинках на 5-9 поверхів.
Зазвичай вони дають хороший баланс між:
- доступністю без ліфта;
- приватністю;
- рівнем вуличного шуму;
- ліквідністю;
- зручністю для різних категорій покупців.
Саме тому за інших однакових умов квартири на середніх поверхах часто простіше перепродати.
Середні поверхи зазвичай найбільш ліквідні
Якщо квартира купується не лише для себе, а й з розрахунком на можливий продаж через кілька років, ліквідність варто враховувати заздалегідь.
У квартири на середньому поверсі потенційна аудиторія зазвичай ширша.
Перший поверх не подобається частині покупців через приватність і безпеку. Останнього деякі уникають через побоювання щодо даху або залежність від ліфта. Дуже високі поверхи можуть не підходити літнім людям і сім'ям, які не хочуть сильно залежати від інженерних систем будинку.
У середнього поверху менше таких обмежень.
Високі поверхи дають більше світла
Одна з головних переваг високого поверху - природне освітлення.
У щільній міській забудові вікна квартири на третьому поверсі можуть виходити безпосередньо на дерева або сусідній будинок. На 12-му поверсі ситуація вже може бути зовсім іншою.
Чим менше об'єктів перекривають небо перед вікнами, тим більше денного світла отримує квартира.
Для невеликих квартир це особливо помітно: хороша освітленість візуально робить простір просторішим.
Вид із вікна справді впливає на комфорт
Високий поверх часто вибирають заради виду.
Панорама міста, парк, річка або відкритий горизонт можуть суттєво змінювати сприйняття квартири.
Але платити більше лише за високий поверх без перевірки реального виду не завжди розумно.
Перед купівлею квартири в будинку, що будується, варто вивчити містобудівну ситуацію навколо. Сьогодні з вікон може відкриватися поле або красивий горизонт, а через кілька років перед будинком з'явиться ще одна висотка.
На високому поверсі зазвичай менше вуличного шуму, але не завжди
Чим далі квартира від двору, парковки і пішохідної зони, тим менше чути окремі розмови, грюкання дверима автомобілів та інші локальні звуки.
Але з постійним транспортним шумом усе складніше.
Звук від великої дороги може добре поширюватися вгору, особливо якщо перед будинком немає інших будівель.
Тому квартира на 15-му поверсі біля великої магістралі не обов'язково буде тихою.
На верхніх поверхах зазвичай менше пилу із землі
Нижні поверхи сильніше відчувають близькість дороги, двору і парковки.
На високих поверхах менше крупного пилу, що піднімається безпосередньо із землі, хоча повністю проблема забруднення повітря, звісно, не зникає.
Якщо будинок розташований поруч із жвавою дорогою, важливіша сама локація і напрямок вікон, ніж кілька додаткових поверхів висоти.
Високий поверх сильніше залежить від ліфта
Це один із головних недоліків.
Жити на 18-му поверсі зручно, поки ліфт працює справно.
Тому перед купівлею квартири у висотці варто дізнатися:
- скільки ліфтів передбачено в секції;
- чи є вантажний ліфт;
- у якому стані обладнання;
- як часто трапляються поломки;
- чи є резервне живлення;
- чи працюють ліфти під час відключень електроенергії.
Для сучасного українського ринку останнє питання стало набагато важливішим, ніж кілька років тому.
Відключення електроенергії змінили ставлення до високих поверхів
До масштабних проблем з енергопостачанням покупці високих поверхів насамперед думали про вид, освітленість і ліфт.
Тепер доводиться оцінювати автономність усього будинку.
За відсутності електрики проблеми можуть виникнути не лише з ліфтом.
Від електропостачання можуть залежати насоси водопостачання, опалювальне обладнання, домофони, ворота паркінгу та інші системи.
Чим вище квартира, тим важливіше не просто наявність генератора в будинку, а розуміння того, які саме системи він здатен забезпечувати і як довго.
Перевірте водопостачання на високих поверхах
У висотних будинках для підтримання необхідного тиску води використовуються насосні системи.
У справному сучасному будинку мешканці зазвичай не помічають їхню роботу. Але при проблемах з обладнанням або електропостачанням верхні поверхи можуть відчути наслідки раніше за інших.
