Новостройка без ремонта или вторичка с ремонтом: что выгоднее

При одинаковом бюджете покупатель нередко оказывается перед выбором: приобрести квартиру в новостройке без ремонта или выбрать жильё на вторичном рынке, куда можно заселиться практически сразу. На первый взгляд новая квартира выглядит привлекательнее - современный дом, свежие коммуникации, новые лифты и возможность сделать интерьер полностью под себя. Но после покупки начинается ремонт, который может потребовать значительной суммы.

Вторичная квартира с готовым ремонтом решает другую проблему. Не нужно несколько месяцев заниматься строительными работами, искать мастеров и отдельно покупать всё необходимое для жилья. Однако вместе с чужим ремонтом покупатель получает уже использовавшиеся коммуникации, сантехнику, бытовую технику и отделочные материалы, состояние которых не всегда можно определить при обычном просмотре.

Поэтому сравнивать только стоимость двух квартир неправильно. Чтобы понять, какой вариант действительно выгоднее, нужно посчитать полную сумму от покупки до момента, когда в квартире можно нормально жить.

Главный вопрос - не какая квартира дешевле в объявлении, а сколько в итоге будет стоить полностью готовое жильё с учётом ремонта, мебели, техники, времени и возможных дополнительных расходов.

Почему квартира без ремонта кажется выгоднее

Квартира в новом доме без отделки часто стоит заметно дешевле аналогичного готового жилья в том же или соседнем жилом комплексе.

Покупатель получает пустое пространство и может самостоятельно решить, каким будет интерьер, где расположить розетки, какую установить сантехнику, кухню и освещение.

Кроме того, все материалы будут новыми, а состояние скрытых коммуникаций будет понятнее, если ремонт проводится под собственным контролем.

Но низкая цена квартиры без отделки - только первый этап расходов.

Что придётся сделать в новостройке без ремонта

Объём работ зависит от того, в каком состоянии застройщик передаёт квартиру. Термин «без ремонта» может означать совершенно разную степень готовности.

В одном доме уже будут выполнены стяжка пола и штукатурка стен, установлены радиаторы и разведена электрика. В другом покупатель фактически получает бетонную коробку.

В зависимости от состояния квартиры могут понадобиться:

• электропроводка;
• дополнительные автоматы и электрощит;
• сантехническая разводка;
• стяжка пола;
• штукатурка и выравнивание стен;
• потолки;
• плитка;
• ламинат, паркет или другое напольное покрытие;
• межкомнатные двери;
• розетки и выключатели;
• освещение;
• сантехника;
• кухня;
• шкафы и другая мебель;
• бытовая техника;
• кондиционеры.

Каждый отдельный пункт может выглядеть относительно небольшим расходом, но вместе они формируют значительную сумму.

Ремонт - это не только стоимость материалов

Распространённая ошибка при расчёте бюджета - учитывать плитку, ламинат, сантехнику и мебель, но недооценивать стоимость самих работ.

Нужно оплачивать работу электриков, сантехников, плиточников, маляров и других специалистов.

Дополнительно возникают расходы на доставку материалов, подъём на этаж, вывоз строительного мусора, расходные материалы и множество небольших покупок.

Именно эти расходы часто приводят к тому, что первоначальный бюджет ремонта постепенно увеличивается.

Кухня и мебель могут составить значительную часть бюджета

После завершения основных строительных работ квартира всё ещё может быть не готова к заселению.

Потребуются кухня, кровать, диван, шкафы, столы, стулья и другая мебель.

Особенно дорогой частью обустройства часто становится кухня, поскольку кроме самой мебели обычно необходимо купить мойку, смеситель, варочную поверхность, духовку, вытяжку и другую технику.

Если в готовой вторичной квартире всё это остаётся после предыдущего владельца и находится в хорошем состоянии, экономия может быть существенной.

Не забудьте о бытовой технике

Холодильник, стиральная машина, бойлер, кондиционер, телевизор, посудомоечная машина, духовка и другая техника по отдельности могут не выглядеть критичными расходами.

Но когда всё необходимо покупать одновременно после ремонта, итоговая сумма становится заметной.

