Під час купівлі квартири часто доводиться вибирати між двома стратегіями. Перша - заплатити більше за готове житло, куди можна заселитися практично одразу. Друга - купити квартиру дешевше у поганому стані або взагалі без оздоблення і зробити ремонт самостійно.
На перший погляд другий варіант здається вигіднішим. Якщо квартира без ремонту коштує помітно дешевше, виникає відчуття, що частину робіт можна виконати поступово, матеріали підібрати самостійно, а в результаті отримати інтер'єр саме під себе.
Але ремонт - це не лише вартість шпалер, плитки та меблів. До бюджету входять електрика, сантехніка, робота майстрів, доставка, демонтаж, вивезення сміття, техніка та безліч дрібних витрат. Крім того, квартира певний час залишається непридатною для проживання або здачі в оренду.
З іншого боку, переплачувати за чужий ремонт теж не завжди розумно. Особливо якщо через рік після купівлі новий власник усе одно вирішить переробляти кухню, ванну або міняти підлогове покриття.
Тому порівнювати потрібно не ціну двох квартир, а повну вартість кожного сценарію.
Що означає квартира «з ремонтом»
Фраза «з ремонтом» в оголошеннях може означати зовсім різний стан.
Одна квартира справді може бути повністю готовою до проживання: справна сантехніка, нормальна електрика, свіже оздоблення, кухня, меблі та побутова техніка.
В іншій під ремонтом мається на увазі інтер'єр, зроблений 15-20 років тому, який просто зберігся у відносно акуратному стані.
Тому умовно готові квартири краще розділяти щонайменше на три категорії:
- свіжий сучасний ремонт, який не потребує суттєвих вкладень;
- нормальний житловий стан, де можна жити, але поступово знадобиться оновлення;
- застарілий ремонт, за який продавець намагається отримати додаткову плату, хоча покупець, найімовірніше, буде його демонтувати.
Останній варіант особливо небезпечний з погляду економіки купівлі. Фактично людина платить за оздоблення двічі: спочатку продавцю, а потім будівельникам за його демонтаж і новий ремонт.
Головна перевага квартири з ремонтом - економія часу
Готова квартира дозволяє значно швидше почати нею користуватися.
Якщо житло купується для себе, можна переїхати практично одразу після угоди. Якщо квартира купується для здачі, пошук орендаря можна починати без кількох місяців очікування.
Це особливо важливо, коли покупець одночасно орендує інше житло.
Уявімо, що ремонт нової квартири триває чотири місяці, а оренда тимчасового житла коштує 15 000 гривень щомісяця. Додаткові витрати за цей період становитимуть уже 60 000 гривень, хоча безпосередньо до кошторису ремонту вони не входять.
Для інвестиційної квартири ситуація схожа: кожен місяць ремонту - це місяць без потенційного орендного доходу.
Вартість ремонту варто оцінювати не лише за чеками за матеріали та роботу. Час до моменту, коли квартирою можна почати користуватися, теж має грошову вартість.
Переваги купівлі готової квартири
У варіанта з хорошим готовим ремонтом є кілька очевидних переваг.
Більш зрозумілий підсумковий бюджет
Покупець одразу знає приблизну суму, необхідну для купівлі та заселення.
Звичайно, невеликі витрати після угоди майже неминучі, але ймовірність раптово виявити необхідність додатково витратити велику суму зазвичай нижча, ніж при повному ремонті.
Не потрібно організовувати будівельні роботи
Повноцінний ремонт потребує часу власника. Потрібно шукати майстрів, купувати матеріали, приймати доставки, контролювати якість і вирішувати проблеми, що виникають.
Для людини без досвіду це може виявитися окремим складним проєктом на кілька місяців.
Можна одразу побачити кінцевий результат
Купуючи готову квартиру, людина розуміє, як вона виглядає зараз. Можна оцінити освітлення, колір стін, кухню, санвузол і загальне враження від інтер'єру.
При купівлі квартири під ремонт кінцевий результат існує лише в планах і кошторисі.
Але за хороший ремонт продавець хоче отримати гроші
Продавці нерідко включають вартість ремонту в ціну квартири. Однак витрати попереднього власника і реальна цінність цього ремонту для покупця - не одне й те саме.
Наприклад, власник міг кілька років тому витратити значну суму на дорогу кухню, декоративне оздоблення і меблі. Для нього це аргумент на користь вищої ціни.
