Квартира для собственного проживания и квартира для сдачи в аренду - это не всегда один и тот же объект. При покупке жилья для себя можно переплатить за красивый вид, необычную планировку, любимый район или большую кухню. Для инвестиционной квартиры важнее другое: сколько она стоит, за какую сумму её можно сдавать, насколько легко найти арендатора и получится ли впоследствии продать объект без большой скидки.
Поэтому одна из основных ошибок начинающего инвестора - выбирать квартиру так, будто он собирается жить в ней самостоятельно. Гораздо полезнее смотреть на объект глазами потенциального арендатора.
Хорошая квартира для аренды - не обязательно самая новая, красивая или дорогая. Это квартира, которую хочет снимать достаточно широкая аудитория и стоимость которой позволяет получать приемлемую доходность.
Разберёмся, какую квартиру лучше покупать для долгосрочной аренды, сколько комнат обычно оптимально, какие районы интереснее, стоит ли выбирать новостройку, какой ремонт нужен и какие характеристики особенно важны в украинских условиях.
Сначала определите, кому собираетесь сдавать квартиру
Не существует квартиры, одинаково хорошо подходящей всем арендаторам.
У студента, молодой пары, семьи с ребёнком и высокооплачиваемого специалиста разные требования к жилью и разный бюджет.
Поэтому перед покупкой полезно представить потенциального арендатора.
Например, возле университета может быть востребована небольшая недорогая квартира. В современном жилом комплексе рядом с деловым районом - квартира с хорошим ремонтом для специалиста или пары. В семейном районе возле школ и детских садов может быть интереснее двухкомнатное или трёхкомнатное жильё.
Чем лучше квартира соответствует спросу конкретной локации, тем меньше риск длительного простоя.
Однокомнатная или двухкомнатная квартира
Для массовой долгосрочной аренды чаще всего рассматривают одно- и двухкомнатные квартиры.
У однокомнатной обычно ниже стоимость входа. Её дешевле ремонтировать, меблировать и обслуживать.
Потенциальными арендаторами могут быть:
- один человек;
- студент;
- молодая пара;
- специалист, переехавший в другой город;
- человек, который временно живёт отдельно от семьи.
У двухкомнатной квартиры аудитория шире в другом направлении. Она подходит парам, людям, работающим из дома, и небольшим семьям с ребёнком.
Но двухкомнатная квартира обычно стоит дороже, тогда как арендная ставка увеличивается не всегда пропорционально цене покупки.
Почему однокомнатная квартира часто показывает хорошую доходность
Предположим, однокомнатная квартира после ремонта стоит инвестору 50 000 долларов и сдаётся за эквивалент 400 долларов.
Её валовая доходность составит:
400 × 12 ÷ 50 000 × 100% = 9,6% годовых.
Рядом может продаваться двухкомнатная квартира за 75 000 долларов, которую можно сдавать за 500 долларов.
В таком случае:
500 × 12 ÷ 75 000 × 100% = 8% годовых.
Вторая квартира приносит больше денег каждый месяц, но первая эффективнее использует вложенный капитал.
Это условный пример, но он хорошо показывает, почему нельзя выбирать объект только по абсолютной стоимости аренды.
А стоит ли покупать студию
Небольшая студия может показывать привлекательную доходность благодаря низкой цене покупки.
Она подходит одному человеку, студенту или молодой паре и может хорошо работать в городе с дорогой недвижимостью.
Но слишком маленькая площадь сужает аудиторию.
Квартира площадью около 30-40 м² обычно универсальнее экстремально маленькой студии, где сложно организовать нормальное спальное место, хранение вещей и рабочую зону.
Кроме того, ликвидность очень маленьких квартир при последующей продаже может зависеть от конкретного города и жилого комплекса.
Большая квартира не всегда хорошая инвестиция
Трёх- и четырёхкомнатные квартиры стоят значительно дороже, но арендная ставка обычно не увеличивается в той же пропорции.
Например, если однокомнатная квартира стоит 50 000 долларов и сдаётся за 400, квартира за 120 000 долларов далеко не обязательно будет сдаваться за 960 долларов.
У большой квартиры также:
- дороже ремонт;
- нужно больше мебели;
- выше расходы на обновление интерьера;
- меньше потенциальных арендаторов;
- может быть сложнее найти нового жильца после выезда предыдущего.