Якщо квартира купується на вторинному ринку, корисно поговорити із сусідами саме з цієї секції і запитати, чи бувають проблеми з тиском води.
Останній поверх у старому будинку: чому його традиційно побоюються
На українському вторинному ринку до останніх поверхів довго ставилися обережно.
Основна причина - дах.
У старих п'ятиповерхівках і дев'ятиповерхівках протікання покрівлі справді може стати серйозною проблемою для квартири безпосередньо під нею.
Тому під час огляду останнього поверху потрібно уважно перевірити стелі і верхню частину стін.
Сліди старих протікань, плями, відшарування оздоблення або характерний запах сирості потребують з'ясування причини.
Наявність технічного поверху багато що змінює
Останній житловий поверх і квартира безпосередньо під покрівлею - не завжди одне й те саме.
У багатьох будинках між верхньою квартирою і дахом розташований технічний поверх.
Він створює додаткову буферну зону і може суттєво зменшувати ризики, пов'язані з перегрівом і станом покрівлі.
Тому питання «чи є над квартирою технічний поверх?» набагато корисніше, ніж просто дивитися на номер поверху.
Останній поверх має і серйозні переваги
Головна з них - відсутність сусідів зверху.
Не буде тупоту, пересування меблів, дитячих ігор і ризику затоплення з квартири поверхом вище.
Для людей, чутливих до побутового шуму, це може бути дуже вагомим аргументом.
Також верхній поверх часто отримує більше світла і кращий вид.
Останній поверх у сучасній новобудові - окрема історія
У новому якісно побудованому будинку верхній поверх не обов'язково є недоліком.
Навпаки, за квартири на останніх поверхах девелопери іноді встановлюють вищу ціну саме через панорамні види і відсутність сусідів зверху.
Однак усе одно потрібно з'ясувати конструкцію покрівлі, наявність технічного поверху, розміщення інженерного обладнання і якість теплоізоляції.
Улітку верхні поверхи можуть сильніше нагріватися
Особливо це характерно для старих будинків із погано утепленим дахом.
Сонце нагріває покрівлю протягом дня, після чого тепло передається приміщенням нижче.
У сучасних будинках якісна теплоізоляція значно зменшує цей ефект, але повністю ігнорувати орієнтацію вікон і нагрів будівлі все одно не варто.
Південна або західна сторона на високому поверсі з великими панорамними вікнами влітку може потребувати активного використання кондиціонера.
Поверх потрібно розглядати разом зі стороною світу
Однакова квартира на одному й тому самому поверсі може відчуватися зовсім по-різному залежно від напрямку вікон.
Вікна на південь і захід зазвичай отримують більше прямого сонця. Північна сторона може бути прохолоднішою і темнішою. Східна отримує активне сонце переважно вранці.
На нижніх поверхах вплив сторони світу іноді частково перекривають дерева і сусідні будинки. На високих він стає помітнішим.
Дерева можуть бути одночасно перевагою і недоліком
Квартира на третьому-четвертому поверсі в зеленому старому районі влітку може знаходитися практично на рівні крон дерев.
Це красиво і допомагає захиститися від спеки.
Але густі дерева також здатні значно зменшувати кількість денного світла, особливо якщо вікна виходять на північну сторону.
Тому квартиру бажано дивитися вдень, а не лише ввечері після роботи.
Який поверх краще для сім'ї з маленькими дітьми
Для сім'ї з дитиною зазвичай зручні нижні і середні поверхи.
Доводиться регулярно користуватися візком, виносити дитячі речі, кілька разів на день виходити на прогулянку.
Якщо будинок має кілька сучасних ліфтів із резервним живленням, високий поверх може не створювати особливих проблем.
Якщо ж це стара дев'ятиповерхівка з одним ліфтом, різниця між третім і дев'ятим поверхом стає набагато суттєвішою.
Який поверх краще для літньої людини
Тут залежність від ліфта стає одним із ключових критеріїв.
У будинку без ліфта найзручнішими є перший і другий поверхи.
Третій теж можна розглядати, якщо людині комфортно регулярно користуватися сходами.
У висотному будинку наявність ліфта сама по собі ще не вирішує питання. Важливо розуміти, наскільки надійно він працює і чи є можливість користуватися ним при перебоях з електрикою.