Але новому покупцеві може не подобатися стиль, кольорова гама або сама конфігурація кухні.
У результаті дорогий для продавця інтер'єр має значно меншу цінність для покупця.
Ремонт рідко повертає всю свою вартість при продажу
Якщо вкласти велику суму в індивідуальний інтер'єр, не можна автоматично розраховувати додати всі ці гроші до ринкової вартості квартири.
Частина ремонту справді підвищує привабливість об'єкта. Справні комунікації, сучасний санвузол, нормальні вікна та акуратне оздоблення дозволяють квартирі конкурувати з іншими пропозиціями.
Але дорогі дизайнерські рішення часто окупаються гірше, оскільки смаки покупців відрізняються.
Коли квартира під ремонт справді може бути вигіднішою
Купівля житла без нормального оздоблення стає цікавою, коли дисконт відносно готових квартир достатньо великий.
Припустімо, готова квартира коштує 80 000 доларів, а схожий об'єкт у тому самому будинку без ремонту - 65 000 доларів.
Різниця становить 15 000 доларів.
Якщо повністю привести другий об'єкт у потрібний стан можна за 10 000 доларів, математично варіант під ремонт виглядає привабливіше:
65 000 + 10 000 = 75 000 доларів.
Крім економії у 5 000 доларів, покупець отримує новий інтер'єр, зроблений під свої вимоги.
Але якщо початковий кошторис у 10 000 доларів у процесі перетворюється на 17 000, ситуація змінюється:
65 000 + 17 000 = 82 000 доларів.
Тепер готова квартира за 80 000 доларів виявляється дешевшою, причому в неї можна було заселитися значно раніше.
Чому ремонт часто виходить дорожчим за початковий кошторис
До початку робіт складно передбачити абсолютно всі витрати.
Після демонтажу можуть виявитися проблеми з проводкою, трубами, стінами або підлогою. У процесі власник вирішує вибрати якіснішу плитку, замінити більше техніки або додати розетки.
Крім того, існує величезна кількість невеликих покупок, які окремо здаються незначними:
- розетки та вимикачі;
- світильники;
- змішувачі;
- карнизи;
- плінтуси;
- фурнітура;
- дзеркала;
- полиці;
- доставка матеріалів;
- вивезення будівельного сміття.
У сукупності вони можуть помітно збільшити бюджет.
Тому при купівлі квартири під ремонт розумно залишати фінансовий резерв понад основний кошторис.
Що зазвичай найдорожче в ремонті
Ціна ремонту залежить від стану об'єкта і вимог власника, але деякі роботи особливо сильно впливають на підсумковий бюджет.
Санвузол
Ванна кімната потребує одразу кількох видів робіт: сантехніка, гідроізоляція, плитка, електрика, встановлення обладнання та меблів.
Навіть за невеликої площі вартість одного квадратного метра ремонту тут може бути високою.
Кухня
Кухонні меблі, стільниця, мийка і побутова техніка можуть становити значну частину загального бюджету.
Тому квартира, де вже встановлена якісна і відповідна покупцеві кухня, може мати реальну перевагу.
Електрика і сантехніка
Якщо старі комунікації потребують повної заміни, ремонт стає суттєво дорожчим і складнішим.
При цьому економити саме на прихованих роботах зазвичай невигідно. Переробляти електропроводку після завершення чистового оздоблення значно складніше.
Вікна та двері
Заміна всіх вікон і міжкімнатних дверей теж помітно збільшує кошторис, особливо якщо квартира велика.
Косметичний і капітальний ремонт - зовсім різні сценарії
Дуже важливо визначити, що саме потрібно квартирі.
Якщо достатньо перефарбувати стіни, замінити частину підлогового покриття і оновити меблі, купівля об'єкта у середньому стані може виявитися дуже вигідною.
Зовсім інша ситуація, якщо необхідно:
- повністю міняти проводку;
- замінювати труби;
- вирівнювати стіни і підлогу;
- переробляти санвузол;
- встановлювати нові вікна;
- купувати кухню;
- замінювати двері;
- купувати всі меблі і техніку.
Такий об'єкт не можна порівнювати з готовою квартирою, просто віднімаючи умовну вартість косметичного ремонту.
Приховані проблеми готової квартири
У квартири з красивим ремонтом є власний ризик: оздоблення може приховувати недоліки.
Свіжі шпалери і новий ламінат ще нічого не говорять про стан електрики, труб або основи підлоги.