Большая квартира может быть хорошей инвестицией в конкретной локации, но для массовой долгосрочной аренды небольшой объект часто проще.
Что важнее - район или сама квартира
Для аренды расположение часто важнее нескольких дополнительных квадратных метров или более дорогого ремонта.
Арендатор выбирает не только квартиру. Он выбирает ежедневный маршрут на работу, доступ к магазинам, транспорту и другим необходимым местам.
Поэтому небольшая квартира в удобном районе может сдаваться быстрее и дороже, чем просторное жильё в неудобной части города.
Какие районы обычно интересны для аренды
Устойчивый спрос чаще возникает там, где есть постоянные причины для проживания.
Это могут быть районы рядом с:
- центром города;
- метро;
- крупными транспортными узлами;
- университетами;
- бизнес-центрами;
- больницами;
- крупными предприятиями;
- торговыми центрами;
- развитой городской инфраструктурой.
Но престижный центр не всегда показывает максимальную доходность. Цена покупки там может быть настолько высокой, что арендная ставка не компенсирует переплату.
Центр или спальный район
Квартира в центре обычно имеет хорошую транспортную доступность и высокую ликвидность. В крупных городах она также может подходить для краткосрочной аренды.
Однако стоимость квадратного метра в центре часто значительно выше.
Современный спальный район с метро, магазинами, школами, кафе и другой инфраструктурой может давать не меньший арендный спрос при значительно более низкой цене покупки.
Для инвестора поэтому важнее не формальный статус района, а соотношение стоимости квартиры и реальной арендной ставки.
Близость метро может иметь большое значение
Для Киева и других городов с метро расстояние до станции способно заметно влиять на спрос.
Квартира в пешей доступности от метро обычно подходит большему количеству арендаторов, особенно если речь идёт о людях без автомобиля.
Но здесь тоже нужно считать переплату.
Если квартира непосредственно возле метро стоит значительно дороже аналогичной в 15-20 минутах общественным транспортом, более дешёвый объект иногда показывает лучшую процентную доходность.
Новостройка или вторичка для сдачи в аренду
Современная новостройка привлекательна новыми коммуникациями, подъездом, лифтами, территорией и более современными планировками.
Такие квартиры могут хорошо сдаваться молодым арендаторам и людям со средним или высоким доходом.
Но стоимость покупки обычно выше.
Вторичная квартира может оказаться дешевле и при хорошем расположении обеспечивать не меньший спрос.
Особенно интересны объекты в домах нормального технического состояния, где не требуется капитальный ремонт.
Для инвестора хороший старый дом в сильной локации иногда выгоднее новой квартиры в дорогом ЖК, если аренда отличается незначительно, а цена покупки - существенно.
Стоит ли покупать квартиру на этапе строительства
На раннем этапе строительства цена может быть ниже, чем после ввода дома в эксплуатацию.
Инвестор потенциально получает рост стоимости ещё до начала аренды.
Но пока дом строится, квартира не приносит доход.
Кроме того, существуют риски задержки строительства, изменения сроков ввода и другие проблемы.
Если главная стратегия - именно регулярный арендный доход, готовая квартира позволяет начать получать его значительно быстрее.
Квартира без ремонта или с готовым ремонтом
Для аренды особенно важно считать полную стоимость объекта.
Пустая квартира за 50 000 долларов может показаться выгоднее готовой за 60 000.
Но если ремонт, кухня, мебель и техника потребуют ещё 15 000 долларов, реальная стоимость первого варианта станет выше.
Поэтому сравнивать нужно квартиры в одинаковом состоянии - полностью готовыми к заселению арендатора.
Какой ремонт нужен для квартиры под аренду
Для массовой долгосрочной аренды обычно нет необходимости делать очень дорогой дизайнерский интерьер.
Гораздо важнее, чтобы квартира была:
- чистой;
- светлой;
- аккуратной;
- современной;
- нейтральной по стилю;
- простой в обслуживании.
Слишком индивидуальный интерьер может даже уменьшить аудиторию арендаторов.
Нейтральные стены, практичный пол и простая современная мебель обычно подходят большему количеству людей.
Не стоит слишком экономить на качестве
Другая крайность - максимально дешёвый ремонт.