Поэтому при сравнении двух квартир полезно отдельно записать, какая техника уже входит в стоимость вторички и сколько стоил бы аналогичный комплект для новостройки.

Сколько времени занимает ремонт новостройки

Финансовые расходы - только одна сторона вопроса.

Полноценный ремонт квартиры редко заканчивается за несколько недель. Нужно создать проект или хотя бы определить план работ, найти мастеров, заказать материалы, дождаться изготовления кухни и мебели.

Отдельные этапы зависят друг от друга, поэтому задержка одного специалиста может сдвинуть весь график.

Если владелец в это время арендует другое жильё, каждый дополнительный месяц ремонта фактически увеличивает стоимость новой квартиры.

Если после покупки новостройки нужно ещё полгода снимать квартиру, стоимость аренды за эти месяцы логично добавить к реальной цене переезда в новое жильё.

Почему готовая вторичка может оказаться выгоднее

Главное преимущество квартиры с хорошим ремонтом - возможность пользоваться уже сделанными вложениями предыдущего владельца.

На вторичном рынке ремонт, мебель и техника далеко не всегда увеличивают цену квартиры на ту сумму, которую собственник когда-то потратил на их покупку.

Например, владелец мог вложить значительные средства в кухню, сантехнику, двери, шкафы и бытовую технику, но при продаже рынок оценивает прежде всего саму квартиру, дом и расположение.

В результате новый покупатель иногда получает готовый интерьер значительно дешевле, чем стоило бы сделать аналогичный ремонт с нуля.

Особенно выгоден относительно свежий нейтральный ремонт

Наиболее интересный вариант - квартира, где ремонт сделан несколько лет назад, но материалы и коммуникации ещё находятся в хорошем состоянии.

Если интерьер нейтральный и устраивает покупателя, после сделки может понадобиться только небольшая косметика.

В такой ситуации готовая вторичка способна существенно выиграть у бетонной квартиры по полной стоимости заселения.

Покупателю не приходится повторно платить за плитку, сантехнику, двери, кухню и десятки других вещей, которые уже есть в квартире.

Но ремонт вторички может иметь небольшую ценность именно для вас

Ситуация полностью меняется, если существующий интерьер не нравится.

Не стоит переплачивать за дорогой ремонт только потому, что продавец считает его преимуществом, если после покупки вы собираетесь всё переделывать.

В таком случае придётся сначала демонтировать существующую отделку, а затем делать новую.

Появляются дополнительные расходы:

• демонтаж плитки;
• снятие старого напольного покрытия;
• демонтаж кухни;
• разборка встроенной мебели;
• демонтаж сантехники;
• снятие обоев и других покрытий;
• вывоз строительного мусора.

Поэтому старая квартира с ремонтом, который планируется полностью заменить, иногда менее выгодна, чем пустая новостройка.

Скрытые коммуникации - один из главных рисков вторички

Красивый интерьер ещё не означает, что квартира находится в хорошем техническом состоянии.

За новой плиткой могут скрываться старые трубы, а под современными розетками - частично оставшаяся старая проводка.

Особенно внимательно стоит относиться к квартирам в домах, где ремонт делался давно или невозможно понять, какие именно работы проводились.

Перед покупкой желательно выяснить:

• когда менялась электропроводка;
• из какого материала выполнены трубы;
• менялись ли стояки;
• сколько лет сантехнике;
• когда устанавливались окна;
• в каком состоянии отопление;
• были ли протечки;
• когда делался сам ремонт.

Состояние самого дома важнее ремонта квартиры

Можно купить идеально отремонтированную квартиру, но при этом получить проблемы старого здания.

Новый ремонт внутри квартиры не заменяет общедомовые стояки, не ремонтирует крышу и не модернизирует старый лифт.

Поэтому при покупке вторички необходимо оценивать не только интерьер, но и:

• возраст и состояние дома;
• подъезд;
• лифты;
• стояки;
• электросети;
• крышу;
• подвал;
• фасад;
• работу ОСМД или управляющей организации.

