Если бюджета хватает на покупку хорошей дорогой квартиры, у инвестора появляется альтернативный вариант - вместо одного объекта приобрести две квартиры дешевле. Например, вложить 120 000 долларов в просторную квартиру в хорошем жилом комплексе или купить две небольшие примерно по 60 000 долларов каждая.
На первый взгляд стоимость недвижимости в обоих случаях одинаковая. Но с инвестиционной точки зрения это две совершенно разные стратегии. Две квартиры дают два источника арендного дохода и распределяют риск простоя, тогда как один более дорогой объект проще обслуживать и может привлекать более обеспеченных арендаторов.
Для инвестора важна не стоимость отдельной квартиры, а то, сколько чистого дохода способен приносить весь вложенный капитал и какие риски возникают при этом.
Разберём, что обычно выгоднее для сдачи в долгосрочную аренду в Украине - одна дорогая квартира или две более доступные, когда разделение капитала действительно повышает доходность и в каких случаях один качественный объект может оказаться лучшим решением.
Почему две небольшие квартиры кажутся более выгодными
Главный аргумент в пользу двух квартир достаточно очевиден: вместо одного источника дохода инвестор получает два.
Если одна квартира временно остаётся без арендатора, вторая продолжает приносить деньги.
Кроме того, небольшие квартиры часто показывают хорошую процентную доходность, поскольку их стоимость ниже, а арендная ставка уменьшается не пропорционально площади.
Например, квартира стоимостью 120 000 долларов не обязательно будет сдаваться в два раза дороже квартиры стоимостью 60 000 долларов.
Арендная ставка растёт медленнее стоимости квартиры
Это один из ключевых моментов при сравнении.
Предположим, небольшая квартира стоимостью 60 000 долларов сдаётся за 500 долларов в месяц.
Две такие квартиры потенциально принесут:
500 × 2 = 1 000 долларов в месяц.
При этом более дорогая квартира стоимостью 120 000 долларов может сдаваться, например, за 800 долларов.
Инвестировано одинаково - 120 000 долларов, но потенциальный месячный доход отличается:
- одна дорогая квартира - 800 долларов;
- две небольшие - 1 000 долларов.
За год разница составляет:
(1 000 - 800) × 12 = 2 400 долларов.
Именно поэтому небольшие квартиры нередко интереснее с точки зрения доходности на вложенный капитал.
Посчитаем валовую доходность
Для одной дорогой квартиры:
800 × 12 = 9 600 долларов в год.
Валовая доходность:
9 600 ÷ 120 000 × 100% = 8%.
Для двух квартир:
500 × 2 × 12 = 12 000 долларов в год.
Доходность:
12 000 ÷ 120 000 × 100% = 10%.
В таком примере две небольшие квартиры заметно выигрывают.
Но это пока очень упрощённый расчёт. В реальности два объекта означают не только два источника дохода, но и дополнительные расходы.
Две квартиры требуют двух ремонтов
Если объекты приобретаются без готового ремонта, инвестору придётся дважды оплачивать некоторые наиболее дорогие элементы.
Для каждой квартиры понадобятся:
- кухня;
- санузел;
- стиральная машина;
- холодильник;
- бойлер, если он необходим;
- кондиционер;
- мебель;
- освещение;
- мелкая бытовая техника.
В одной большой квартире кухня и санузел обычно остаются в одном экземпляре.
Поэтому две квартиры общей площадью 80 м² могут оказаться заметно дороже в ремонте и комплектации, чем одна квартира такой же суммарной площади.
Сравнивать нужно полностью готовые объекты
Допустим, большая квартира стоит 110 000 долларов, а её ремонт и комплектация требуют ещё 20 000.
Полная инвестиция:
110 000 + 20 000 = 130 000 долларов.
Две небольшие квартиры стоят по 50 000 долларов, но на подготовку каждой требуется по 17 000.
Их полная стоимость:
(50 000 + 17 000) × 2 = 134 000 долларов.
На этапе покупки две квартиры казались дешевле, но после ремонта разница практически исчезла.
Поэтому сравнение только цен в объявлениях может привести к неправильному выводу.
