Стоит ли покупать квартиру на этапе строительства для перепродажи

Покупка квартиры в строящемся доме с последующей перепродажей выглядит как достаточно понятная инвестиционная стратегия. Купить жильё дешевле на раннем этапе строительства, дождаться готовности дома и продать дороже - на первый взгляд схема кажется простой.

На практике прибыль возникает далеко не в каждой новостройке. Цена квартиры действительно может увеличиваться по мере строительства, но инвестор одновременно принимает на себя риск задержки проекта, замораживает капитал на несколько лет и несёт дополнительные расходы при покупке и продаже.

Особенно важно учитывать это в Украине, где на рынок недвижимости одновременно влияют военные риски, миграция населения, стоимость строительства, доступность ипотеки и существенные различия спроса между городами.

Для перепродажи недостаточно купить квартиру дешевле, чем она предположительно будет стоить после сдачи дома. Разница должна быть достаточно большой, чтобы компенсировать время, расходы и риск инвестора.

Разберёмся, как работает такая стратегия, на чём можно заработать, какие квартиры лучше подходят для перепродажи и в каких случаях покупка на этапе строительства может оказаться невыгодной.

Как работает заработок на новостройке

Застройщики обычно постепенно повышают стоимость квартир по мере готовности проекта.

На этапе котлована покупатель принимает максимальный риск, поэтому цена может быть ниже. Когда уже построено несколько этажей, неопределённость уменьшается. Ближе к завершению строительства объект становится понятнее для обычного покупателя, который ищет квартиру для собственного проживания.

Инвестиционная идея заключается в том, чтобы войти в проект раньше этого покупателя.

Например:

• квартира на раннем этапе стоит 50 000 долларов;
• через два года дом практически готов;
• аналогичные квартиры продаются уже по 65 000 долларов;
• инвестор продаёт свой объект и фиксирует разницу.

На бумаге прибыль составляет 15 000 долларов, или 30% от первоначальной суммы.

Но считать доходность только таким способом неправильно.

30% за два года - это не 30% годовых

При инвестициях особенно важно учитывать время.

Если квартира подорожала с 50 000 до 65 000 долларов за два года, общий рост действительно составляет 30%.

Но капитал был заморожен два года.

Приблизительная среднегодовая сложная доходность такого роста составит:

(65 000 ÷ 50 000)^1/2 - 1 ≈ 14% в год.

И это ещё до расходов.

Если строительство продолжалось три года, тот же рост с 50 000 до 65 000 долларов соответствует примерно 9% среднегодового прироста.

Поэтому фраза «на котловане квартира была на 30% дешевле» сама по себе почти ничего не говорит об эффективности инвестиции.

Нужно считать все вложенные деньги

Предположим, инвестор купил квартиру за 50 000 долларов и продал за 65 000.

Между этими двумя цифрами могут появиться дополнительные расходы:

• оформление покупки;
• банковские комиссии;
• налоги и обязательные платежи;
• переуступка прав, если продажа происходит до оформления собственности;
• услуги риелтора;
• оформление продажи;
• дополнительные платежи застройщику;
• возможные расходы на ремонт или подготовку квартиры.

После их вычета реальная прибыль может оказаться заметно меньше первоначальных 15 000 долларов.

На каком этапе обычно дешевле всего покупать

Максимальная потенциальная разница в цене обычно появляется при раннем входе в проект.

Но именно тогда инвестор имеет минимум информации о том, насколько успешно будет реализован проект.

На этапе котлована ещё предстоит большая часть строительства. До фактического заселения может пройти несколько лет.

Покупка ближе к завершению строительства обычно безопаснее с точки зрения готовности объекта, но и цена квартиры к этому моменту уже может значительно вырасти.

Чем раньше вход в новостройку, тем потенциально больше прибыль - но одновременно выше риск и дольше срок ожидания.

Почему квартира дорожает по мере строительства

Рост цены объясняется не только желанием застройщика постепенно повышать прайс.