Хорошая квартира в проблемном доме может потребовать расходов, которые невозможно определить по фотографиям объявления.

У новостройки тоже есть общедомовые риски

Новый возраст здания не гарантирует отсутствие проблем.

После заселения могут обнаружиться недостатки фасада, гидроизоляции, вентиляции, лифтов или других систем.

Кроме того, в новом жилом комплексе реальные расходы на обслуживание иногда становятся понятны только после полноценного заселения.

Поэтому готовая новостройка, в которой люди уже живут несколько лет, в некотором смысле удобнее совершенно нового дома: о её недостатках уже можно спросить соседей.

Ремонт в новостройке можно сделать именно под себя

Это одно из главных нефинансовых преимуществ квартиры без отделки.

Покупатель самостоятельно выбирает:

• расположение розеток;
• освещение;
• сантехнику;
• напольное покрытие;
• цвет стен;
• кухню;
• встроенную мебель;
• системы хранения;
• расположение техники.

Если квартира покупается на много лет, возможность сделать всё под собственные потребности может быть важнее небольшой экономии.

Но индивидуальный ремонт не всегда окупается при продаже

Затраты владельца и рыночная стоимость ремонта - разные вещи.

Дорогая дизайнерская кухня, необычная плитка или встроенная мебель могут нравиться владельцу, но следующий покупатель не обязательно готов полностью оплачивать эти решения.

Поэтому при покупке квартиры на относительно короткий срок слишком дорогой индивидуальный ремонт может оказаться экономически не самым рациональным решением.

Вторичка позволяет увидеть итоговый результат сразу

Покупатель может оценить реальные размеры комнат, расстановку мебели, освещение и количество мест для хранения.

Можно открыть шкафы, проверить кухню, включить сантехнику и посмотреть, насколько квартира удобна в повседневной жизни.

В пустой бетонной квартире представить будущий результат сложнее. Иногда после установки мебели оказывается, что свободного пространства меньше, чем казалось первоначально.

Новостройка без ремонта особенно неудобна, если жильё нужно прямо сейчас

Если квартиру покупают для собственного проживания и необходимо быстро переехать, готовая вторичка получает серьёзное преимущество.

После оформления сделки можно сделать уборку, заменить несколько мелочей и заселиться.

В новостройке без ремонта между покупкой и переездом может пройти несколько месяцев.

Для человека, который одновременно платит ипотеку или рассрочку и арендует другое жильё, этот период имеет вполне конкретную стоимость.

Для инвестора готовая квартира тоже может быть интереснее

Если недвижимость приобретается для сдачи в аренду, имеет значение скорость запуска.

Квартира с нормальным ремонтом может начать приносить доход практически сразу после сделки.

Пустая новостройка сначала требует дополнительных вложений, а затем несколько месяцев может не приносить никакого дохода.

С другой стороны, новый качественный ремонт позволяет подготовить квартиру именно под целевую аудиторию арендаторов и потенциально увеличить арендную ставку.

Нужно ли учитывать стоимость своего времени

Даже если покупатель самостоятельно контролирует ремонт, это тоже имеет цену.

Нужно ездить в строительные магазины, согласовывать работы, принимать доставки, общаться с мастерами, выбирать материалы и решать возникающие проблемы.

Для кого-то ремонт становится интересным проектом. Для другого человека несколько месяцев такого процесса оказываются серьёзной нагрузкой.

Поэтому «выгоднее» не всегда означает исключительно меньшую сумму в таблице расходов.

Как правильно сравнить две квартиры

Для объективного сравнения лучше привести оба варианта к одинаковому состоянию - полностью готовой квартире, в которой можно жить.

Для новостройки можно использовать такую формулу:

Цена квартиры + ремонт + мебель + техника + дополнительные расходы + аренда другого жилья на время ремонта = реальная стоимость готовой новостройки.

Для вторички расчёт будет немного другим:

Цена квартиры + необходимые обновления + замена изношенной техники и мебели + возможный ремонт коммуникаций = реальная стоимость готовой вторички.

Только после этого имеет смысл сравнивать итоговые суммы.

