Чи варто купувати квартиру на етапі будівництва для перепродажу

Купівля квартири в будинку, що будується, з подальшим перепродажем виглядає як досить зрозуміла інвестиційна стратегія. Купити житло дешевше на ранньому етапі будівництва, дочекатися готовності будинку і продати дорожче - на перший погляд схема здається простою.

На практиці прибуток виникає далеко не в кожній новобудові. Ціна квартири справді може збільшуватися в міру будівництва, але інвестор одночасно бере на себе ризик затримки проєкту, заморожує капітал на кілька років і несе додаткові витрати при купівлі та продажу.

Особливо важливо враховувати це в Україні, де на ринок нерухомості одночасно впливають воєнні ризики, міграція населення, вартість будівництва, доступність іпотеки та суттєві відмінності попиту між містами.

Для перепродажу недостатньо купити квартиру дешевше, ніж вона імовірно коштуватиме після здачі будинку. Різниця має бути достатньо великою, щоб компенсувати час, витрати та ризик інвестора.

Розберемося, як працює така стратегія, на чому можна заробити, які квартири краще підходять для перепродажу і в яких випадках купівля на етапі будівництва може виявитися невигідною.

Як працює заробіток на новобудові

Забудовники зазвичай поступово підвищують вартість квартир у міру готовності проєкту.

На етапі котловану покупець бере на себе максимальний ризик, тому ціна може бути нижчою. Коли вже збудовано кілька поверхів, невизначеність зменшується. Ближче до завершення будівництва об'єкт стає зрозумілішим для звичайного покупця, який шукає квартиру для власного проживання.

Інвестиційна ідея полягає в тому, щоб увійти в проєкт раніше за цього покупця.

Наприклад:

• квартира на ранньому етапі коштує 50 000 доларів;
• через два роки будинок практично готовий;
• аналогічні квартири продаються вже по 65 000 доларів;
• інвестор продає свій об'єкт і фіксує різницю.

На папері прибуток становить 15 000 доларів, або 30% від початкової суми.

Але рахувати дохідність лише таким способом неправильно.

30% за два роки - це не 30% річних

При інвестиціях особливо важливо враховувати час.

Якщо квартира подорожчала з 50 000 до 65 000 доларів за два роки, загальне зростання справді становить 30%.

Але капітал був заморожений два роки.

Приблизна середньорічна складна дохідність такого зростання становитиме:

(65 000 ÷ 50 000)^1/2 - 1 ≈ 14% на рік.

І це ще до витрат.

Якщо будівництво тривало три роки, те саме зростання з 50 000 до 65 000 доларів відповідає приблизно 9% середньорічного приросту.

Тому фраза «на котловані квартира була на 30% дешевша» сама по собі майже нічого не говорить про ефективність інвестиції.

Потрібно рахувати всі вкладені гроші

Припустімо, інвестор купив квартиру за 50 000 доларів і продав за 65 000.

Між цими двома цифрами можуть з'явитися додаткові витрати:

• оформлення купівлі;
• банківські комісії;
• податки та обов'язкові платежі;
• переуступка прав, якщо продаж відбувається до оформлення власності;
• послуги ріелтора;
• оформлення продажу;
• додаткові платежі забудовнику;
• можливі витрати на ремонт або підготовку квартири.

Після їх віднімання реальний прибуток може виявитися помітно меншим за початкові 15 000 доларів.

На якому етапі зазвичай дешевше всього купувати

Максимальна потенційна різниця в ціні зазвичай виникає при ранньому вході в проєкт.

Але саме тоді інвестор має мінімум інформації про те, наскільки успішно буде реалізовано проєкт.

На етапі котловану ще попереду більша частина будівництва. До фактичного заселення може пройти кілька років.

Купівля ближче до завершення будівництва зазвичай безпечніша з точки зору готовності об'єкта, але й ціна квартири до цього моменту вже може значно зрости.

Чим раніше входити в новобудову, тим потенційно більший прибуток - але водночас вищий ризик і довший строк очікування.

Чому квартира дорожчає в міру будівництва

Зростання ціни пояснюється не лише бажанням забудовника поступово підвищувати прайс.