Меняется сам уровень неопределённости.

Покупатель готовой квартиры видит:

• построенный дом;
• реальную территорию комплекса;
• подъезды;
• лифты;
• вид из окон;
• соседние дома;
• качество строительства;
• фактическую инфраструктуру.

Покупатель на старте проекта во многом видит визуализации и строительную площадку.

Разница в цене частично является платой раннему инвестору за принятый им риск.

Но цена после сдачи дома не обязана быть выше

Это ключевой момент.

Стоимость недвижимости зависит не только от стадии строительства.

За несколько лет могут измениться:

• состояние экономики;
• курс валют;
• доходы покупателей;
• ипотечные программы;
• миграция населения;
• ситуация в конкретном городе;
• количество новых квартир на рынке;
• военные риски.

Если общий спрос снизился, завершение строительства само по себе не гарантирует инвестору желаемую цену продажи.

Особенно важен спрос именно на готовые квартиры

Для стратегии перепродажи нужен следующий покупатель.

Поэтому инвестору стоит ещё перед входом в проект понимать, кто потенциально купит квартиру через несколько лет.

Это может быть:

• молодая пара;
• семья;
• покупатель по ипотечной программе;
• человек, переехавший в город;
• другой инвестор;
• покупатель квартиры для последующей аренды.

Если целевая аудитория слишком узкая, продать объект по желаемой цене может быть сложно.

Маленькие квартиры обычно ликвиднее

Для перепродажи часто интереснее небольшие одно- и двухкомнатные квартиры.

Причина проста: у них ниже абсолютная стоимость.

Квартиру за 60 000 долларов потенциально может купить значительно больше людей, чем объект за 180 000 долларов.

Кроме того, небольшие квартиры интересны не только покупателям для собственного проживания, но и инвесторам под аренду.

Это расширяет потенциальную аудиторию при перепродаже.

Но слишком маленькая студия тоже может быть проблемой

Минимальная площадь уменьшает цену входа, но не всегда делает объект универсальным.

Студия очень маленькой площади подходит преимущественно одному человеку или молодой паре.

Для дальнейшей перепродажи иногда лучше иметь немного большую, но более функциональную квартиру с нормальным местом для хранения вещей, кухни и рабочей зоны.

Ликвидность важнее минимальной цены квадратного метра.

Планировка может быть важнее площади

Две квартиры по 45 м² могут иметь совершенно разную привлекательность.

В одной практически вся площадь используется рационально. В другой значительную часть занимают длинный коридор, неудобные углы или слишком большая прихожая.

Для инвестиции желательно выбирать максимально понятные массовому покупателю планировки.

Необычные архитектурные решения могут красиво выглядеть в рекламе, но при перепродаже сужать аудиторию.

Средний этаж обычно универсальнее

Для перепродажи полезно избегать характеристик, которые вызывают категорический отказ у части покупателей.

Первый этаж не нравится людям из-за приватности, шума и безопасности.

Последний этаж в некоторых домах вызывает опасения относительно крыши или жары.

Очень высокий этаж может быть неудобным из-за зависимости от лифта.

Средние этажи обычно воспринимаются нейтральнее и подходят более широкой аудитории.

Видовая квартира - не всегда лучшая инвестиция

За красивый вид застройщик может просить существенную доплату.

При последующей продаже часть этой премии действительно можно вернуть, особенно в дорогом сегменте.

Но в массовом жилье покупатель часто в первую очередь ограничен бюджетом.

Если квартира с видом стоит на 15 000 долларов дороже аналогичной без него, далеко не всегда при перепродаже получится получить такую же дополнительную сумму.

Поэтому каждую доплату за этаж, вид, террасу или другое преимущество стоит оценивать с точки зрения будущего покупателя.

Не обязательно выбирать самый дешёвый ЖК

Низкая цена входа выглядит привлекательно, но дешёвый объект может оказаться дешёвым по объективным причинам.

