Новобудова без ремонту чи вторинка з ремонтом: що вигідніше

За однакового бюджету покупець нерідко опиняється перед вибором: придбати квартиру в новобудові без ремонту чи вибрати житло на вторинному ринку, куди можна заселитися практично одразу. На перший погляд нова квартира виглядає привабливіше - сучасний будинок, свіжі комунікації, нові ліфти та можливість зробити інтер'єр повністю під себе. Але після купівлі починається ремонт, який може потребувати значної суми.

Вторинна квартира з готовим ремонтом вирішує іншу проблему. Не потрібно кілька місяців займатися будівельними роботами, шукати майстрів і окремо купувати все необхідне для житла. Однак разом із чужим ремонтом покупець отримує вже використані комунікації, сантехніку, побутову техніку та оздоблювальні матеріали, стан яких не завжди можна визначити під час звичайного перегляду.

Тому порівнювати лише вартість двох квартир неправильно. Щоб зрозуміти, який варіант справді вигідніший, потрібно порахувати повну суму від купівлі до моменту, коли у квартирі можна нормально жити.

Головне питання - не яка квартира дешевша в оголошенні, а скільки в підсумку коштуватиме повністю готове житло з урахуванням ремонту, меблів, техніки, часу та можливих додаткових витрат.

Чому квартира без ремонту здається вигіднішою

Квартира в новому будинку без оздоблення часто коштує помітно дешевше за аналогічне готове житло в тому самому або сусідньому житловому комплексі.

Покупець отримує порожній простір і може самостійно вирішити, яким буде інтер'єр, де розташувати розетки, яку встановити сантехніку, кухню та освітлення.

Крім того, всі матеріали будуть новими, а стан прихованих комунікацій буде зрозумілішим, якщо ремонт проводиться під власним контролем.

Але низька ціна квартири без оздоблення - лише перший етап витрат.

Що доведеться зробити в новобудові без ремонту

Обсяг робіт залежить від того, у якому стані забудовник передає квартиру. Термін «без ремонту» може означати зовсім різний ступінь готовності.

В одному будинку вже будуть виконані стяжка підлоги та штукатурка стін, установлені радіатори і розведена електрика. В іншому покупець фактично отримує бетонну коробку.

Залежно від стану квартири можуть знадобитися:

• електропроводка;
• додаткові автомати та електрощит;
• сантехнічна розводка;
• стяжка підлоги;
• штукатурка та вирівнювання стін;
• стелі;
• плитка;
• ламінат, паркет або інше підлогове покриття;
• міжкімнатні двері;
• розетки та вимикачі;
• освітлення;
• сантехніка;
• кухня;
• шафи та інші меблі;
• побутова техніка;
• кондиціонери.

Кожен окремий пункт може виглядати відносно невеликою витратою, але разом вони формують значну суму.

Ремонт - це не лише вартість матеріалів

Поширена помилка при розрахунку бюджету - враховувати плитку, ламінат, сантехніку та меблі, але недооцінювати вартість самих робіт.

Потрібно оплачувати роботу електриків, сантехніків, плиточників, малярів та інших спеціалістів.

Додатково виникають витрати на доставку матеріалів, підйом на поверх, вивезення будівельного сміття, витратні матеріали та безліч дрібних покупок.

Саме ці витрати часто призводять до того, що початковий бюджет ремонту поступово збільшується.

Кухня та меблі можуть становити значну частину бюджету

Після завершення основних будівельних робіт квартира все ще може бути не готова до заселення.

Знадобляться кухня, ліжко, диван, шафи, столи, стільці та інші меблі.

Особливо дорогою частиною облаштування часто стає кухня, оскільки крім самих меблів зазвичай необхідно купити мийку, змішувач, варильну поверхню, духовку, витяжку та іншу техніку.

Якщо в готовій вторинній квартирі все це залишається після попереднього власника і перебуває в хорошому стані, економія може бути суттєвою.

Не забудьте про побутову техніку

Холодильник, пральна машина, бойлер, кондиціонер, телевізор, посудомийна машина, духовка та інша техніка окремо можуть не виглядати критичними витратами.

Але коли все необхідно купувати одночасно після ремонту, підсумкова сума стає помітною.