Який поверх краще для здавання квартири в оренду
Якщо квартира купується як інвестиція, краще орієнтуватися на максимально широку аудиторію орендарів.
Середній поверх зазвичай є найбільш нейтральним варіантом.
Він підходить молодим людям, сім'ям із дітьми і багатьом літнім орендарям.
При цьому поверх рідко здатен компенсувати слабку локацію. Для оренди зазвичай важливіші транспорт, район, стан квартири, планування, опалення і загальна вартість проживання.
Але при порівнянні двох майже однакових об'єктів квартира на зручному середньому поверсі часто виявляється універсальнішою.
Перший поверх для оренди може звужувати аудиторію
Деякі орендарі принципово не розглядають перший поверх через безпеку, шум або нестачу приватності.
Іншим, навпаки, він зручний.
Наприклад, сім'ї з візком або людині старшого віку перший-другий поверх може сподобатися більше за високий.
Тому перший поверх цілком може успішно здаватися, але за інших однакових умов коло потенційних орендарів зазвичай трохи вужче.
Панорамний високий поверх може бути перевагою в дорожчому сегменті
Для квартири бізнес-класу або сучасного об'єкта з хорошим видом логіка може бути іншою.
Якщо з вікон відкривається справді приваблива панорама, високий поверх стає частиною цінності квартири.
Орендарі такого житла можуть бути готові доплачувати за вид, великі вікна і відчуття простору.
Тобто правило «для оренди краще середній поверх» насамперед стосується масового сегмента.
Як поверх впливає на ціну квартири
На вторинному ринку перший і останній поверхи в старих будинках традиційно можуть продаватися дешевше за середні.
Однак розмір дисконту залежить від конкретного об'єкта.
Якщо перший поверх високий, вікна виходять у спокійний двір, під квартирою сухий підвал, а будинок розташований у хорошому районі, різниця може бути невеликою.
Те саме стосується останнього поверху з технічним приміщенням зверху і відремонтованим дахом.
У сучасних новобудовах залежність іноді взагалі протилежна: чим вище поверх і кращий вид, тим дорожча квартира.
Чи варто переплачувати за поверх у новобудові
Забудовники нерідко встановлюють різні ціни на однакові планування залежно від поверху.
Переплата має сенс, якщо разом із поверхом покупець справді отримує перевагу:
- кращий вид;
- більше природного світла;
- менше шуму від двору;
- привабливіше розташування квартири;
- кращу майбутню ліквідність.
Якщо між 10-м і 14-м поверхом фактично нічого не змінюється, значна переплата лише за цифру поверху вже менш очевидна.
Як поверх впливає на майбутній продаж
При купівлі квартири варто уявити не лише власне життя в ній, а й потенційного наступного покупця.
Чим універсальніший об'єкт, тим простіше зазвичай знайти нового власника.
Наприклад, квартира на четвертому поверсі дев'ятиповерхового будинку підходить майже всім. Квартира на дев'ятому поверсі без технічного поверху вже викликає додаткові питання. Квартира на 22-му поверсі може бути привабливою для одного покупця і абсолютно неприйнятною для іншого.
Тому для інвестиційної купівлі або об'єкта, який планується продати через кілька років, середній поверх часто є найбезпечнішим вибором.
Що важливіше: хороший поверх чи хороша квартира
Не варто відмовлятися від справді хорошого об'єкта лише тому, що він розташований на «неідеальному» поверсі.
Уявімо дві квартири.
Перша знаходиться на п'ятому поверсі, але вікна виходять на шумну магістраль, планування незручне, а стан будинку поганий.
Друга розташована на першому поверсі, але має вдале планування, вікна у тихий зелений двір, високий цоколь і знаходиться в хорошому будинку.
Друга квартира цілком може бути кращою покупкою.
Поверх - важлива характеристика квартири, але його потрібно оцінювати разом із будинком, плануванням, розташуванням вікон, станом інженерних систем і ціною.
На що звернути увагу при перегляді квартири на нижньому поверсі
Якщо розглядається перший-другий поверх, варто перевірити:
- висоту вікон відносно землі;
- стан підвалу;
- наявність сирості;
- шум від під'їзду;
- відстань до парковки;
- розташування лавок і дитячого майданчика;
- наявність комерційних приміщень;
- рівень приватності;
- кількість світла у квартирі.