Например:

• неудобное расположение;
• слабая транспортная доступность;
• непонятная концепция комплекса;
• слишком большое количество квартир;
• низкий спрос в районе;
• репутационные проблемы застройщика.

Купить дёшево недостаточно. Для заработка нужно ещё продать дороже.

Репутация застройщика имеет принципиальное значение

При инвестиции на раннем этапе покупатель фактически делает ставку не только на квартиру, но и на способность застройщика завершить проект.

Полезно изучить предыдущие объекты компании:

• были ли они достроены;
• насколько соблюдались сроки;
• как выглядел результат по сравнению с рекламой;
• возникали ли проблемы с документами;
• как обслуживаются уже заселённые комплексы.

Красивый сайт и офис продаж не заменяют историю реализованных проектов.

Юридическую схему покупки нужно понимать до оплаты

Покупка квартиры в строящемся доме отличается от приобретения готовой недвижимости.

Инвестору важно понимать, что именно он приобретает на конкретном этапе, какие документы подписывает и каким образом впоследствии сможет продать объект.

Особенно важно заранее выяснить условия переуступки, если стратегия предполагает продажу ещё до оформления права собственности.

Переуступка может изменить всю экономику сделки

Некоторые инвесторы планируют продать квартиру ещё до ввода дома в эксплуатацию.

Это позволяет не ждать полноценного оформления готовой недвижимости.

Но условия переуступки необходимо выяснять ещё до первоначальной покупки.

Застройщик может устанавливать собственную процедуру и платежи.

Если такие расходы велики, потенциальная прибыль уменьшается.

Нельзя строить стратегию на перепродаже по переуступке, не выяснив заранее, разрешена ли она, на каких условиях проводится и сколько будет стоить.

Когда лучше продавать квартиру

Единого оптимального момента нет.

Инвестор может выйти из проекта:

• во время строительства;
• незадолго до завершения дома;
• после ввода в эксплуатацию;
• после получения документов;
• после ремонта.

На каждом этапе потенциальная цена выше, но обычно увеличиваются и срок владения, вложения или количество необходимых действий.

Продажа перед сдачей дома

Такой вариант может быть интересен, если основная часть роста стоимости уже произошла.

Инвестор фиксирует прибыль и не занимается ремонтом.

Покупатель получает почти готовую квартиру, но потенциально ещё может купить её дешевле полностью готового жилья.

Однако возможность такой сделки зависит от юридической схемы проекта и условий застройщика.

Продажа после ввода дома в эксплуатацию

После завершения строительства неопределённость для покупателя значительно уменьшается.

Можно увидеть реальный дом, территорию и качество общих зон.

Поэтому аудитория потенциальных покупателей может расшириться.

Но инвестору приходится ждать дольше, а оформление объекта может создать дополнительные расходы.

Стоит ли делать ремонт перед продажей

Это зависит от сегмента.

Квартира без ремонта стоит дешевле, но позволяет следующему владельцу сделать интерьер под себя.

Готовая квартира привлекает людей, которые хотят сразу заселиться.

Инвестор может попытаться заработать дополнительно на ремонте, если умеет делать его дешевле рыночной наценки готовой квартиры.

Например, если ремонт и меблировка стоят 20 000 долларов, а готовую квартиру рынок оценивает только на 15 000 дороже, делать такой ремонт исключительно для перепродажи экономически бессмысленно.

Ремонт для перепродажи должен быть рациональным

Если выбран вариант с ремонтом, интерьер желательно делать универсальным.

Обычно лучше работают:

• нейтральные цвета;
• простая современная кухня;
• практичные материалы;
• достаточное количество розеток;
• нормальное освещение;
• понятные места хранения.

Очень дорогие дизайнерские решения способны увеличить себестоимость значительно сильнее, чем цену продажи.

Конкуренция с застройщиком - скрытая проблема

Представим, что инвестор купил квартиру за 50 000 долларов, а теперь хочет продать её за 65 000.