Пример сравнения

Предположим, покупатель выбирает между двумя квартирами сопоставимой площади.

Первая находится в новом доме и стоит дешевле, но внутри нет готового ремонта. Вторая расположена в более старом доме, стоит дороже, зато имеет нормальную кухню, сантехнику, мебель и бытовую технику.

Если разница в цене между ними составляет условные 10 000 долларов, нельзя автоматически считать новостройку более выгодной.

Нужно посчитать, получится ли за эти 10 000 долларов выполнить весь ремонт, установить кухню, купить сантехнику, мебель и технику.

Если полное обустройство потребует 20 000 долларов, готовая квартира фактически окажется дешевле.

Но если вторичку после покупки всё равно придётся капитально ремонтировать, первоначальная разница в цене уже может сделать новостройку более интересной.

Не сравнивайте квартиры разного класса только по ремонту

Иногда покупатель сравнивает старую квартиру в хорошем центральном районе и новостройку на окраине, ориентируясь преимущественно на состояние интерьера.

Но стоимость недвижимости формирует не только ремонт.

Имеют значение:

• район;
• транспорт;
• инфраструктура;
• тип дома;
• этаж;
• площадь;
• планировка;
• парковка;
• состояние дома;
• безопасность;
• ликвидность квартиры.

Поэтому экономию на ремонте нужно рассматривать только как один из факторов.

Украинская специфика - автономность дома

При сравнении нового и старого жилья в Украине стоит отдельно учитывать работу дома во время отключений электроэнергии.

Современная высотка может иметь генератор, резервное питание лифтов, насосов и котельной. В таком случае это серьёзное преимущество.

Но если резервного питания нет, высокая этажность может создавать дополнительные неудобства.

Старая пятиэтажка с газовой плитой и без лифта может оказаться проще в эксплуатации во время длительных отключений.

Поэтому перед покупкой стоит выяснить, как дом реально работает без электричества, независимо от того, новый он или старый.

Укрытие тоже стоит учитывать

Новый жилой комплекс может иметь подземный паркинг или другое доступное помещение, которое жильцы используют во время воздушных тревог.

У старого дома подходящее укрытие может находиться на некотором расстоянии.

Но бывает и наоборот: рядом со старым домом находится оборудованное официальное укрытие, а в новом комплексе удобного варианта нет.

Поэтому этот параметр также необходимо проверять непосредственно на месте.

Что выгоднее, если бюджет ограничен

При ограниченном бюджете готовая вторичка часто имеет одно важное преимущество - расходы легче прогнозировать.

Если квартира находится в нормальном состоянии, покупатель заранее понимает, что после сделки не потребуется сразу искать крупную сумму на ремонт.

Новостройка без отделки может быть дешевле при покупке, но требует финансового резерва.

Плохой сценарий возникает, когда после покупки квартиры денег хватает только на часть ремонта. В результате человек имеет недвижимость, но ещё долго не может в ней нормально жить.

Когда выгоднее новостройка без ремонта

Покупка пустой квартиры выглядит логичнее, если:

• разница в цене со вторичкой достаточно большая;
• есть отдельный бюджет на ремонт;
• не нужно срочно заселяться;
• есть где жить во время ремонта;
• важен современный дом;
• хочется самостоятельно выбрать все материалы;
• квартира покупается надолго;
• готовый ремонт на вторичном рынке всё равно пришлось бы переделывать;
• новостройка значительно лучше подходит по расположению и характеристикам дома.

Когда выгоднее вторичка с ремонтом

Готовая квартира особенно интересна, если:

• существующий ремонт действительно устраивает;
• коммуникации находятся в хорошем состоянии;
• мебель и техника остаются в квартире;
• нужно быстро заселиться;
• нет желания заниматься ремонтом;
• после покупки не останется большого бюджета на отделку;
• дом находится в хорошем состоянии;
• район удобнее альтернативных новостроек;
• цена готовой квартиры лишь немного выше пустой.

Когда ремонт вторички не стоит учитывать в цене

Если интерьер морально устарел, коммуникации требуют замены, а покупатель собирается полностью менять кухню, санузел и полы, наличие «ремонта» практически перестаёт быть преимуществом.