Особливо обережно варто ставитися до квартир, які ремонтувалися безпосередньо перед продажем з метою зробити об'єкт візуально привабливішим.
Недорогий косметичний ремонт може добре виглядати на фотографіях, але це не означає, що власник оновив приховані комунікації.
Що бажано перевірити
Перед купівлею готової квартири корисно уточнити:
- коли виконувався ремонт;
- чи змінювалася електропроводка;
- чи замінювалися водопровідні та каналізаційні труби;
- у якому стані вікна;
- чи є сліди вологи і плісняви;
- як працює опалення;
- у якому стані побутова техніка, якщо вона залишається.
Якщо ремонт дорогий і суттєво впливає на ціну об'єкта, має сенс особливо уважно оцінювати його якість.
Квартира під ремонт дає більше свободи
Головна перевага самостійного ремонту полягає не лише в потенційній економії.
Покупець сам визначає, на чому економити, а де використовувати якісніші матеріали. Можна заздалегідь продумати кількість розеток, освітлення, місця зберігання, кухню і розташування меблів.
Крім того, власник знає, які роботи справді були виконані.
Якщо електрика і сантехніка змінювалися під його контролем, менше невизначеності щодо того, що знаходиться за красивим оздобленням.
Але ремонт потребує часу і участі
Навіть за наявності хорошої будівельної бригади повністю усунутися від процесу зазвичай складно.
Потрібно погоджувати рішення, вибирати матеріали і періодично контролювати результат.
Також можливі затримки: потрібного матеріалу немає в наявності, майстер захворів, доставка переноситься, виявилися додаткові роботи.
Тому квартира, яку планували завершити за два місяці, цілком може потребувати значно більше часу.
Для покупця, якому потрібно терміново переїхати, цей фактор може переважити потенційну економію.
Що вигідніше для квартири під оренду
Якщо нерухомість купується виключно для здачі, розрахунки трохи змінюються.
Для масової довгострокової оренди дорогий індивідуальний інтер'єр зазвичай не потрібен. Важливіше, щоб квартира виглядала акуратно, була функціональною і мала справну техніку.
Тому інвестору іноді вигідно купити квартиру у середньому стані і зробити недорогий косметичний ремонт.
Але купівля повністю «вбитого» об'єкта далеко не завжди виправдана. Поки триває капітальний ремонт, квартира не приносить доходу, а вкладення збільшуються.
Потрібно порівняти:
Ціна квартири + ремонт + меблі + техніка + втрачена оренда за час ремонту.
Якщо готова квартира коштує лише трохи дорожче отриманої суми, вона може виявитися кращою інвестицією.
Для орендної квартири важливий не найкрасивіший ремонт, а співвідношення вкладень і майбутньої орендної ставки. Кожна додаткова витрата має або збільшувати дохід, або зменшувати простій і майбутні витрати на обслуговування.
А якщо ремонт у готовій квартирі просто не подобається
Це одна з найпоширеніших ситуацій.
Квартира технічно повністю придатна для проживання, але інтер'єр не відповідає смакам покупця.
Тут важливо відокремити «мені не подобається» від «це необхідно замінити».
Коричневі двері, які не підходять під бажаний інтер'єр, можуть чудово працювати ще десять років. Плитка невідповідного кольору теж не потребує негайного демонтажу.
Якщо бюджет обмежений, іноді розумніше кілька років користуватися наявним ремонтом, а потім поступово оновлювати квартиру.
Такий компромісний варіант дозволяє не вкладати велику суму одразу після купівлі.
Чи варто купувати квартиру з меблями і технікою
Тут також важливо не орієнтуватися на ціну, яку колись заплатив продавець.
Меблі та побутова техніка з часом втрачають вартість. П'ятирічний холодильник не можна оцінювати як новий, навіть якщо він перебуває у хорошому стані.
Якщо меблі підходять покупцеві і дозволяють уникнути додаткових витрат після угоди, це реальний плюс.
Але суттєво переплачувати за речі, які планується одразу замінити або викинути, сенсу немає.
Як правильно порівняти два об'єкти
Припустімо, покупцеві сподобалися дві квартири однакової площі в одному районі.
| Витрати | Квартира з ремонтом | Квартира під ремонт |
|---|---|---|
| Ціна купівлі | Вища | Нижча |
| Ремонт після купівлі | Мінімальний або відсутній | Значний |
| Меблі та техніка | Можуть бути включені | Часто потрібно купувати |
| Час до заселення | Мінімальний | Від кількох тижнів до кількох місяців |
| Ризик перевищення бюджету | Відносно невеликий | Вищий |
| Можливість зробити все під себе | Обмежена | Висока |
Після цього для кожного об'єкта варто порахувати повну суму до однакового кінцевого стану.