Если смесители, мебель, дверные ручки и бытовая техника постоянно ломаются, небольшая первоначальная экономия быстро исчезает.
Для арендной квартиры лучше выбирать не самые дорогие, а достаточно надёжные и ремонтопригодные решения.
Особенно это касается вещей, которые используются ежедневно.
Какая мебель нужна арендаторам
Для обычной долгосрочной аренды желательно иметь базовый комплект мебели.
Обычно это:
- кровать или качественный раскладной диван;
- шкаф;
- кухонная мебель;
- обеденный стол;
- стулья;
- рабочее место, если позволяет площадь;
- дополнительные места хранения.
В последние годы рабочее место стало особенно полезным, поскольку многие люди работают удалённо или частично из дома.
Какая техника должна быть в квартире
Минимальный набор зависит от сегмента, но для массовой аренды обычно востребованы:
- холодильник;
- стиральная машина;
- варочная поверхность или плита;
- духовка или микроволновая печь;
- бойлер, если он нужен в конкретном доме;
- кондиционер.
Посудомоечная машина, телевизор, сушильная машина и другая техника могут повышать привлекательность квартиры, но не всегда настолько увеличивают аренду, чтобы быстро окупить покупку.
Балкон - преимущество, но не обязательное условие
Для части арендаторов балкон имеет значение как место для отдыха, хранения вещей или сушки одежды.
Но переплачивать большую сумму только за наличие балкона не всегда рационально.
Гораздо важнее общая планировка квартиры и эффективное использование площади.
Планировка имеет большое значение
Квартира с понятной планировкой обычно проще сдаётся.
В однокомнатной квартире желательно иметь достаточно места для сна, хранения вещей и хотя бы небольшого рабочего пространства.
В двухкомнатной часто ценятся отдельные комнаты.
Необычные помещения, слишком длинные коридоры и большая площадь, которую невозможно нормально использовать, увеличивают цену покупки, но практически не помогают аренде.
Какой этаж лучше для арендной квартиры
Универсальным вариантом обычно являются средние этажи.
Первый этаж может стоить дешевле, но часть арендаторов беспокоят шум, безопасность, прохожие возле окон и меньшая приватность.
Последний этаж в старом доме может вызывать вопросы из-за состояния крыши и жары летом.
В современной высотке высокий этаж может иметь красивый вид, но становится сильно зависимым от лифта.
Поэтому средний этаж обычно имеет меньше факторов, способных отпугнуть потенциального арендатора.
Украинская специфика - работа дома без электричества
Для инвестиционной квартиры в Украине это стало важной характеристикой.
Перед покупкой полезно узнать, что происходит в доме во время отключений электроэнергии.
Стоит проверить:
- работает ли лифт;
- есть ли генератор;
- работают ли насосы воды;
- сохраняется ли отопление;
- есть ли газ;
- работает ли интернет;
- есть ли резервное освещение общих зон.
Для арендатора эти характеристики могут оказаться важнее красивого подъезда или вида из окна.
Высокий этаж без генератора может быть сложнее сдавать
Если лифты и насосы полностью зависят от электроснабжения, квартира на 20-м этаже может становиться неудобной во время длительных отключений.
На третьем или пятом этаже та же проблема воспринимается значительно проще.
Поэтому при покупке инвестиционного жилья в высотном доме стоит обязательно проверять наличие резервного питания.
Газ может быть дополнительным преимуществом
В старом жилом фонде наличие газовой плиты иногда становится практическим преимуществом во время отключений.
Но само по себе наличие газа не делает старый дом лучше нового.
Современный ЖК с генератором, резервным питанием насосов и лифтов может быть значительно автономнее.
Нужно оценивать всю систему дома целиком.
Укрытие и подземный паркинг
Во время войны арендаторы могут учитывать наличие доступного укрытия рядом с домом.
В новых жилых комплексах дополнительным преимуществом иногда становится подземный паркинг, если он используется жильцами во время воздушных тревог.
Но наличие паркинга в доме само по себе не означает, что он является официальным укрытием, поэтому конкретные условия необходимо проверять отдельно.
Стоит ли покупать квартиру с парковочным местом
Это зависит от района и класса жилья.
В центральной части крупного города или дорогом ЖК гарантированное место для автомобиля может заметно повышать привлекательность объекта.