Два санузла и две кухни увеличивают будущие расходы
Та же логика работает после запуска аренды.
У двух квартир в два раза больше отдельных систем и оборудования, которые потенциально могут потребовать ремонта.
Например, вместо одного холодильника у инвестора два, вместо одной стиральной машины - две, вместо одного смесителя на кухне - два.
Это не означает, что расходы обязательно удвоятся, но вероятность мелких ремонтов и замен оборудования становится выше.
Зато две квартиры лучше защищают от полного простоя
Это одно из наиболее сильных преимуществ разделения капитала.
Если единственная дорогая квартира остаётся без арендатора, доход инвестора временно становится равен нулю.
Если же есть две квартиры и одна из них простаивает, вторая продолжает приносить деньги.
Например, две квартиры сдаются по 500 долларов каждая.
При полной загрузке доход составляет:
500 + 500 = 1 000 долларов в месяц.
Если один объект временно пустует:
500 + 0 = 500 долларов.
Доход уменьшился вдвое, но не исчез полностью.
У одной квартиры простой влияет на весь результат
Представим дорогую квартиру со ставкой 800 долларов.
Если она сдаётся все 12 месяцев:
800 × 12 = 9 600 долларов.
Если поиск нового арендатора занял два месяца:
800 × 10 = 8 000 долларов.
Инвестор потерял 1 600 долларов потенциального дохода.
При двух объектах периоды смены арендаторов могут не совпадать, поэтому общий денежный поток становится более равномерным.
Две квартиры позволяют диверсифицировать локации
Необязательно покупать оба объекта в одном доме или даже в одном районе.
Инвестор может приобрести, например:
- одну квартиру возле делового района;
- вторую возле университета или крупного транспортного узла.
Если спрос в одной локации временно ухудшится, второй объект может компенсировать часть снижения.
В условиях Украины, где миграционные потоки и локальная ситуация способны заметно влиять на рынок аренды, распределение недвижимости между разными локациями может быть особенно полезным.
Но две квартиры в одном ЖК почти не дают географической диверсификации
Если обе квартиры находятся в одном жилом комплексе, они зависят практически от одинаковых факторов:
- спроса в районе;
- транспортной доступности;
- состояния дома;
- стоимости обслуживания;
- работы управляющей компании;
- ситуации с коммунальной инфраструктурой.
В таком случае инвестор разделил капитал между двумя объектами, но не полностью разделил риски.
Небольшие квартиры обычно имеют более широкую аудиторию
Абсолютная стоимость аренды небольшой квартиры ниже, поэтому позволить её себе может больше людей.
Типичными арендаторами могут быть:
- один человек;
- пара;
- студент;
- молодой специалист;
- человек, переехавший в другой город;
- небольшая семья.
Это особенно важно в периоды экономической неопределённости, когда часть арендаторов стремится уменьшить расходы на жильё.
У дорогой квартиры аудитория уже
Чем выше месячная стоимость аренды, тем меньше потенциальных арендаторов способны и готовы её платить.
Например, квартиру за 20 000 грн может рассматривать значительно больше людей, чем объект за 40 000 грн.
При этом дорогой квартире приходится конкурировать не только с другими объектами своего класса.
Арендатор может решить, что вместо большой дорогой квартиры ему достаточно меньшей, но современной и хорошо расположенной.
Но обеспеченный сегмент может быть более стабильным
Высокая стоимость аренды сама по себе не означает постоянный простой.
Хорошая квартира в сильной локации может привлекать арендаторов с устойчивыми доходами, которым важны:
- площадь;
- современный ремонт;
- паркинг;
- охрана;
- вид из окна;
- уровень жилого комплекса;
- отдельный кабинет;
- несколько спален.
Если объект точно соответствует потребностям своей аудитории, он может сдаваться достаточно стабильно.
Проблема возникает тогда, когда квартира просто дорогая, но не имеет характеристик, за которые арендаторы готовы доплачивать.
Дорогой ремонт не всегда окупается арендой
Для собственного проживания человек может выбирать дорогие материалы, дизайнерскую мебель и сложные интерьерные решения.
Инвестиционная квартира оценивается иначе.
