Якщо бюджету вистачає на купівлю хорошої дорогої квартири, в інвестора з'являється альтернативний варіант - замість одного об'єкта придбати дві квартири дешевше. Наприклад, вкласти 120 000 доларів у простору квартиру в хорошому житловому комплексі або купити дві невеликі приблизно по 60 000 доларів кожна.
На перший погляд вартість нерухомості в обох випадках однакова. Але з інвестиційної точки зору це дві зовсім різні стратегії. Дві квартири дають два джерела орендного доходу і розподіляють ризик простою, тоді як один дорожчий об'єкт простіше обслуговувати і він може приваблювати більш забезпечених орендарів.
Для інвестора важлива не вартість окремої квартири, а те, скільки чистого доходу здатен приносити весь вкладений капітал і які ризики при цьому виникають.
Розберемося, що зазвичай вигідніше для здавання в довгострокову оренду в Україні - одна дорога квартира чи дві доступніші, коли поділ капіталу справді підвищує дохідність і в яких випадках один якісний об'єкт може виявитися кращим рішенням.
Чому дві невеликі квартири здаються вигіднішими
Головний аргумент на користь двох квартир досить очевидний: замість одного джерела доходу інвестор отримує два.
Якщо одна квартира тимчасово залишається без орендаря, друга продовжує приносити гроші.
Крім того, невеликі квартири часто показують хорошу процентну дохідність, оскільки їхня вартість нижча, а орендна ставка зменшується не пропорційно площі.
Наприклад, квартира вартістю 120 000 доларів не обов'язково здаватиметься вдвічі дорожче за квартиру вартістю 60 000 доларів.
Орендна ставка зростає повільніше за вартість квартири
Це один із ключових моментів при порівнянні.
Припустімо, невелика квартира вартістю 60 000 доларів здається за 500 доларів на місяць.
Дві такі квартири потенційно принесуть:
500 × 2 = 1 000 доларів на місяць.
При цьому дорожча квартира вартістю 120 000 доларів може здаватися, наприклад, за 800 доларів.
Інвестовано однаково - 120 000 доларів, але потенційний місячний дохід відрізняється:
- одна дорога квартира - 800 доларів;
- дві невеликі - 1 000 доларів.
За рік різниця становить:
(1 000 - 800) × 12 = 2 400 доларів.
Саме тому невеликі квартири нерідко цікавіші з точки зору дохідності на вкладений капітал.
Порахуємо валову дохідність
Для однієї дорогої квартири:
800 × 12 = 9 600 доларів на рік.
Валова дохідність:
9 600 ÷ 120 000 × 100% = 8%.
Для двох квартир:
500 × 2 × 12 = 12 000 доларів на рік.
Дохідність:
12 000 ÷ 120 000 × 100% = 10%.
У такому прикладі дві невеликі квартири помітно виграють.
Але це поки дуже спрощений розрахунок. У реальності два об'єкти означають не лише два джерела доходу, а й додаткові витрати.
Дві квартири потребують двох ремонтів
Якщо об'єкти купуються без готового ремонту, інвестору доведеться двічі оплачувати деякі найдорожчі елементи.
Для кожної квартири знадобляться:
- кухня;
- санвузол;
- пральна машина;
- холодильник;
- бойлер, якщо він потрібен;
- кондиціонер;
- меблі;
- освітлення;
- дрібна побутова техніка.
В одній великій квартирі кухня і санвузол зазвичай залишаються в одному екземплярі.
Тому дві квартири загальною площею 80 м² можуть виявитися помітно дорожчими в ремонті та комплектації, ніж одна квартира такої самої сумарної площі.
Порівнювати потрібно повністю готові об'єкти
Припустімо, велика квартира коштує 110 000 доларів, а її ремонт і комплектація потребують ще 20 000.
Повна інвестиція:
110 000 + 20 000 = 130 000 доларів.
Дві невеликі квартири коштують по 50 000 доларів, але на підготовку кожної потрібно по 17 000.
Їхня повна вартість:
(50 000 + 17 000) × 2 = 134 000 доларів.
На етапі купівлі дві квартири здавалися дешевшими, але після ремонту різниця практично зникла.
Тому порівняння лише цін в оголошеннях може привести до неправильного висновку.
Два санвузли і дві кухні збільшують майбутні витрати
Та сама логіка працює після запуску оренди.