Тому при порівнянні двох квартир корисно окремо записати, яка техніка вже входить у вартість вторинки і скільки коштував би аналогічний комплект для новобудови.

Скільки часу займає ремонт новобудови

Фінансові витрати - лише одна сторона питання.

Повноцінний ремонт квартири рідко закінчується за кілька тижнів. Потрібно створити проєкт або хоча б визначити план робіт, знайти майстрів, замовити матеріали, дочекатися виготовлення кухні та меблів.

Окремі етапи залежать один від одного, тому затримка одного спеціаліста може зрушити весь графік.

Якщо власник у цей час орендує інше житло, кожен додатковий місяць ремонту фактично збільшує вартість нової квартири.

Якщо після купівлі новобудови потрібно ще пів року орендувати квартиру, вартість оренди за ці місяці логічно додати до реальної ціни переїзду в нове житло.

Чому готова вторинка може виявитися вигіднішою

Головна перевага квартири з хорошим ремонтом - можливість користуватися вже зробленими вкладеннями попереднього власника.

На вторинному ринку ремонт, меблі та техніка далеко не завжди збільшують ціну квартири на ту суму, яку власник колись витратив на їх купівлю.

Наприклад, власник міг вкласти значні кошти в кухню, сантехніку, двері, шафи та побутову техніку, але під час продажу ринок оцінює насамперед саму квартиру, будинок і розташування.

У результаті новий покупець іноді отримує готовий інтер'єр значно дешевше, ніж коштувало б зробити аналогічний ремонт з нуля.

Особливо вигідний відносно свіжий нейтральний ремонт

Найцікавіший варіант - квартира, де ремонт зроблений кілька років тому, але матеріали та комунікації ще перебувають у хорошому стані.

Якщо інтер'єр нейтральний і влаштовує покупця, після угоди може знадобитися лише невелика косметика.

У такій ситуації готова вторинка здатна суттєво виграти у бетонної квартири за повною вартістю заселення.

Покупцеві не доводиться повторно платити за плитку, сантехніку, двері, кухню та десятки інших речей, які вже є у квартирі.

Але ремонт вторинки може мати невелику цінність саме для вас

Ситуація повністю змінюється, якщо наявний інтер'єр не подобається.

Не варто переплачувати за дорогий ремонт лише тому, що продавець вважає його перевагою, якщо після купівлі ви збираєтеся все переробляти.

У такому разі доведеться спочатку демонтувати наявне оздоблення, а потім робити нове.

З'являються додаткові витрати:

• демонтаж плитки;
• зняття старого підлогового покриття;
• демонтаж кухні;
• розбирання вбудованих меблів;
• демонтаж сантехніки;
• зняття шпалер та інших покриттів;
• вивезення будівельного сміття.

Тому стара квартира з ремонтом, який планується повністю замінити, іноді менш вигідна, ніж порожня новобудова.

Приховані комунікації - один із головних ризиків вторинки

Красивий інтер'єр ще не означає, що квартира перебуває в хорошому технічному стані.

За новою плиткою можуть ховатися старі труби, а під сучасними розетками - частково залишена стара проводка.

Особливо уважно варто ставитися до квартир у будинках, де ремонт робився давно або неможливо зрозуміти, які саме роботи проводилися.

Перед купівлею бажано з'ясувати:

• коли змінювалася електропроводка;
• з якого матеріалу виконані труби;
• чи змінювалися стояки;
• скільки років сантехніці;
• коли встановлювалися вікна;
• у якому стані опалення;
• чи були протікання;
• коли робився сам ремонт.

Стан самого будинку важливіший за ремонт квартири

Можна купити ідеально відремонтовану квартиру, але при цьому отримати проблеми старої будівлі.

Новий ремонт усередині квартири не замінює загальнобудинкові стояки, не ремонтує дах і не модернізує старий ліфт.

Тому при купівлі вторинки необхідно оцінювати не лише інтер'єр, а й:

• вік і стан будинку;
• під'їзд;
• ліфти;
• стояки;
• електромережі;
• дах;
• підвал;
• фасад;
• роботу ОСББ або керуючої організації.