Более того, оно может стать дополнительным расходом из-за необходимости демонтажа.

Поэтому при просмотре квартиры полезно мысленно разделить стоимость объекта на три части: сама недвижимость, техническое состояние и ценность существующего наполнения именно для вас.

Если последняя часть близка к нулю, переплачивать за неё не имеет смысла.

Какие вопросы задать продавцу готовой квартиры

Перед покупкой вторички с ремонтом стоит узнать:

• в каком году делался ремонт;
• полностью ли менялась проводка;
• менялись ли трубы;
• какие материалы использовались;
• что из мебели остаётся;
• какая техника входит в стоимость;
• сколько лет бытовой технике;
• были ли протечки или затопления;
• есть ли проблемы с отоплением;
• какие работы проводились в самом доме.

Чем лучше документирована история ремонта, тем проще оценить его реальную ценность.

Что выяснить перед покупкой квартиры без ремонта

У застройщика или продавца новой квартиры стоит уточнить точное состояние объекта.

Необходимо понимать:

• есть ли стяжка;
• оштукатурены ли стены;
• выполнена ли электропроводка;
• есть ли сантехническая разводка;
• установлены ли радиаторы;
• какие окна и входные двери установлены;
• есть ли счётчики;
• можно ли сразу начинать ремонт;
• подключены ли все коммуникации;
• насколько дом уже заселён.

Две квартиры, которые в объявлениях называются «без ремонта», могут потребовать совершенно разного бюджета на доведение до жилого состояния.

Новостройка без ремонта или вторичка с ремонтом - краткое сравнение

Параметр	Новостройка без ремонта	Вторичка с ремонтом
Цена покупки	Может быть ниже	Часто выше из-за готового состояния
Расходы после покупки	Обычно значительные	Могут быть минимальными
Скорость заселения	После завершения ремонта	Часто почти сразу
Возможность сделать интерьер под себя	Максимальная	Ограничена существующим ремонтом
Коммуникации квартиры	Новые	Нужно проверять возраст и состояние
Мебель и техника	Нужно покупать	Может входить в стоимость
Скрытые расходы	Рост бюджета ремонта	Изношенные коммуникации и оборудование
Затраты времени	Высокие	Обычно значительно ниже
Дополнительная аренда жилья	Может понадобиться на время ремонта	Часто не нужна
Предсказуемость итоговой суммы	Ниже	Выше при хорошем состоянии квартиры

Так что выгоднее - новостройка без ремонта или готовая вторичка

Если рассматривать исключительно стоимость полностью готового жилья, вторичная квартира с хорошим относительно свежим ремонтом нередко оказывается выгоднее, чем кажется на первый взгляд. Покупатель фактически приобретает не только квадратные метры, но и уже оплаченные предыдущим владельцем отделку, кухню, сантехнику, мебель и иногда бытовую технику.

Особенно заметно преимущество, если разница между стоимостью пустой новостройки и готовой вторички меньше предполагаемой цены полноценного ремонта и обустройства.

Новостройка без ремонта становится более привлекательной, когда покупатель в любом случае хочет собственный интерьер, имеет отдельный бюджет на работы и готов ждать. В таком случае нет смысла переплачивать за чужой ремонт, который затем придётся демонтировать.

Если готовый ремонт вас устраивает и находится в хорошем состоянии, вторичка может дать больше за те же деньги. Если всё равно хочется полностью переделывать квартиру под себя, преимущество готового ремонта практически исчезает.

Поэтому перед выбором полезно сделать простой расчёт для конкретных квартир. К цене новостройки добавить полный ремонт, мебель, технику, аренду жилья на время работ и резерв на непредвиденные расходы. К цене вторички - необходимые обновления и замену изношенных элементов.

После такого расчёта выбор часто становится намного очевиднее. Иногда более дорогая квартира с готовым ремонтом фактически оказывается дешевле. А иногда выясняется, что за старый интерьер продавец просит слишком большую доплату и разумнее купить пустую квартиру в новом доме и постепенно сделать её именно такой, как хочется.