В массовом сегменте стоимость отдельного паркоместа может оказаться слишком большой относительно дополнительной аренды.
Поэтому квартиру и парковку полезно рассматривать как две отдельные инвестиции и считать доходность каждой.
Старый дом может быть хорошим вариантом
Возраст здания сам по себе не делает квартиру плохой инвестицией.
Дом может находиться в отличном районе, иметь толстые кирпичные стены, нормальные коммуникации и устойчивый спрос на аренду.
Но техническое состояние необходимо проверять особенно внимательно.
Стоит обратить внимание на:
- крышу;
- подвал;
- стояки;
- электропроводку дома;
- лифты;
- фасад;
- состояние подъезда;
- работу ОСМД или управляющей компании.
Коммунальные платежи тоже влияют на спрос
Две квартиры с одинаковой арендной ставкой могут иметь совершенно разную итоговую стоимость проживания для арендатора.
Если одна квартира зимой требует больших расходов на отопление, она становится менее привлекательной.
Особенно важно это для больших квартир и домов с низкой энергоэффективностью.
Перед покупкой полезно попросить владельца показать реальные коммунальные платежи за зимние месяцы.
Не покупайте квартиру только по красивым фотографиям
Для инвестиционного объекта особенно важно изучить реальный спрос.
Перед покупкой стоит открыть объявления об аренде и посмотреть квартиры максимально похожего типа:
- в том же районе;
- примерно такой же площади;
- с похожим ремонтом;
- в доме сопоставимого класса;
- на похожем расстоянии от транспорта.
Это даст гораздо более реалистичное представление о потенциальной арендной ставке.
Цена в объявлении ещё не означает реальную аренду
Владелец может выставить квартиру за любую сумму.
Если объявление находится на сайте несколько месяцев, такая цена не обязательно отражает реальный рынок.
Поэтому лучше посмотреть десятки похожих предложений и обратить внимание, какие объекты исчезают быстрее.
Если возможно, полезно также поговорить с местными риелторами и узнать, какие квартиры реально пользуются спросом.
Обязательно считайте период простоя
Не стоит автоматически предполагать, что квартира будет сдаваться 12 месяцев каждого года.
Арендатор может съехать, после чего понадобится уборка, небольшой ремонт и поиск нового жильца.
Для консервативного расчёта можно заранее предусмотреть определённый период простоя.
Например, если квартира сдаётся за 500 долларов, считать не 6 000 долларов годового дохода, а сумму с учётом возможного месяца без арендатора.
Не забудьте о ремонте и износе
Даже аккуратные жильцы постепенно изнашивают квартиру.
Через несколько лет может понадобиться:
- перекрасить стены;
- заменить матрас;
- отремонтировать диван;
- заменить смеситель;
- купить новую стиральную машину;
- обновить отдельную мебель;
- провести мелкий косметический ремонт.
Эти расходы являются нормальной частью арендного бизнеса и должны учитываться при расчёте доходности.
Как рассчитать доходность квартиры
Для первоначального сравнения объектов можно использовать валовую доходность:
Годовая аренда ÷ полная стоимость готовой квартиры × 100%.
Важно использовать именно полную стоимость.
Если квартира стоит 50 000 долларов, а ремонт, мебель и техника обошлись ещё в 10 000, инвестиция составляет 60 000 долларов.
Если аренда равна 400 долларам:
400 × 12 ÷ 60 000 × 100% = 8% валовой доходности.
После этого из предполагаемого дохода нужно вычесть простой, налоги, ремонты и другие расходы.
Высокая доходность не всегда означает лучший объект
Предположим, одна квартира даёт потенциально 10% годовых, а другая - 7%.
Первая может находиться в городе с уменьшающимся населением или районе, где квартиры сложно продавать.
Вторая может находиться возле метро в крупном городе и иметь значительно более высокую ликвидность.
Инвестиционный выбор поэтому нельзя делать только по одному показателю.
Лучший объект - не обязательно квартира с максимальным процентом аренды. Важен баланс доходности, риска, стабильности спроса и ликвидности.
Ликвидность важна даже если продавать квартиру пока не планируется
Обстоятельства могут измениться.
Через несколько лет владельцу могут понадобиться деньги, он может захотеть приобрести другой объект или просто выйти из недвижимости.