Хороша квартира в проблемному будинку може потребувати витрат, які неможливо визначити за фотографіями в оголошенні.

У новобудови теж є загальнобудинкові ризики

Новий вік будівлі не гарантує відсутності проблем.

Після заселення можуть виявитися недоліки фасаду, гідроізоляції, вентиляції, ліфтів або інших систем.

Крім того, у новому житловому комплексі реальні витрати на обслуговування іноді стають зрозумілими лише після повноцінного заселення.

Тому готова новобудова, у якій люди вже живуть кілька років, у певному сенсі зручніша за зовсім новий будинок: про її недоліки вже можна запитати сусідів.

Ремонт у новобудові можна зробити саме під себе

Це одна з головних нефінансових переваг квартири без оздоблення.

Покупець самостійно обирає:

• розташування розеток;
• освітлення;
• сантехніку;
• підлогове покриття;
• колір стін;
• кухню;
• вбудовані меблі;
• системи зберігання;
• розташування техніки.

Якщо квартира купується на багато років, можливість зробити все під власні потреби може бути важливішою за невелику економію.

Але індивідуальний ремонт не завжди окупається при продажу

Витрати власника і ринкова вартість ремонту - різні речі.

Дорога дизайнерська кухня, незвичайна плитка або вбудовані меблі можуть подобатися власнику, але наступний покупець не обов'язково готовий повністю оплачувати ці рішення.

Тому при купівлі квартири на відносно короткий строк надто дорогий індивідуальний ремонт може виявитися економічно не найраціональнішим рішенням.

Вторинка дозволяє побачити підсумковий результат одразу

Покупець може оцінити реальні розміри кімнат, розстановку меблів, освітлення та кількість місць для зберігання.

Можна відкрити шафи, перевірити кухню, увімкнути сантехніку і подивитися, наскільки квартира зручна в повсякденному житті.

У порожній бетонній квартирі уявити майбутній результат складніше. Іноді після встановлення меблів виявляється, що вільного простору менше, ніж здавалося спочатку.

Новобудова без ремонту особливо незручна, якщо житло потрібне прямо зараз

Якщо квартиру купують для власного проживання і необхідно швидко переїхати, готова вторинка отримує серйозну перевагу.

Після оформлення угоди можна зробити прибирання, замінити кілька дрібниць і заселитися.

У новобудові без ремонту між купівлею і переїздом може пройти кілька місяців.

Для людини, яка одночасно платить іпотеку або розстрочку та орендує інше житло, цей період має цілком конкретну вартість.

Для інвестора готова квартира теж може бути цікавішою

Якщо нерухомість купується для здавання в оренду, має значення швидкість запуску.

Квартира з нормальним ремонтом може почати приносити дохід практично одразу після угоди.

Порожня новобудова спочатку потребує додаткових вкладень, а потім кілька місяців може не приносити жодного доходу.

З іншого боку, новий якісний ремонт дозволяє підготувати квартиру саме під цільову аудиторію орендарів і потенційно підвищити орендну ставку.

Чи потрібно враховувати вартість свого часу

Навіть якщо покупець самостійно контролює ремонт, це теж має ціну.

Потрібно їздити в будівельні магазини, погоджувати роботи, приймати доставки, спілкуватися з майстрами, обирати матеріали та вирішувати проблеми, що виникають.

Для когось ремонт стає цікавим проєктом. Для іншої людини кілька місяців такого процесу виявляються серйозним навантаженням.

Тому «вигідніше» не завжди означає виключно меншу суму в таблиці витрат.

Як правильно порівняти дві квартири

Для об'єктивного порівняння краще привести обидва варіанти до однакового стану - повністю готової квартири, у якій можна жити.

Для новобудови можна використовувати таку формулу:

Ціна квартири + ремонт + меблі + техніка + додаткові витрати + оренда іншого житла на час ремонту = реальна вартість готової новобудови.

Для вторинки розрахунок буде трохи іншим:

Ціна квартири + необхідні оновлення + заміна зношеної техніки та меблів + можливий ремонт комунікацій = реальна вартість готової вторинки.

Лише після цього має сенс порівнювати підсумкові суми.

Приклад порівняння

Припустімо, покупець вибирає між двома квартирами схожої площі.