У двох квартир удвічі більше окремих систем та обладнання, які потенційно можуть потребувати ремонту.
Наприклад, замість одного холодильника в інвестора два, замість однієї пральної машини - дві, замість одного змішувача на кухні - два.
Це не означає, що витрати обов'язково подвояться, але ймовірність дрібних ремонтів і замін обладнання стає вищою.
Зате дві квартири краще захищають від повного простою
Це одна з найсильніших переваг поділу капіталу.
Якщо єдина дорога квартира залишається без орендаря, дохід інвестора тимчасово стає нульовим.
Якщо ж є дві квартири і одна з них простоює, друга продовжує приносити гроші.
Наприклад, дві квартири здаються по 500 доларів кожна.
При повному завантаженні дохід становить:
500 + 500 = 1 000 доларів на місяць.
Якщо один об'єкт тимчасово порожній:
500 + 0 = 500 доларів.
Дохід зменшився вдвічі, але не зник повністю.
У однієї квартири простій впливає на весь результат
Уявімо дорогу квартиру зі ставкою 800 доларів.
Якщо вона здається всі 12 місяців:
800 × 12 = 9 600 доларів.
Якщо пошук нового орендаря зайняв два місяці:
800 × 10 = 8 000 доларів.
Інвестор втратив 1 600 доларів потенційного доходу.
При двох об'єктах періоди зміни орендарів можуть не збігатися, тому загальний грошовий потік стає рівномірнішим.
Дві квартири дозволяють диверсифікувати локації
Необов'язково купувати обидва об'єкти в одному будинку або навіть в одному районі.
Інвестор може придбати, наприклад:
- одну квартиру біля ділового району;
- другу біля університету або великого транспортного вузла.
Якщо попит в одній локації тимчасово погіршиться, другий об'єкт може компенсувати частину зниження.
В умовах України, де міграційні потоки та локальна ситуація здатні помітно впливати на ринок оренди, розподіл нерухомості між різними локаціями може бути особливо корисним.
Але дві квартири в одному ЖК майже не дають географічної диверсифікації
Якщо обидві квартири знаходяться в одному житловому комплексі, вони залежать практично від однакових факторів:
- попиту в районі;
- транспортної доступності;
- стану будинку;
- вартості обслуговування;
- роботи керуючої компанії;
- ситуації з комунальною інфраструктурою.
У такому випадку інвестор розділив капітал між двома об'єктами, але не повністю розділив ризики.
Невеликі квартири зазвичай мають ширшу аудиторію
Абсолютна вартість оренди невеликої квартири нижча, тому дозволити її собі може більше людей.
Типовими орендарями можуть бути:
- одна людина;
- пара;
- студент;
- молодий спеціаліст;
- людина, яка переїхала в інше місто;
- невелика сім'я.
Це особливо важливо в періоди економічної невизначеності, коли частина орендарів прагне зменшити витрати на житло.
У дорогої квартири аудиторія вужча
Чим вища місячна вартість оренди, тим менше потенційних орендарів здатні й готові її платити.
Наприклад, квартиру за 20 000 грн може розглядати значно більше людей, ніж об'єкт за 40 000 грн.
При цьому дорогій квартирі доводиться конкурувати не лише з іншими об'єктами свого класу.
Орендар може вирішити, що замість великої дорогої квартири йому достатньо меншої, але сучасної і добре розташованої.
Але забезпечений сегмент може бути стабільнішим
Висока вартість оренди сама по собі не означає постійний простій.
Хороша квартира в сильній локації може приваблювати орендарів зі стабільними доходами, яким важливі:
- площа;
- сучасний ремонт;
- паркінг;
- охорона;
- вид із вікна;
- рівень житлового комплексу;
- окремий кабінет;
- кілька спалень.
Якщо об'єкт точно відповідає потребам своєї аудиторії, він може здаватися досить стабільно.
Проблема виникає тоді, коли квартира просто дорога, але не має характеристик, за які орендарі готові доплачувати.
Дорогий ремонт не завжди окупається орендою
Для власного проживання людина може вибирати дорогі матеріали, дизайнерські меблі та складні інтер'єрні рішення.
Інвестиційна квартира оцінюється інакше.
Якщо ремонт вартістю 40 000 доларів дозволяє підняти оренду лише на 100-150 доларів на місяць порівняно з хорошим стандартним ремонтом, окупність додаткових вкладень буде дуже довгою.