Но в том же комплексе у застройщика всё ещё остаются аналогичные квартиры по 62 000.

Покупателю проще обратиться непосредственно в отдел продаж, выбрать этаж и воспользоваться рассрочкой.

Инвестору в такой ситуации сложно получить желаемую цену.

Поэтому перед входом в проект важно оценивать не только текущую цену, но и предполагаемый объём предложения к моменту выхода.

Слишком большой ЖК может создать внутреннюю конкуренцию

Если комплекс состоит из десятков домов и тысяч квартир, новые очереди могут продаваться ещё много лет.

Инвестор фактически конкурирует:

• с застройщиком;
• с другими инвесторами;
• с собственниками, которые решили продать квартиру;
• с квартирами в новых очередях комплекса.

Это не означает, что большие ЖК плохи для инвестиций. Но объём будущего предложения обязательно нужно учитывать.

Рассрочка застройщика тоже влияет на перепродажу

Допустим, инвестор хочет получить 70 000 долларов сразу.

Застройщик продаёт аналогичный объект за 73 000, но предлагает покупателю рассрочку на несколько лет.

Несмотря на более высокую цену, предложение застройщика может оказаться привлекательнее.

Поэтому при прогнозировании будущей стоимости нельзя смотреть только на прайс за квадратный метр.

Локация остаётся одним из главных факторов

Хороший проект в слабой локации не обязательно станет хорошей инвестицией.

Для массового покупателя важны:

• транспорт;
• время поездки до центра или рабочих районов;
• магазины;
• школы и детские сады;
• медицинские учреждения;
• парки;
• парковка;
• общая привлекательность района.

Чем больше причин у людей жить именно в этой части города, тем проще потенциально перепродать квартиру.

Метро может заметно повышать ликвидность

В Киеве близость метро остаётся важным преимуществом массового жилья.

Квартиру в пешей доступности от станции легче рассматривать и для собственного проживания, и для последующей аренды.

Но инвестору важно не переплатить за это преимущество уже на старте.

Если застройщик полностью включил будущую ценность локации в первоначальную цену, пространства для дальнейшего роста может оказаться мало.

Нужно учитывать будущий район, а не только сегодняшний

Иногда инвестор покупает квартиру на территории, которая сейчас выглядит не слишком привлекательной, но активно развивается.

За несколько лет могут появиться:

• новая дорога;
• общественный транспорт;
• торговый центр;
• школа;
• парк;
• другие жилые комплексы.

Такое развитие способно увеличить привлекательность квартиры.

Но важно отличать реальные утверждённые проекты от рекламных обещаний о будущей инфраструктуре.

Военные риски в Украине нельзя исключить из расчёта

Для строящейся недвижимости они особенно важны, поскольку между вложением денег и выходом из инвестиции может пройти несколько лет.

Военная ситуация способна влиять на:

• темпы строительства;
• стоимость материалов;
• работу строительных компаний;
• спрос в конкретном регионе;
• миграцию населения;
• стоимость готового жилья.

Кроме того, существует физический риск повреждения строящегося или уже готового объекта.

Разные города Украины имеют совершенно разную инвестиционную картину

Нельзя оценивать украинскую недвижимость как единый рынок.

Спрос в Киеве, Львове, Ужгороде, Одессе, Днепре или небольшом областном центре формируется разными факторами.

Где-то население увеличивается за счёт внутренней миграции, где-то рынок сильно зависит от студентов или бизнеса, а где-то предложение квартир существенно превышает платёжеспособный спрос.

Поэтому прогноз роста цены должен строиться для конкретного города, района и ЖК.

Нельзя рассчитывать только на рост цены квадратного метра

Предположим, застройщик поднял цену с 1 000 до 1 300 долларов за квадратный метр.

Это ещё не означает, что инвестор сможет продать свою квартиру по 1 300 долларов.

Цена в прайсе застройщика и цена реальной сделки на вторичном рынке могут отличаться.

Для оценки выхода полезнее изучать реальные предложения собственников в уже построенных комплексах того же класса.