Змінюється сам рівень невизначеності.

Покупець готової квартири бачить:

• збудований будинок;
• реальну територію комплексу;
• під'їзди;
• ліфти;
• вид із вікон;
• сусідні будинки;
• якість будівництва;
• фактичну інфраструктуру.

Покупець на старті проєкту значною мірою бачить візуалізації та будівельний майданчик.

Різниця в ціні частково є платою ранньому інвестору за прийнятий ним ризик.

Але ціна після здачі будинку не зобов'язана бути вищою

Це ключовий момент.

Вартість нерухомості залежить не лише від стадії будівництва.

За кілька років можуть змінитися:

• стан економіки;
• курс валют;
• доходи покупців;
• іпотечні програми;
• міграція населення;
• ситуація в конкретному місті;
• кількість нових квартир на ринку;
• воєнні ризики.

Якщо загальний попит знизився, завершення будівництва саме по собі не гарантує інвестору бажаної ціни продажу.

Особливо важливий попит саме на готові квартири

Для стратегії перепродажу потрібен наступний покупець.

Тому інвестору варто ще до входу в проєкт розуміти, хто потенційно купить квартиру через кілька років.

Це може бути:

• молода пара;
• сім'я;
• покупець за іпотечною програмою;
• людина, яка переїхала в місто;
• інший інвестор;
• покупець квартири для подальшої оренди.

Якщо цільова аудиторія надто вузька, продати об'єкт за бажаною ціною може бути складно.

Маленькі квартири зазвичай ліквідніші

Для перепродажу часто цікавіші невеликі одно- та двокімнатні квартири.

Причина проста: у них нижча абсолютна вартість.

Квартиру за 60 000 доларів потенційно може купити значно більше людей, ніж об'єкт за 180 000 доларів.

Крім того, невеликі квартири цікаві не лише покупцям для власного проживання, а й інвесторам під оренду.

Це розширює потенційну аудиторію при перепродажу.

Але надто маленька студія теж може бути проблемою

Мінімальна площа зменшує ціну входу, але не завжди робить об'єкт універсальним.

Студія дуже маленької площі підходить переважно одній людині або молодій парі.

Для подальшого перепродажу іноді краще мати трохи більшу, але функціональнішу квартиру з нормальним місцем для зберігання речей, кухнею і робочою зоною.

Ліквідність важливіша за мінімальну ціну квадратного метра.

Планування може бути важливішим за площу

Дві квартири по 45 м² можуть мати зовсім різну привабливість.

В одній практично вся площа використовується раціонально. В іншій значну частину займають довгий коридор, незручні кути або надто велика передпокій.

Для інвестиції бажано обирати максимально зрозумілі масовому покупцеві планування.

Незвичайні архітектурні рішення можуть красиво виглядати в рекламі, але при перепродажу звужувати аудиторію.

Середній поверх зазвичай універсальніший

Для перепродажу корисно уникати характеристик, які викликають категоричну відмову в частини покупців.

Перший поверх не подобається людям через приватність, шум і безпеку.

Останній поверх у деяких будинках викликає побоювання щодо даху або спеки.

Дуже високий поверх може бути незручним через залежність від ліфта.

Середні поверхи зазвичай сприймаються нейтральніше і підходять ширшій аудиторії.

Видова квартира - не завжди найкраща інвестиція

За красивий вид забудовник може просити суттєву доплату.

При подальшому продажу частину цієї премії справді можна повернути, особливо в дорогому сегменті.

Але в масовому житлі покупець часто насамперед обмежений бюджетом.

Якщо квартира з видом коштує на 15 000 доларів дорожче за аналогічну без нього, далеко не завжди при перепродажу вдасться отримати таку саму додаткову суму.

Тому кожну доплату за поверх, вид, терасу або іншу перевагу варто оцінювати з точки зору майбутнього покупця.

Не обов'язково вибирати найдешевший ЖК

Низька ціна входу виглядає привабливо, але дешевий об'єкт може бути дешевим з об'єктивних причин.