Если ремонт стоимостью 40 000 долларов позволяет поднять аренду лишь на 100-150 долларов в месяц по сравнению с хорошим стандартным ремонтом, окупаемость дополнительных вложений будет очень долгой.
Поэтому дорогая квартира особенно чувствительна к переплате за интерьер.
У двух дешёвых квартир тоже не стоит чрезмерно экономить
Обратная крайность - купить два максимально дешёвых объекта только ради количества.
Низкая цена может объясняться:
- плохой локацией;
- проблемным состоянием дома;
- неудачной планировкой;
- необходимостью капитального ремонта;
- низким спросом на аренду;
- юридическими особенностями объекта.
Две слабые квартиры не становятся хорошей инвестицией только потому, что их две.
Лучше один сильный объект, чем два объекта, которые постоянно приходится сдавать с дисконтом.
Оптимальным вариантом часто становятся не самые дешёвые квартиры
Инвестору обычно интересен массовый ликвидный сегмент, а не минимальная цена.
Это может быть компактная однокомнатная квартира или небольшая двухкомнатная с нормальной планировкой, ремонтом и хорошей транспортной доступностью.
Такой объект достаточно доступен для большого количества арендаторов и одновременно остаётся привлекательным для будущих покупателей.
Две квартиры дают больше работы
Инвестиционная недвижимость не является полностью пассивным активом.
Периодически собственнику приходится:
- искать арендаторов;
- проводить показы;
- заключать договоры;
- контролировать оплату;
- решать бытовые вопросы;
- организовывать ремонт;
- проверять квартиру после выезда.
При двух объектах количество таких ситуаций потенциально увеличивается.
Для человека, который самостоятельно управляет недвижимостью, это стоит учитывать.
Одна квартира значительно проще в управлении
Один объект означает одного арендатора или одну семью, один договор и одну квартиру, состояние которой нужно контролировать.
Если собственник живёт в другом городе или за границей, простота управления может иметь существенную ценность.
В таком случае немного меньшая процентная доходность иногда оправдана меньшими затратами времени.
Управляющая компания меняет расчёт
Если инвестор не хочет заниматься арендой самостоятельно, он может передать управление другому человеку или компании.
Но услуги управления уменьшают чистую доходность.
При двух квартирах комиссия будет начисляться на доход обоих объектов.
Поэтому сравнивать стратегии нужно уже после учёта стоимости управления.
Две квартиры дают больше гибкости при продаже
Предположим, инвестору срочно понадобилась часть вложенных денег.
Если у него одна квартира стоимостью 120 000 долларов, для высвобождения капитала необходимо продать весь объект.
Если есть две квартиры по 60 000 долларов, можно продать только одну.
Вторая останется в собственности и продолжит приносить арендный доход.
Это серьёзное преимущество дробления капитала.
Небольшую квартиру может быть проще продать
Чем ниже общая цена недвижимости, тем шире потенциальная аудитория покупателей.
Квартиру за 50 000-60 000 долларов могут рассматривать покупатели первого жилья, небольшие семьи, родители для детей и другие инвесторы.
Для объекта за 120 000-150 000 долларов круг покупателей обычно уже.
Поэтому при прочих равных небольшой ликвидный объект может продаваться быстрее.
Но премиальная локация способна изменить ситуацию
Нельзя оценивать ликвидность только по цене.
Дорогая квартира в действительно сильной локации может иметь устойчивый спрос, тогда как дешёвый объект на слабой окраине будет продаваться месяцами.
Район, дом, планировка и качество самого объекта остаются важнее формального разделения на «дорогие» и «дешёвые» квартиры.
Одна дорогая квартира может лучше расти в цене
Арендная доходность - не единственный источник потенциального результата от недвижимости.
Инвестор также рассчитывает на сохранение или рост стоимости объекта.
Квартира в дефицитной центральной локации, качественном жилом комплексе или рядом с важной инфраструктурой может дорожать быстрее массового жилья.
В таком случае более низкая текущая арендная доходность частично компенсируется ростом стоимости самого актива.
Но рассчитывать на рост цены как на гарантированный результат не стоит - рынок может двигаться в обе стороны.
Две квартиры позволяют использовать разные стратегии
При наличии двух объектов инвестор может не обязательно сдавать их одинаково.