Сравнивайте инвестицию с альтернативами

Предположим, квартира потенциально приносит 25% за три года.

Цифра выглядит неплохо.

Но капитал всё это время практически не приносит текущего денежного потока.

Поэтому стоит сравнить результат с другими вариантами размещения денег за тот же период.

Например, с банковскими инструментами, государственными облигациями или уже готовой квартирой, которую можно сразу сдавать.

Прибыль в 20-30% сама по себе ничего не говорит об инвестиции, пока неизвестно, за какой срок она получена и какой риск пришлось принять.

Готовая квартира может оказаться выгоднее

Допустим, инвестор выбирает между строящейся квартирой за 55 000 долларов и готовой за 65 000.

Первая потенциально через три года будет стоить 70 000.

Вторую можно сразу сдавать за 450 долларов в месяц.

За три года валовая аренда второй квартиры составит:

450 × 36 = 16 200 долларов.

Конечно, из этой суммы необходимо вычесть расходы и налоги.

Но такой пример показывает, почему нельзя автоматически считать квартиру на этапе строительства более выгодной только из-за низкой цены входа.

Замороженный капитал имеет стоимость

Пока строится дом, вложенные деньги не работают в других инструментах.

Это называется альтернативной стоимостью капитала.

Если за два года на другой инвестиции можно было получить условные 15%, то рост стоимости строящейся квартиры на 10% за тот же период фактически выглядит не слишком привлекательно.

Поэтому время строительства является полноценной частью себестоимости инвестиции.

Особенно опасны задержки

Инвестор рассчитывал продать квартиру через два года, но строительство заняло четыре.

Даже если итоговая цена оказалась такой, как ожидалось, среднегодовая доходность резко снизится.

Например, рост стоимости на 30%:

• за два года - достаточно заметный результат;
• за четыре года - уже значительно менее впечатляющий.

При этом четыре года капитал не приносил арендного дохода.

Нужен запас между ценой входа и ожидаемой ценой продажи

Если готовая квартира сегодня стоит 70 000 долларов, покупать строящуюся за 67 000 исключительно ради перепродажи обычно слишком рискованно.

Потенциальная разница всего в несколько процентов может исчезнуть из-за расходов или изменения рынка.

Инвестиционная цена должна давать достаточный запас прочности.

Чем выше неопределённость проекта и дольше срок строительства, тем более существенной должна быть потенциальная выгода.

Пример более полного расчёта

Предположим:

• цена квартиры на старте - 50 000 долларов;
• дополнительные расходы при покупке - 1 000 долларов;
• срок ожидания - 2,5 года;
• ожидаемая цена продажи - 65 000 долларов;
• расходы при выходе из инвестиции - 2 000 долларов.

Всего первоначально вложено 51 000 долларов.

После продажи инвестор фактически получает 63 000 долларов.

Прибыль:

63 000 - 51 000 = 12 000 долларов.

Общая доходность:

12 000 ÷ 51 000 × 100% ≈ 23,5%.

Но эта прибыль получена за 2,5 года, а не за один год.

Именно такой расчёт намного полезнее простой разницы между первоначальным и финальным прайсом застройщика.

Что проверить перед покупкой квартиры для перепродажи

Перед вложением денег полезно отдельно оценить:

• репутацию застройщика;
• предыдущие завершённые проекты;
• документы строительства;
• юридическую схему инвестирования;
• условия переуступки;
• все дополнительные платежи;
• реальный спрос в районе;
• цены готовых квартир;
• объём будущего предложения;
• количество непроданных квартир у застройщика;
• ликвидность выбранной планировки;
• возможную цену продажи;
• альтернативную доходность капитала;
• риски задержки строительства.