Корисно відкрити вікно і кілька хвилин просто послухати навколишні звуки.
Що перевірити при купівлі квартири на високому поверсі
Для високого поверху список буде іншим:
- кількість і стан ліфтів;
- наявність резервного живлення;
- роботу насосів водопостачання;
- тиск води;
- можливість піднятися пішки;
- якість мобільного зв'язку;
- реальний рівень шуму;
- нагрів квартири влітку;
- перспективу забудови перед вікнами.
Якщо це останній поверх, додатково потрібно перевірити покрівлю, технічний поверх і розташування інженерного обладнання.
Корисно поговорити із сусідами
Деякі особливості неможливо побачити під час півгодинного перегляду квартири.
Сусіди можуть розповісти, як часто ламається ліфт, чи є проблеми з водою, наскільки тепло взимку, чи протікав дах і як будинок переживає відключення електрики.
Особливо корисна така інформація при купівлі квартири в старому житловому фонді.
Не оцінюйте поверх лише за номером
Один із найважливіших принципів - дивитися на фактичну висоту квартири.
Перший поверх в одному будинку може знаходитися практично на рівні тротуару, а в іншому - на висоті, співставній із другим поверхом звичайної п'ятиповерхівки.
Так само шостий поверх будинку на схилі може мати зовсім інший вид і рівень відносно вулиці з різних боків будівлі.
Тому цифра в оголошенні дає лише початкове уявлення.
Який поверх краще вибрати в п'ятиповерхівці без ліфта
Для типового п'ятиповерхового будинку найбільш універсальними зазвичай є другий і третій поверхи.
Четвертий теж залишається нормальним варіантом для людини, якій не складно підніматися пішки.
П'ятий потребує перевірки даху і передбачає щоденний підйом сходами.
Перший зручний доступністю, але потребує уважнішої перевірки підвалу, вікон і рівня шуму.
Який поверх краще вибрати в дев'ятиповерховому будинку
У типовій дев'ятиповерхівці найбільш універсальним діапазоном можна вважати приблизно 3-7 поверхи.
При цьому багато залежить від стану ліфта.
Якщо він старий і регулярно ламається, третій-четвертий поверх може виявитися практичнішим за сьомий-восьмий.
Для дев'ятого поверху особливо важливо перевірити наявність технічного поверху і стан даху.
Який поверх краще вибрати в сучасній висотці
Тут простої відповіді вже немає.
Сучасний будинок може мати кілька швидкісних ліфтів, резервне живлення, насосні станції і технічні поверхи. При нормальній роботі інфраструктури навіть 15-20 поверх може бути цілком комфортним.
Тому замість самого номера поверху краще оцінювати якість будинку.
Якщо інженерні системи добре спроєктовані і мають резервне живлення, високий поверх дає світло, вид і більшу дистанцію від двору.
Якщо будинок повністю залежить від зовнішнього електропостачання, високий поверх створює додаткові побутові ризики.
То який поверх усе-таки кращий
Якщо потрібна максимально універсальна відповідь, для більшості покупців оптимальними є середні поверхи.
У п'ятиповерховому будинку це найчастіше 2-4 поверхи, у дев'ятиповерховому - приблизно 3-7. У сучасній висотці діапазон значно ширший і залежить насамперед від якості інженерних систем.
Нижні поверхи зручні мінімальною залежністю від ліфта, але потребують уваги до шуму, приватності і стану приміщень унизу.
Високі поверхи дають більше світла, часто кращий вид і менше локального дворового шуму, однак збільшують залежність від ліфтів, насосів та електропостачання.
Останній поверх може бути чудовим варіантом при хорошому даху і наявності технічного поверху, особливо для тих, хто не хоче мати сусідів зверху.
Найкращий поверх - не обов'язково середній. Найкращим буде той, переваги якого важливі саме вам, а недоліки конкретного будинку не створять проблем у повсякденному житті і при майбутньому продажу квартири.
Тому перед купівлею корисно оцінювати не абстрактний номер поверху, а всю зв'язку: поверх + будинок + ліфти + інженерні системи + розташування вікон + оточення + ціна. Саме такий підхід дозволяє зрозуміти, чи справді конкретна квартира зручна і чи варта своїх грошей.