Наприклад:

• незручне розташування;
• слабка транспортна доступність;
• незрозуміла концепція комплексу;
• надто велика кількість квартир;
• низький попит у районі;
• репутаційні проблеми забудовника.

Купити дешево недостатньо. Для заробітку потрібно ще продати дорожче.

Репутація забудовника має принципове значення

При інвестиції на ранньому етапі покупець фактично робить ставку не лише на квартиру, а й на здатність забудовника завершити проєкт.

Корисно вивчити попередні об'єкти компанії:

• чи були вони добудовані;
• наскільки дотримувалися строки;
• як виглядав результат порівняно з рекламою;
• чи виникали проблеми з документами;
• як обслуговуються вже заселені комплекси.

Красивий сайт і офіс продажу не замінюють історію реалізованих проєктів.

Юридичну схему купівлі потрібно розуміти до оплати

Купівля квартири в будинку, що будується, відрізняється від придбання готової нерухомості.

Інвестору важливо розуміти, що саме він купує на конкретному етапі, які документи підписує і яким чином згодом зможе продати об'єкт.

Особливо важливо заздалегідь з'ясувати умови переуступки, якщо стратегія передбачає продаж ще до оформлення права власності.

Переуступка може змінити всю економіку угоди

Деякі інвестори планують продати квартиру ще до введення будинку в експлуатацію.

Це дозволяє не чекати повноцінного оформлення готової нерухомості.

Але умови переуступки необхідно з'ясовувати ще до початкової купівлі.

Забудовник може встановлювати власну процедуру та платежі.

Якщо такі витрати великі, потенційний прибуток зменшується.

Не можна будувати стратегію на перепродажі за переуступкою, не з'ясувавши заздалегідь, чи дозволена вона, на яких умовах проводиться і скільки коштуватиме.

Коли краще продавати квартиру

Єдиного оптимального моменту немає.

Інвестор може вийти з проєкту:

• під час будівництва;
• незадовго до завершення будинку;
• після введення в експлуатацію;
• після отримання документів;
• після ремонту.

На кожному етапі потенційна ціна вища, але зазвичай збільшуються і строк володіння, вкладення або кількість необхідних дій.

Продаж перед здачею будинку

Такий варіант може бути цікавим, якщо основна частина зростання вартості вже відбулася.

Інвестор фіксує прибуток і не займається ремонтом.

Покупець отримує майже готову квартиру, але потенційно ще може купити її дешевше за повністю готове житло.

Однак можливість такої угоди залежить від юридичної схеми проєкту та умов забудовника.

Продаж після введення будинку в експлуатацію

Після завершення будівництва невизначеність для покупця значно зменшується.

Можна побачити реальний будинок, територію та якість спільних зон.

Тому аудиторія потенційних покупців може розширитися.

Але інвестору доводиться чекати довше, а оформлення об'єкта може створити додаткові витрати.

Чи варто робити ремонт перед продажем

Це залежить від сегмента.

Квартира без ремонту коштує дешевше, але дозволяє наступному власнику зробити інтер'єр під себе.

Готова квартира приваблює людей, які хочуть одразу заселитися.

Інвестор може спробувати додатково заробити на ремонті, якщо вміє робити його дешевше за ринкову націнку готової квартири.

Наприклад, якщо ремонт і меблювання коштують 20 000 доларів, а готову квартиру ринок оцінює лише на 15 000 дорожче, робити такий ремонт виключно для перепродажу економічно безглуздо.

Ремонт для перепродажу має бути раціональним

Якщо обраний варіант із ремонтом, інтер'єр бажано робити універсальним.

Зазвичай краще працюють:

• нейтральні кольори;
• проста сучасна кухня;
• практичні матеріали;
• достатня кількість розеток;
• нормальне освітлення;
• зрозумілі місця для зберігання.

Дуже дорогі дизайнерські рішення здатні збільшити собівартість значно сильніше, ніж ціну продажу.

Конкуренція із забудовником - прихована проблема

Уявімо, що інвестор купив квартиру за 50 000 доларів, а тепер хоче продати її за 65 000.