Например:
- одну сдавать долгосрочно;
- вторую использовать для другого формата аренды, если он подходит для конкретной локации;
- одну сохранить надолго;
- вторую продать при выгодной рыночной ситуации.
Таким образом, два отдельных объекта дают больше вариантов управления капиталом.
При покупке двух квартир можно распределить время входа
Необязательно покупать обе квартиры одновременно.
Инвестор может сначала приобрести один объект, запустить аренду, получить практический опыт и только потом купить второй.
Это снижает риск ошибки при первой инвестиции.
Если после покупки окажется, что выбранный район или формат квартиры показывает слабый результат, второй объект можно искать уже с учётом полученного опыта.
Одна дорогая квартира концентрирует риск в одном объекте
Если у квартиры возникает серьёзная проблема, она затрагивает весь недвижимый портфель инвестора.
Это может быть:
- длительный ремонт;
- проблема с домом;
- ухудшение привлекательности района;
- сложности с инфраструктурой;
- падение спроса в конкретном сегменте.
При двух объектах влияние проблемы одной квартиры на весь портфель меньше.
Для Украины географическая диверсификация имеет дополнительное значение
В украинских условиях рынок недвижимости сильно зависит от конкретного города и даже района.
Миграция населения, ситуация с безопасностью, рабочие места, инфраструктура и изменение спроса способны по-разному влиять на локальные рынки.
Поэтому две квартиры в разных локациях теоретически позволяют уменьшить зависимость от одного микрорайона или одного типа спроса.
Но здесь важно не превращать диверсификацию в покупку слабого объекта только ради другого адреса.
Автономность дома тоже стала инвестиционным фактором
В Украине арендаторы обращают больше внимания на характеристики, связанные с работой дома во время отключений электроэнергии.
В зависимости от объекта значение могут иметь:
- резервное питание;
- работа лифтов;
- водоснабжение;
- тип отопления;
- наличие газа;
- этаж;
- близость укрытия.
Если весь капитал вложен в одну квартиру, недостатки конкретного дома непосредственно влияют на весь арендный доход.
Два объекта в разных домах частично распределяют этот риск.
Посчитаем более реалистичный пример с расходами
Предположим, инвестор располагает примерно 120 000 долларов.
Вариант 1 - одна квартира:
- полная инвестиция - 120 000 долларов;
- аренда - 800 долларов в месяц;
- 11,5 оплаченных месяцев в году;
- расходы владельца - 700 долларов в год.
Валовой доход:
800 × 11,5 = 9 200 долларов.
После расходов:
9 200 - 700 = 8 500 долларов.
Доходность до налогов:
8 500 ÷ 120 000 × 100% ≈ 7,1%.
Вариант 2 - две квартиры:
- полная стоимость каждой - 60 000 долларов;
- общая инвестиция - 120 000 долларов;
- аренда каждой - 500 долларов;
- в среднем 11,5 оплаченных месяцев;
- совокупные расходы владельца - 1 100 долларов в год.
Валовой доход:
500 × 2 × 11,5 = 11 500 долларов.
После расходов:
11 500 - 1 100 = 10 400 долларов.
Доходность:
10 400 ÷ 120 000 × 100% ≈ 8,7%.
В этом примере две небольшие квартиры при одинаковом объёме капитала дают более высокий денежный поток и процентную доходность.
Но достаточно изменить цену покупки - и результат поменяется
Представим, что подходящие небольшие квартиры стоят уже не по 60 000, а по 70 000 долларов.
Две квартиры потребуют:
70 000 × 2 = 140 000 долларов.
Если аренда каждой по-прежнему составляет 500 долларов, инвестору нужно вложить дополнительные 20 000 долларов, не получив соответствующего увеличения арендного дохода.
Поэтому сама идея «купить две вместо одной» не гарантирует более высокой доходности.
Полезно считать доход на каждые дополнительные вложения
Предположим, дорогая квартира требует 120 000 долларов и приносит чистыми 8 500 долларов в год.
Две квартиры требуют 140 000 долларов и после расходов приносят 10 400 долларов.
Дополнительные вложения:
140 000 - 120 000 = 20 000 долларов.