Тому дорога квартира особливо чутлива до переплати за інтер'єр.
У двох дешевих квартирах теж не варто надмірно економити
Зворотна крайність - купити два максимально дешеві об'єкти лише заради кількості.
Низька ціна може пояснюватися:
- поганою локацією;
- проблемним станом будинку;
- невдалим плануванням;
- необхідністю капітального ремонту;
- низьким попитом на оренду;
- юридичними особливостями об'єкта.
Дві слабкі квартири не стають хорошою інвестицією лише тому, що їх дві.
Краще один сильний об'єкт, ніж два об'єкти, які постійно доводиться здавати з дисконтом.
Оптимальним варіантом часто стають не найдешевші квартири
Інвестору зазвичай цікавий масовий ліквідний сегмент, а не мінімальна ціна.
Це може бути компактна однокімнатна квартира або невелика двокімнатна з нормальним плануванням, ремонтом і хорошою транспортною доступністю.
Такий об'єкт досить доступний для великої кількості орендарів і водночас залишається привабливим для майбутніх покупців.
Дві квартири дають більше роботи
Інвестиційна нерухомість не є повністю пасивним активом.
Періодично власнику доводиться:
- шукати орендарів;
- проводити покази;
- укладати договори;
- контролювати оплату;
- вирішувати побутові питання;
- організовувати ремонт;
- перевіряти квартиру після виїзду.
При двох об'єктах кількість таких ситуацій потенційно збільшується.
Для людини, яка самостійно управляє нерухомістю, це варто враховувати.
Одна квартира значно простіша в управлінні
Один об'єкт означає одного орендаря або одну сім'ю, один договір і одну квартиру, стан якої потрібно контролювати.
Якщо власник живе в іншому місті або за кордоном, простота управління може мати суттєву цінність.
У такому випадку трохи менша процентна дохідність іноді виправдана меншими витратами часу.
Керуюча компанія змінює розрахунок
Якщо інвестор не хоче займатися орендою самостійно, він може передати управління іншій людині або компанії.
Але послуги управління зменшують чисту дохідність.
При двох квартирах комісія буде нараховуватися на дохід обох об'єктів.
Тому порівнювати стратегії потрібно вже після врахування вартості управління.
Дві квартири дають більше гнучкості при продажу
Припустімо, інвестору терміново знадобилася частина вкладених грошей.
Якщо в нього одна квартира вартістю 120 000 доларів, для вивільнення капіталу потрібно продати весь об'єкт.
Якщо є дві квартири по 60 000 доларів, можна продати лише одну.
Друга залишиться у власності і продовжить приносити орендний дохід.
Це серйозна перевага дроблення капіталу.
Невелику квартиру може бути простіше продати
Чим нижча загальна ціна нерухомості, тим ширша потенційна аудиторія покупців.
Квартиру за 50 000-60 000 доларів можуть розглядати покупці першого житла, невеликі сім'ї, батьки для дітей та інші інвестори.
Для об'єкта за 120 000-150 000 доларів коло покупців зазвичай вужче.
Тому за інших однакових умов невеликий ліквідний об'єкт може продаватися швидше.
Але преміальна локація здатна змінити ситуацію
Не можна оцінювати ліквідність лише за ціною.
Дорога квартира в дійсно сильній локації може мати стабільний попит, тоді як дешевий об'єкт на слабкій околиці продаватиметься місяцями.
Район, будинок, планування і якість самого об'єкта залишаються важливішими за формальний поділ на «дорогі» і «дешеві» квартири.
Одна дорога квартира може краще зростати в ціні
Орендна дохідність - не єдине джерело потенційного результату від нерухомості.
Інвестор також розраховує на збереження або зростання вартості об'єкта.
Квартира в дефіцитній центральній локації, якісному житловому комплексі або поруч із важливою інфраструктурою може дорожчати швидше за масове житло.
У такому випадку нижча поточна орендна дохідність частково компенсується зростанням вартості самого активу.
Але розраховувати на зростання ціни як на гарантований результат не варто - ринок може рухатися в обидва боки.
Дві квартири дозволяють використовувати різні стратегії
За наявності двох об'єктів інвестор не обов'язково повинен здавати їх однаково.