Поэтому ещё при покупке стоит задать себе вопрос: кто захочет купить эту квартиру у меня?
Чем шире аудитория потенциальных покупателей, тем лучше.
Какие квартиры проще продать
Как правило, наиболее универсальны объекты без выраженных недостатков:
- популярная площадь;
- одна или две комнаты;
- удобная планировка;
- нормальный этаж;
- хорошая транспортная доступность;
- развитая инфраструктура;
- адекватные коммунальные платежи;
- нормальное состояние дома.
Редкая планировка, огромная площадь или специфический район могут уменьшать количество покупателей.
Не вкладывайте слишком много в интерьер
Если квартира покупается за 60 000 долларов, ремонт за 30 000 далеко не обязательно позволит увеличить аренду настолько, чтобы дополнительные вложения окупились.
Инвестору полезно рассматривать каждое улучшение через простой вопрос:
Поможет ли эта трата увеличить аренду, уменьшить простой или повысить ликвидность квартиры?
Если ответ отрицательный, возможно, улучшение больше подходит для собственного жилья, чем для инвестиционного.
Проверьте квартиру глазами арендатора
Перед покупкой полезно представить обычный день человека, который будет здесь жить.
Сколько времени идти до транспорта?
Где купить продукты?
Есть ли место для работы?
Куда поставить вещи?
Жарко ли летом?
Что происходит при отключении света?
Есть ли шум от дороги?
Можно ли нормально припарковать автомобиль?
Есть ли поблизости укрытие?
Такие вопросы иногда рассказывают об инвестиционной привлекательности квартиры больше, чем дорогая отделка.
Пример сравнения двух квартир
Предположим, инвестор выбирает между двумя объектами.
Первая квартира находится в новом ЖК, стоит после ремонта 80 000 долларов и потенциально сдаётся за 550 долларов.
Вторая находится в более старом доме возле метро, полностью готова и стоит 60 000 долларов. Аренда составляет около 450 долларов.
Для первой квартиры:
550 × 12 ÷ 80 000 × 100% = 8,25%.
Для второй:
450 × 12 ÷ 60 000 × 100% = 9%.
Несмотря на более низкую аренду, второй объект показывает более высокую валовую доходность.
Но на этом анализ не заканчивается. Нужно сравнить состояние домов, потенциальные расходы, перспективы районов и вероятность роста стоимости обеих квартир.
Какую квартиру лучше покупать для аренды - практический ориентир
Если речь идёт о массовой долгосрочной аренде, универсальный инвестиционный объект часто выглядит примерно так:
- одна или две комнаты;
- разумная площадь без лишних квадратных метров;
- район со стабильным спросом;
- хороший общественный транспорт;
- понятная планировка;
- средний или другой удобный этаж;
- нормальное техническое состояние дома;
- нейтральный практичный ремонт;
- необходимая мебель и техника;
- приемлемые коммунальные платежи;
- нормальная работа дома во время отключений;
- адекватная цена покупки.
Но последний пункт особенно важен. Даже идеальная квартира может стать плохой инвестицией, если за неё переплатить.
Итог: какую квартиру лучше купить для сдачи в аренду
Для долгосрочной аренды чаще всего наиболее интересны небольшие одно- и двухкомнатные квартиры в районах с устойчивым спросом. Они подходят широкой аудитории, требуют относительно умеренных затрат на ремонт и обычно остаются достаточно ликвидными при последующей продаже.
При этом новостройка не всегда лучше вторички, центр не всегда выгоднее спального района, а дорогой ремонт не гарантирует высокой арендной ставки.
Инвестору важнее найти правильное соотношение между полной стоимостью квартиры и реальным доходом, который она способна приносить.
Хорошую инвестиционную квартиру стоит выбирать не по принципу «я бы сам здесь жил», а по принципу «сколько людей захотят здесь жить за такую арендную плату».
Перед покупкой полезно сравнить несколько объектов по одной схеме: полная цена с ремонтом и мебелью, реальная рыночная аренда, предполагаемый простой, ежегодные расходы, состояние дома и возможность последующей продажи.
Если квартира имеет понятную аудиторию арендаторов, удобное расположение, нормальный дом, практичный ремонт и при этом показывает приемлемую доходность без расчёта на постоянный рост цен, такой объект обычно выглядит значительно устойчивее для долгосрочной инвестиции.