Якщо квартира з ремонтом коштує 75 000 доларів і після купівлі знадобиться ще 2 000 доларів, її реальна вартість становить близько 77 000 доларів.
Якщо квартира без ремонту коштує 60 000 доларів, але ремонт, меблі і техніка потребуватимуть ще 18 000 доларів, підсумок уже становить 78 000 доларів - без урахування часу і можливого перевищення кошторису.
У такому порівнянні дорожча квартира раптово виявляється фінансово привабливішою.
Коли готова квартира зазвичай вигідніша
Варіант з ремонтом варто серйозно розглядати, якщо:
- ремонт справді якісний і відносно свіжий;
- інтер'єр загалом влаштовує покупця;
- різниця в ціні з квартирою під ремонт невелика;
- меблі і техніка залишаються і будуть використовуватися;
- потрібно швидко переїхати;
- немає бажання або можливості кілька місяців займатися ремонтом;
- квартира купується для оренди і може одразу почати приносити дохід.
Коли краще купити дешевше і зробити ремонт
Квартира під ремонт може виявитися цікавішою, якщо:
- дисконт справді покриває майбутні роботи із запасом;
- покупець усе одно переробив би більшість готових варіантів;
- є перевірені майстри;
- є час займатися ремонтом;
- передбачений резерв на непередбачені витрати;
- квартира має хорошу локацію, планування та інші характеристики, які неможливо змінити ремонтом.
Останній пункт особливо важливий. Оздоблення можна замінити, а перенести квартиру ближче до метро, змінити поверх або зробити так, щоб вікна виходили в інший бік, неможливо.
Іноді вигідніше купити поганий ремонт у хорошому будинку
Покупці часто відмовляються від квартир через непривабливий інтер'єр. Старі шпалери, радянські меблі та зношений лінолеум сильно погіршують перше враження.
Але саме такі об'єкти іноді дають можливість отримати знижку.
Якщо при цьому квартира знаходиться у хорошому будинку, має зручне планування, правильний поверх і відповідне розташування, погана косметика може бути виправним недоліком.
Набагато складніше виправити фундаментальні проблеми: незручний район, поганий стан будинку, занадто маленьку кухню, шумну магістраль під вікнами або невдалий поверх.
Під час вибору квартири корисно розділяти характеристики на ті, які можна змінити, і ті, які змінити неможливо. Ремонт можна зробити заново. Локацію, поверх, площу й основні особливості будинку після купівлі змінити вже не вийде.
Не забувайте про резерв
Якщо після купівлі квартири без ремонту на банківському рахунку залишається рівно сума, зазначена в попередньому кошторисі, фінансовий запас занадто малий.
Під час ремонту практично неминуче з'являються додаткові витрати.
Тому краще заздалегідь передбачити резерв. Якщо він не знадобиться, гроші залишаться у власника. Якщо з'явиться несподівана проблема, ремонт не доведеться зупиняти на середині.
Квартира з ремонтом чи під ремонт: що в підсумку вигідніше
Універсальної відповіді немає. Готова квартира може виявитися вигіднішою навіть за вищої ціни, якщо ремонт якісний, підходить покупцеві і різниця у вартості невелика.
Квартира під ремонт стає особливо цікавою, коли продається з суттєвим дисконтом і покупець здатний контролювати бюджет робіт.
Головна помилка - порівнювати лише ціни в оголошеннях.
Правильніше порахувати два сценарії до однакової точки: квартира повністю готова до проживання або здачі.
Для об'єкта під ремонт потрібно додати вартість робіт, матеріалів, меблів, техніки, непередбачених витрат і час до заселення. Для готової квартири - визначити, скільки реально коштує залишити наявний ремонт і що все одно доведеться замінити.
Після такого розрахунку вибір нерідко стає очевиднішим.
Якщо різниця між готовою квартирою і об'єктом під ремонт менша за реалістичну вартість ремонту із запасом, готовий варіант часто раціональніший. Якщо ж квартира без ремонту продається з великим дисконтом, а її незмінювані характеристики хороші, самостійний ремонт може дати і економію, і більш відповідний результат.