Але в тому самому комплексі у забудовника все ще залишаються аналогічні квартири по 62 000.

Покупцеві простіше звернутися безпосередньо у відділ продажу, вибрати поверх і скористатися розстрочкою.

Інвестору в такій ситуації складно отримати бажану ціну.

Тому перед входом у проєкт важливо оцінювати не лише поточну ціну, а й передбачуваний обсяг пропозиції до моменту виходу.

Надто великий ЖК може створити внутрішню конкуренцію

Якщо комплекс складається з десятків будинків і тисяч квартир, нові черги можуть продаватися ще багато років.

Інвестор фактично конкурує:

• із забудовником;
• з іншими інвесторами;
• з власниками, які вирішили продати квартиру;
• з квартирами в нових чергах комплексу.

Це не означає, що великі ЖК погані для інвестицій. Але обсяг майбутньої пропозиції обов'язково потрібно враховувати.

Розстрочка забудовника теж впливає на перепродаж

Припустімо, інвестор хоче отримати 70 000 доларів одразу.

Забудовник продає аналогічний об'єкт за 73 000, але пропонує покупцеві розстрочку на кілька років.

Незважаючи на вищу ціну, пропозиція забудовника може виявитися привабливішою.

Тому при прогнозуванні майбутньої вартості не можна дивитися лише на прайс за квадратний метр.

Локація залишається одним із головних факторів

Хороший проєкт у слабкій локації не обов'язково стане хорошою інвестицією.

Для масового покупця важливі:

• транспорт;
• час поїздки до центру або робочих районів;
• магазини;
• школи та дитячі садки;
• медичні заклади;
• парки;
• паркування;
• загальна привабливість району.

Чим більше причин у людей жити саме в цій частині міста, тим простіше потенційно перепродати квартиру.

Метро може помітно підвищувати ліквідність

У Києві близькість метро залишається важливою перевагою масового житла.

Квартиру в пішій доступності від станції легше розглядати і для власного проживання, і для подальшої оренди.

Але інвестору важливо не переплатити за цю перевагу вже на старті.

Якщо забудовник повністю включив майбутню цінність локації в початкову ціну, простору для подальшого зростання може виявитися мало.

Потрібно враховувати майбутній район, а не лише сьогоднішній

Іноді інвестор купує квартиру на території, яка зараз виглядає не надто привабливою, але активно розвивається.

За кілька років можуть з'явитися:

• нова дорога;
• громадський транспорт;
• торговий центр;
• школа;
• парк;
• інші житлові комплекси.

Такий розвиток здатен збільшити привабливість квартири.

Але важливо відрізняти реальні затверджені проєкти від рекламних обіцянок про майбутню інфраструктуру.

Воєнні ризики в Україні не можна виключати з розрахунку

Для нерухомості, що будується, вони особливо важливі, оскільки між вкладенням грошей і виходом з інвестиції може пройти кілька років.

Воєнна ситуація здатна впливати на:

• темпи будівництва;
• вартість матеріалів;
• роботу будівельних компаній;
• попит у конкретному регіоні;
• міграцію населення;
• вартість готового житла.

Крім того, існує фізичний ризик пошкодження об'єкта, що будується або вже готовий.

Різні міста України мають зовсім різну інвестиційну картину

Не можна оцінювати українську нерухомість як єдиний ринок.

Попит у Києві, Львові, Ужгороді, Одесі, Дніпрі або невеликому обласному центрі формується різними факторами.

Десь населення збільшується за рахунок внутрішньої міграції, десь ринок сильно залежить від студентів або бізнесу, а десь пропозиція квартир суттєво перевищує платоспроможний попит.

Тому прогноз зростання ціни має будуватися для конкретного міста, району та ЖК.

Не можна розраховувати лише на зростання ціни квадратного метра

Припустімо, забудовник підняв ціну з 1 000 до 1 300 доларів за квадратний метр.

Це ще не означає, що інвестор зможе продати свою квартиру по 1 300 доларів.

Ціна в прайсі забудовника і ціна реальної угоди на вторинному ринку можуть відрізнятися.