Наприклад:
- одну здавати довгостроково;
- другу використовувати для іншого формату оренди, якщо він підходить для конкретної локації;
- одну зберегти надовго;
- другу продати за вигідної ринкової ситуації.
Таким чином, два окремі об'єкти дають більше варіантів управління капіталом.
При купівлі двох квартир можна розподілити час входу
Необов'язково купувати обидві квартири одночасно.
Інвестор може спочатку придбати один об'єкт, запустити оренду, отримати практичний досвід і лише потім купити другий.
Це зменшує ризик помилки при першій інвестиції.
Якщо після купівлі виявиться, що обраний район або формат квартири показує слабкий результат, другий об'єкт можна шукати вже з урахуванням отриманого досвіду.
Одна дорога квартира концентрує ризик в одному об'єкті
Якщо у квартири виникає серйозна проблема, вона зачіпає весь нерухомий портфель інвестора.
Це може бути:
- тривалий ремонт;
- проблема з будинком;
- погіршення привабливості району;
- складнощі з інфраструктурою;
- падіння попиту в конкретному сегменті.
При двох об'єктах вплив проблеми однієї квартири на весь портфель менший.
Для України географічна диверсифікація має додаткове значення
В українських умовах ринок нерухомості сильно залежить від конкретного міста і навіть району.
Міграція населення, ситуація з безпекою, робочі місця, інфраструктура і зміна попиту здатні по-різному впливати на локальні ринки.
Тому дві квартири в різних локаціях теоретично дозволяють зменшити залежність від одного мікрорайону або одного типу попиту.
Але тут важливо не перетворювати диверсифікацію на купівлю слабкого об'єкта лише заради іншої адреси.
Автономність будинку теж стала інвестиційним фактором
В Україні орендарі звертають більше уваги на характеристики, пов'язані з роботою будинку під час відключень електроенергії.
Залежно від об'єкта значення можуть мати:
- резервне живлення;
- робота ліфтів;
- водопостачання;
- тип опалення;
- наявність газу;
- поверх;
- близькість укриття.
Якщо весь капітал вкладено в одну квартиру, недоліки конкретного будинку безпосередньо впливають на весь орендний дохід.
Два об'єкти в різних будинках частково розподіляють цей ризик.
Порахуємо більш реалістичний приклад із витратами
Припустімо, інвестор має приблизно 120 000 доларів.
Варіант 1 - одна квартира:
- повна інвестиція - 120 000 доларів;
- оренда - 800 доларів на місяць;
- 11,5 оплачених місяців на рік;
- витрати власника - 700 доларів на рік.
Валовий дохід:
800 × 11,5 = 9 200 доларів.
Після витрат:
9 200 - 700 = 8 500 доларів.
Дохідність до податків:
8 500 ÷ 120 000 × 100% ≈ 7,1%.
Варіант 2 - дві квартири:
- повна вартість кожної - 60 000 доларів;
- загальна інвестиція - 120 000 доларів;
- оренда кожної - 500 доларів;
- у середньому 11,5 оплачених місяців;
- сукупні витрати власника - 1 100 доларів на рік.
Валовий дохід:
500 × 2 × 11,5 = 11 500 доларів.
Після витрат:
11 500 - 1 100 = 10 400 доларів.
Дохідність:
10 400 ÷ 120 000 × 100% ≈ 8,7%.
У цьому прикладі дві невеликі квартири при однаковому обсязі капіталу дають вищий грошовий потік і процентну дохідність.
Але достатньо змінити ціну купівлі - і результат зміниться
Уявімо, що відповідні невеликі квартири коштують уже не по 60 000, а по 70 000 доларів.
Дві квартири потребуватимуть:
70 000 × 2 = 140 000 доларів.
Якщо оренда кожної як і раніше становить 500 доларів, інвестору потрібно вкласти додаткові 20 000 доларів, не отримавши відповідного збільшення орендного доходу.
Тому сама ідея «купити дві замість однієї» не гарантує вищої дохідності.
Корисно рахувати дохід на кожні додаткові вкладення
Припустімо, дорога квартира потребує 120 000 доларів і приносить чистими 8 500 доларів на рік.
Дві квартири потребують 140 000 доларів і після витрат приносять 10 400 доларів.
Додаткові вкладення:
140 000 - 120 000 = 20 000 доларів.