Дополнительный годовой доход:
10 400 - 8 500 = 1 900 долларов.
Доходность дополнительных вложений:
1 900 ÷ 20 000 × 100% = 9,5%.
Такой расчёт помогает понять, насколько оправдано увеличение бюджета ради второго объекта.
Нужно учитывать резерв на непредвиденные расходы
Покупать две квартиры на весь доступный капитал без финансового резерва рискованно.
После сделки могут понадобиться деньги на:
- ремонт техники;
- замену мебели;
- косметическое обновление;
- периоды простоя;
- расходы, которые по договору остаются на владельце.
Если после покупки одной квартиры у инвестора остаётся хороший резерв, а после покупки двух - практически ничего, преимущество второй стратегии становится менее очевидным.
Не обязательно инвестировать весь бюджет
Если есть 120 000 долларов, это не означает, что все 120 000 обязательно должны быть вложены в недвижимость.
Иногда разумнее приобрести ликвидную квартиру за 60 000-70 000 долларов, а часть капитала оставить свободной или использовать для других активов.
В таком случае диверсификация становится шире: инвестор распределяет деньги не только между разными квартирами, но и между разными классами активов.
Когда две дешёвые квартиры обычно интереснее
Покупка двух объектов может быть особенно привлекательной, если:
- небольшие квартиры имеют высокую доходность;
- на них существует стабильный массовый спрос;
- оба объекта находятся в хороших локациях;
- они не требуют чрезмерных затрат на ремонт;
- инвестор готов управлять двумя объектами;
- важна защита от полного простоя;
- важна возможность в будущем продать только часть недвижимости.
В такой ситуации разделение капитала действительно способно улучшить характеристики инвестиции.
Когда одна дорогая квартира может быть лучше
Один более дорогой объект может оказаться предпочтительнее, если:
- он находится в действительно сильной и дефицитной локации;
- покупается по привлекательной цене;
- имеет стабильный спрос среди обеспеченных арендаторов;
- не требует дорогого ремонта;
- две дешёвые альтернативы находятся в слабых районах;
- инвестору важна простота управления;
- есть хорошие перспективы последующей продажи.
В таком случае качество одного объекта может быть важнее количества квартир.
Одна дорогая квартира или две дешёвые: что выгоднее
Если сравнивать типичные объекты исключительно с точки зрения долгосрочной аренды, две небольшие ликвидные квартиры нередко выглядят интереснее одной дорогой. Причина в том, что арендная ставка обычно не растёт пропорционально стоимости недвижимости.
Две квартиры также дают два независимых источника дохода. Простой одного объекта не обнуляет весь денежный поток, а при необходимости можно продать только одну квартиру и сохранить вторую.
Но за эту гибкость приходится платить. Два объекта означают две кухни, два санузла, два комплекта техники, больше потенциальных ремонтов, больше арендаторов и больше времени на управление.
Одна качественная дорогая квартира может быть более удобной инвестицией, особенно если она находится в сильной локации и приобретена без переплаты. Управлять одним объектом проще, а хороший объект высокого класса способен привлекать стабильных арендаторов и сохранять высокую ликвидность.
Для инвестора вопрос должен звучать не «одна квартира или две?», а «какой вариант даст больше чистого дохода на весь вложенный капитал при приемлемом уровне риска и затрат времени?»
Перед покупкой стоит посчитать полную стоимость каждого сценария: цену недвижимости, оформление, ремонт, мебель, технику, простой, ежегодные расходы и реалистичную арендную ставку.
Если одна квартира за 120 000 долларов чистыми приносит около 8 500 долларов в год, а две квартиры с общей стоимостью 120 000 долларов - около 10 400, преимущество двух объектов очевидно.
Но если ради покупки двух хороших квартир необходимо увеличить инвестицию до 150 000 долларов или выбирать слабые локации, результат уже может оказаться другим.
Поэтому количество квартир само по себе не определяет выгодность инвестиции. Две ликвидные небольшие квартиры действительно способны дать лучшую диверсификацию и более высокую доходность, но один сильный объект почти всегда лучше двух квартир, купленных только потому, что они дешёвые.