Для оцінки виходу корисніше вивчати реальні пропозиції власників у вже побудованих комплексах того самого класу.

Порівнюйте інвестицію з альтернативами

Припустімо, квартира потенційно приносить 25% за три роки.

Цифра виглядає непогано.

Але капітал увесь цей час практично не приносить поточного грошового потоку.

Тому варто порівняти результат з іншими варіантами розміщення грошей за той самий період.

Наприклад, із банківськими інструментами, державними облігаціями або вже готовою квартирою, яку можна одразу здавати.

Прибуток у 20-30% сам по собі нічого не говорить про інвестицію, поки невідомо, за який строк його отримано і який ризик довелося прийняти.

Готова квартира може виявитися вигіднішою

Припустімо, інвестор вибирає між квартирою, що будується, за 55 000 доларів і готовою за 65 000.

Перша потенційно через три роки коштуватиме 70 000.

Другу можна одразу здавати за 450 доларів на місяць.

За три роки валова оренда другої квартири становитиме:

450 × 36 = 16 200 доларів.

Звісно, з цієї суми необхідно відняти витрати та податки.

Але такий приклад показує, чому не можна автоматично вважати квартиру на етапі будівництва вигіднішою лише через низьку ціну входу.

Заморожений капітал має вартість

Поки будується будинок, вкладені гроші не працюють в інших інструментах.

Це називається альтернативною вартістю капіталу.

Якщо за два роки на іншій інвестиції можна було отримати умовні 15%, то зростання вартості квартири, що будується, на 10% за той самий період фактично виглядає не надто привабливо.

Тому час будівництва є повноцінною частиною собівартості інвестиції.

Особливо небезпечні затримки

Інвестор розраховував продати квартиру через два роки, але будівництво тривало чотири.

Навіть якщо підсумкова ціна виявилася такою, як очікувалося, середньорічна дохідність різко знизиться.

Наприклад, зростання вартості на 30%:

• за два роки - досить помітний результат;
• за чотири роки - уже значно менш вражаючий.

При цьому чотири роки капітал не приносив орендного доходу.

Потрібен запас між ціною входу та очікуваною ціною продажу

Якщо готова квартира сьогодні коштує 70 000 доларів, купувати таку, що будується, за 67 000 виключно для перепродажу зазвичай надто ризиковано.

Потенційна різниця лише в кілька відсотків може зникнути через витрати або зміну ринку.

Інвестиційна ціна повинна давати достатній запас міцності.

Чим вища невизначеність проєкту і довший строк будівництва, тим суттєвішою має бути потенційна вигода.

Приклад більш повного розрахунку

Припустімо:

• ціна квартири на старті - 50 000 доларів;
• додаткові витрати при купівлі - 1 000 доларів;
• строк очікування - 2,5 року;
• очікувана ціна продажу - 65 000 доларів;
• витрати при виході з інвестиції - 2 000 доларів.

Усього спочатку вкладено 51 000 доларів.

Після продажу інвестор фактично отримує 63 000 доларів.

Прибуток:

63 000 - 51 000 = 12 000 доларів.

Загальна дохідність:

12 000 ÷ 51 000 × 100% ≈ 23,5%.

Але цей прибуток отримано за 2,5 року, а не за один рік.

Саме такий розрахунок набагато корисніший за просту різницю між початковим і фінальним прайсом забудовника.

Що перевірити перед купівлею квартири для перепродажу

Перед вкладенням грошей корисно окремо оцінити:

• репутацію забудовника;
• попередні завершені проєкти;
• документи будівництва;
• юридичну схему інвестування;
• умови переуступки;
• усі додаткові платежі;
• реальний попит у районі;
• ціни готових квартир;
• обсяг майбутньої пропозиції;
• кількість непроданих квартир у забудовника;
• ліквідність обраного планування;
• можливу ціну продажу;
• альтернативну дохідність капіталу;
• ризики затримки будівництва.