Перша знаходиться в новому будинку і коштує дешевше, але всередині немає готового ремонту. Друга розташована в старішому будинку, коштує дорожче, зате має нормальну кухню, сантехніку, меблі та побутову техніку.

Якщо різниця в ціні між ними становить умовні 10 000 доларів, не можна автоматично вважати новобудову вигіднішою.

Потрібно порахувати, чи вийде за ці 10 000 доларів виконати весь ремонт, встановити кухню, купити сантехніку, меблі та техніку.

Якщо повне облаштування потребуватиме 20 000 доларів, готова квартира фактично виявиться дешевшою.

Але якщо вторинку після купівлі все одно доведеться капітально ремонтувати, початкова різниця в ціні вже може зробити новобудову цікавішою.

Не порівнюйте квартири різного класу лише за ремонтом

Іноді покупець порівнює стару квартиру в хорошому центральному районі і новобудову на околиці, орієнтуючись переважно на стан інтер'єру.

Але вартість нерухомості формує не лише ремонт.

Мають значення:

• район;
• транспорт;
• інфраструктура;
• тип будинку;
• поверх;
• площа;
• планування;
• паркування;
• стан будинку;
• безпека;
• ліквідність квартири.

Тому економію на ремонті потрібно розглядати лише як один із факторів.

Українська специфіка - автономність будинку

При порівнянні нового і старого житла в Україні варто окремо враховувати роботу будинку під час відключень електроенергії.

Сучасна висотка може мати генератор, резервне живлення ліфтів, насосів і котельні. У такому разі це серйозна перевага.

Але якщо резервного живлення немає, велика поверховість може створювати додаткові незручності.

Стара п'ятиповерхівка з газовою плитою і без ліфта може виявитися простішою в експлуатації під час тривалих відключень.

Тому перед купівлею варто з'ясувати, як будинок реально працює без електрики, незалежно від того, новий він чи старий.

Укриття теж варто враховувати

Новий житловий комплекс може мати підземний паркінг або інше доступне приміщення, яке мешканці використовують під час повітряних тривог.

У старого будинку відповідне укриття може знаходитися на певній відстані.

Але буває і навпаки: поруч зі старим будинком є обладнане офіційне укриття, а в новому комплексі зручного варіанта немає.

Тому цей параметр також необхідно перевіряти безпосередньо на місці.

Що вигідніше, якщо бюджет обмежений

За обмеженого бюджету готова вторинка часто має одну важливу перевагу - витрати легше прогнозувати.

Якщо квартира перебуває в нормальному стані, покупець заздалегідь розуміє, що після угоди не потрібно буде одразу шукати велику суму на ремонт.

Новобудова без оздоблення може бути дешевшою при купівлі, але потребує фінансового резерву.

Поганий сценарій виникає, коли після купівлі квартири грошей вистачає лише на частину ремонту. У результаті людина має нерухомість, але ще довго не може в ній нормально жити.

Коли вигідніша новобудова без ремонту

Купівля порожньої квартири виглядає логічніше, якщо:

• різниця в ціні з вторинкою достатньо велика;
• є окремий бюджет на ремонт;
• не потрібно терміново заселятися;
• є де жити під час ремонту;
• важливий сучасний будинок;
• хочеться самостійно обрати всі матеріали;
• квартира купується надовго;
• готовий ремонт на вторинному ринку все одно довелося б переробляти;
• новобудова значно краще підходить за розташуванням і характеристиками будинку.

Коли вигідніша вторинка з ремонтом

Готова квартира особливо цікава, якщо:

• наявний ремонт справді влаштовує;
• комунікації перебувають у хорошому стані;
• меблі та техніка залишаються у квартирі;
• потрібно швидко заселитися;
• немає бажання займатися ремонтом;
• після купівлі не залишиться великого бюджету на оздоблення;
• будинок перебуває в хорошому стані;
• район зручніший за альтернативні новобудови;
• ціна готової квартири лише трохи вища за порожню.

Коли ремонт вторинки не варто враховувати в ціні

Якщо інтер'єр морально застарів, комунікації потребують заміни, а покупець збирається повністю міняти кухню, санвузол і підлогу, наявність «ремонту» практично перестає бути перевагою.