Додатковий річний дохід:
10 400 - 8 500 = 1 900 доларів.
Дохідність додаткових вкладень:
1 900 ÷ 20 000 × 100% = 9,5%.
Такий розрахунок допомагає зрозуміти, наскільки виправдано збільшувати бюджет заради другого об'єкта.
Потрібно враховувати резерв на непередбачені витрати
Купувати дві квартири на весь доступний капітал без фінансового резерву ризиковано.
Після угоди можуть знадобитися гроші на:
- ремонт техніки;
- заміна меблів;
- косметичне оновлення;
- періоди простою;
- витрати, які за договором залишаються на власникові.
Якщо після купівлі однієї квартири в інвестора залишається хороший резерв, а після купівлі двох - практично нічого, перевага другої стратегії стає менш очевидною.
Не обов'язково інвестувати весь бюджет
Якщо є 120 000 доларів, це не означає, що всі 120 000 обов'язково потрібно вкласти в нерухомість.
Іноді розумніше придбати ліквідну квартиру за 60 000-70 000 доларів, а частину капіталу залишити вільною або використати для інших активів.
У такому випадку диверсифікація стає ширшою: інвестор розподіляє гроші не лише між різними квартирами, а й між різними класами активів.
Коли дві дешеві квартири зазвичай цікавіші
Купівля двох об'єктів може бути особливо привабливою, якщо:
- невеликі квартири мають високу дохідність;
- на них існує стабільний масовий попит;
- обидва об'єкти знаходяться в хороших локаціях;
- вони не потребують надмірних витрат на ремонт;
- інвестор готовий управляти двома об'єктами;
- важливий захист від повного простою;
- важлива можливість у майбутньому продати лише частину нерухомості.
У такій ситуації поділ капіталу справді здатен покращити характеристики інвестиції.
Коли одна дорога квартира може бути кращою
Один дорожчий об'єкт може виявитися кращим, якщо:
- він знаходиться в дійсно сильній і дефіцитній локації;
- купується за привабливою ціною;
- має стабільний попит серед забезпечених орендарів;
- не потребує дорогого ремонту;
- дві дешеві альтернативи знаходяться у слабких районах;
- інвестору важлива простота управління;
- є хороші перспективи подальшого продажу.
У такому випадку якість одного об'єкта може бути важливішою за кількість квартир.
Одна дорога квартира чи дві дешеві: що вигідніше
Якщо порівнювати типові об'єкти виключно з точки зору довгострокової оренди, дві невеликі ліквідні квартири нерідко виглядають цікавіше за одну дорогу. Причина в тому, що орендна ставка зазвичай не зростає пропорційно вартості нерухомості.
Дві квартири також дають два незалежні джерела доходу. Простій одного об'єкта не обнуляє весь грошовий потік, а за потреби можна продати лише одну квартиру і зберегти другу.
Але за цю гнучкість доводиться платити. Два об'єкти означають дві кухні, два санвузли, два комплекти техніки, більше потенційних ремонтів, більше орендарів і більше часу на управління.
Одна якісна дорога квартира може бути зручнішою інвестицією, особливо якщо вона знаходиться в сильній локації і придбана без переплати. Управляти одним об'єктом простіше, а хороший об'єкт високого класу здатен приваблювати стабільних орендарів і зберігати високу ліквідність.
Для інвестора питання має звучати не «одна квартира чи дві?», а «який варіант дасть більше чистого доходу на весь вкладений капітал за прийнятного рівня ризику і витрат часу?»
Перед купівлею варто порахувати повну вартість кожного сценарію: ціну нерухомості, оформлення, ремонт, меблі, техніку, простій, щорічні витрати і реалістичну орендну ставку.
Якщо одна квартира за 120 000 доларів чистими приносить близько 8 500 доларів на рік, а дві квартири із загальною вартістю 120 000 доларів - близько 10 400, перевага двох об'єктів очевидна.
Але якщо заради купівлі двох хороших квартир необхідно збільшити інвестицію до 150 000 доларів або вибирати слабкі локації, результат уже може бути іншим.
Тому кількість квартир сама по собі не визначає вигідність інвестиції. Дві ліквідні невеликі квартири справді здатні дати кращу диверсифікацію і вищу дохідність, але один сильний об'єкт майже завжди кращий за дві квартири, куплені лише тому, що вони дешеві.