Коли купівля на етапі будівництва може бути цікавою

Така стратегія виглядає більш раціонально, коли одночасно виконуються кілька умов:

• забудовник має хорошу історію завершених об'єктів;
• проєкт розташований у районі зі стійким попитом;
• ціна раннього входу справді помітно нижча за готові аналоги;
• обрана ліквідна квартира;
• умови перепродажу зрозумілі заздалегідь;
• немає необхідності отримувати поточний дохід від капіталу;
• інвестор може спокійно чекати кілька років;
• навіть за більш консервативної ціни продажу економіка залишається привабливою.

Коли від такої купівлі краще відмовитися

Інвестиція стає значно сумнівнішою, якщо:

• різниця між квартирою, що будується, і готовою невелика;
• забудовник регулярно затримує попередні проєкти;
• умови переуступки незрозумілі або надто дорогі;
• район має слабкий попит;
• у ЖК будується величезна кількість однакових квартир;
• весь очікуваний прибуток базується на припущенні про сильне зростання ринку;
• інвестору можуть знадобитися гроші раніше завершення будівництва;
• очікувана дохідність лише трохи вища за більш ліквідні альтернативи.

Корисно рахувати песимістичний сценарій

Не варто обмежуватися розрахунком, у якому все відбувається ідеально.

Можна заздалегідь побудувати три сценарії.

Оптимістичний: будинок побудували вчасно, а квартира значно подорожчала.

Базовий: будівництво трохи затрималося, ціна зросла помірно.

Песимістичний: затримка становила кілька років, ринок майже не виріс, а для швидкого продажу доводиться давати знижку.

Якщо інвестиція залишається прийнятною навіть у базовому або помірно негативному сценарії, у неї є запас міцності.

Не варто вкладати останні гроші

Квартира, що будується, - неліквідний актив.

Швидко повернути вкладену суму може бути складно.

Тому стратегія особливо ризикована, якщо після купівлі в інвестора практично не залишається фінансового резерву.

При несподіваній необхідності отримати гроші він може бути змушений продавати права на квартиру в невдалий момент і з великою знижкою.

Головна помилка - вважати зростання ціни гарантованим

Історія конкретного успішного проєкту може створювати враження, що достатньо купити будь-яку квартиру на старті продажів і дочекатися здачі будинку.

Але інвестор заробляє не на самому факті будівництва.

Він заробляє лише тоді, коли наступний покупець готовий заплатити за об'єкт суттєво більше з урахуванням усіх понесених витрат і часу очікування.

Новобудова на ранньому етапі - це не автоматично дешева квартира. Це квартира з вищою невизначеністю, за яку інвестор розраховує отримати компенсацію у вигляді майбутнього зростання вартості.

Чи варто купувати квартиру на етапі будівництва для перепродажу

Купівля квартири в будинку, що будується, для подальшого перепродажу може бути прибутковою стратегією, але вона значно складніша за просту схему «купив на котловані - продав після здачі».

Найцікавішими зазвичай виглядають проєкти надійних забудовників у затребуваних районах, де рання ціна справді суттєво відрізняється від вартості готових квартир. При цьому для перепродажу бажано вибирати ліквідні планування та уникати надто специфічних об'єктів.

Особливо важливо правильно враховувати строк. Зростання ціни на 30% за два роки і ті самі 30% за чотири роки - зовсім різні інвестиційні результати.

Потрібно також враховувати податки, оформлення, можливу переуступку, комісії, конкуренцію із забудовником та іншими інвесторами, а також альтернативну дохідність грошей за час будівництва.

Купівля на етапі будівництва має сенс для перепродажу тоді, коли потенційна різниця в ціні достатньо велика, щоб виправдати ризик, відсутність поточного доходу і кілька років очікування.

Якщо ж квартира, що будується, коштує лише трохи дешевше за готовий аналог, передбачуваний прибуток залежить виключно від майбутнього зростання ринку або гроші можуть знадобитися найближчими роками, така інвестиція стає значно менш привабливою.

Тому перед купівлею корисно починати не з питання «на скільки подорожчає квадратний метр», а зі зворотного розрахунку: скільки грошей буде вкладено загалом, за скільки реально можна буде продати квартиру, скільки часу займе інвестиція і яка середньорічна дохідність залишиться після всіх витрат.