Когда покупка на этапе строительства может быть интересной

Такая стратегия выглядит более рационально, когда одновременно выполняется несколько условий:

• застройщик имеет хорошую историю завершённых объектов;
• проект расположен в районе с устойчивым спросом;
• цена раннего входа действительно заметно ниже готовых аналогов;
• выбрана ликвидная квартира;
• условия перепродажи понятны заранее;
• нет необходимости получать текущий доход от капитала;
• инвестор может спокойно ждать несколько лет;
• даже при более консервативной цене продажи экономика остаётся привлекательной.

Когда от такой покупки лучше отказаться

Инвестиция становится значительно сомнительнее, если:

• разница между строящейся и готовой квартирой небольшая;
• застройщик регулярно задерживает предыдущие проекты;
• условия переуступки непонятны или слишком дорогие;
• район имеет слабый спрос;
• в ЖК строится огромное количество одинаковых квартир;
• вся ожидаемая прибыль основана на предположении о сильном росте рынка;
• инвестору могут понадобиться деньги раньше завершения строительства;
• ожидаемая доходность лишь немного выше более ликвидных альтернатив.

Полезно считать пессимистичный сценарий

Не стоит ограничиваться расчётом, в котором всё происходит идеально.

Можно заранее построить три сценария.

Оптимистичный: дом построили вовремя, а квартира значительно подорожала.

Базовый: строительство немного задержалось, цена выросла умеренно.

Пессимистичный: задержка составила несколько лет, рынок почти не вырос, а для быстрой продажи приходится давать скидку.

Если инвестиция остаётся приемлемой даже в базовом или умеренно негативном сценарии, у неё есть запас прочности.

Не стоит вкладывать последние деньги

Строящаяся квартира - неликвидный актив.

Быстро вернуть вложенную сумму может быть сложно.

Поэтому стратегия особенно рискованна, если после покупки у инвестора практически не остаётся финансового резерва.

При неожиданной необходимости получить деньги он может оказаться вынужден продавать права на квартиру в неудачный момент и с большой скидкой.

Главная ошибка - считать рост цены гарантированным

История конкретного успешного проекта может создавать впечатление, что достаточно купить любую квартиру на старте продаж и дождаться сдачи дома.

Но инвестор зарабатывает не на самом факте строительства.

Он зарабатывает только тогда, когда следующий покупатель готов заплатить за объект существенно больше с учётом всех понесённых расходов и времени ожидания.

Новостройка на раннем этапе - это не автоматически дешёвая квартира. Это квартира с более высокой неопределённостью, за которую инвестор рассчитывает получить компенсацию в виде будущего роста стоимости.

Стоит ли покупать квартиру на этапе строительства для перепродажи

Покупка квартиры в строящемся доме для последующей перепродажи может быть прибыльной стратегией, но она значительно сложнее простой схемы «купил на котловане - продал после сдачи».

Наиболее интересными обычно выглядят проекты надёжных застройщиков в востребованных районах, где ранняя цена действительно существенно отличается от стоимости готовых квартир. При этом для перепродажи предпочтительнее выбирать ликвидные планировки и избегать слишком специфических объектов.

Особенно важно правильно учитывать срок. Рост цены на 30% за два года и те же 30% за четыре года - совершенно разные инвестиционные результаты.

Нужно также учитывать налоги, оформление, возможную переуступку, комиссии, конкуренцию с застройщиком и другими инвесторами, а также альтернативную доходность денег за время строительства.

Покупка на этапе строительства имеет смысл для перепродажи тогда, когда потенциальная разница в цене достаточно велика, чтобы оправдать риск, отсутствие текущего дохода и несколько лет ожидания.

Если же строящаяся квартира стоит лишь немного дешевле готового аналога, предполагаемая прибыль зависит исключительно от будущего роста рынка или деньги могут понадобиться в ближайшие годы, такая инвестиция становится значительно менее привлекательной.

Поэтому перед покупкой полезно начинать не с вопроса «на сколько подорожает квадратный метр», а с обратного расчёта: сколько денег будет вложено всего, за сколько реально можно будет продать квартиру, сколько времени займёт инвестиция и какая среднегодовая доходность останется после всех расходов.