Більше того, він може стати додатковою витратою через необхідність демонтажу.

Тому під час перегляду квартири корисно подумки розділити вартість об'єкта на три частини: сама нерухомість, технічний стан і цінність наявного наповнення саме для вас.

Якщо остання частина близька до нуля, переплачувати за неї немає сенсу.

Які питання поставити продавцю готової квартири

Перед купівлею вторинки з ремонтом варто дізнатися:

• у якому році робився ремонт;
• чи повністю змінювалася проводка;
• чи змінювалися труби;
• які матеріали використовувалися;
• що з меблів залишається;
• яка техніка входить у вартість;
• скільки років побутовій техніці;
• чи були протікання або затоплення;
• чи є проблеми з опаленням;
• які роботи проводилися в самому будинку.

Чим краще задокументована історія ремонту, тим простіше оцінити його реальну цінність.

Що з'ясувати перед купівлею квартири без ремонту

У забудовника або продавця нової квартири варто уточнити точний стан об'єкта.

Необхідно розуміти:

• чи є стяжка;
• чи оштукатурені стіни;
• чи виконана електропроводка;
• чи є сантехнічна розводка;
• чи встановлені радіатори;
• які вікна та вхідні двері встановлені;
• чи є лічильники;
• чи можна одразу починати ремонт;
• чи підключені всі комунікації;
• наскільки будинок уже заселений.

Дві квартири, які в оголошеннях називаються «без ремонту», можуть потребувати зовсім різного бюджету на доведення до житлового стану.

Новобудова без ремонту чи вторинка з ремонтом - коротке порівняння

Параметр	Новобудова без ремонту	Вторинка з ремонтом
Ціна купівлі	Може бути нижчою	Часто вища через готовий стан
Витрати після купівлі	Зазвичай значні	Можуть бути мінімальними
Швидкість заселення	Після завершення ремонту	Часто майже одразу
Можливість зробити інтер'єр під себе	Максимальна	Обмежена наявним ремонтом
Комунікації квартири	Нові	Потрібно перевіряти вік і стан
Меблі та техніка	Потрібно купувати	Можуть входити у вартість
Приховані витрати	Зростання бюджету ремонту	Зношені комунікації та обладнання
Витрати часу	Високі	Зазвичай значно нижчі
Додаткова оренда житла	Може знадобитися на час ремонту	Часто не потрібна
Передбачуваність підсумкової суми	Нижча	Вища за хорошого стану квартири

То що вигідніше - новобудова без ремонту чи готова вторинка

Якщо розглядати виключно вартість повністю готового житла, вторинна квартира з хорошим відносно свіжим ремонтом нерідко виявляється вигіднішою, ніж здається на перший погляд. Покупець фактично купує не лише квадратні метри, а й уже оплачені попереднім власником оздоблення, кухню, сантехніку, меблі та іноді побутову техніку.

Особливо помітна перевага, якщо різниця між вартістю порожньої новобудови та готової вторинки менша за передбачувану ціну повноцінного ремонту й облаштування.

Новобудова без ремонту стає привабливішою, коли покупець у будь-якому разі хоче власний інтер'єр, має окремий бюджет на роботи і готовий чекати. У такому випадку немає сенсу переплачувати за чужий ремонт, який потім доведеться демонтувати.

Якщо готовий ремонт вас влаштовує і перебуває в хорошому стані, вторинка може дати більше за ті самі гроші. Якщо все одно хочеться повністю переробляти квартиру під себе, перевага готового ремонту практично зникає.

Тому перед вибором корисно зробити простий розрахунок для конкретних квартир. До ціни новобудови додати повний ремонт, меблі, техніку, оренду житла на час робіт і резерв на непередбачені витрати. До ціни вторинки - необхідні оновлення та заміну зношених елементів.

Після такого розрахунку вибір часто стає набагато очевиднішим. Іноді дорожча квартира з готовим ремонтом фактично виявляється дешевшою. А іноді з'ясовується, що за старий інтер'єр продавець просить надто велику доплату і розумніше купити порожню квартиру в новому будинку та поступово зробити її саме такою, як хочеться.