Квартира для власного проживання і квартира для здавання в оренду - це не завжди один і той самий об'єкт. Під час купівлі житла для себе можна переплатити за красивий вид, незвичайне планування, улюблений район або велику кухню. Для інвестиційної квартири важливіше інше: скільки вона коштує, за яку суму її можна здавати, наскільки легко знайти орендаря і чи вийде згодом продати об'єкт без великої знижки.
Тому одна з основних помилок початківця-інвестора - вибирати квартиру так, ніби він збирається жити в ній самостійно. Значно корисніше дивитися на об'єкт очима потенційного орендаря.
Хороша квартира для оренди - не обов'язково найновіша, найкрасивіша або найдорожча. Це квартира, яку хоче орендувати достатньо широка аудиторія і вартість якої дозволяє отримувати прийнятну дохідність.
Розберемося, яку квартиру краще купувати для довгострокової оренди, скільки кімнат зазвичай оптимально, які райони цікавіші, чи варто вибирати новобудову, який ремонт потрібен і які характеристики особливо важливі в українських умовах.
Спочатку визначте, кому збираєтеся здавати квартиру
Не існує квартири, яка однаково добре підходить усім орендарям.
У студента, молодої пари, сім'ї з дитиною та високооплачуваного спеціаліста різні вимоги до житла і різний бюджет.
Тому перед купівлею корисно уявити потенційного орендаря.
Наприклад, біля університету може бути затребувана невелика недорога квартира. У сучасному житловому комплексі поруч із діловим районом - квартира з хорошим ремонтом для спеціаліста або пари. У сімейному районі біля шкіл і дитячих садків може бути цікавіше двокімнатне або трикімнатне житло.
Чим краще квартира відповідає попиту конкретної локації, тим менший ризик тривалого простою.
Однокімнатна чи двокімнатна квартира
Для масової довгострокової оренди найчастіше розглядають одно- та двокімнатні квартири.
У однокімнатної зазвичай нижча вартість входу. Її дешевше ремонтувати, меблювати та обслуговувати.
Потенційними орендарями можуть бути:
- одна людина;
- студент;
- молода пара;
- спеціаліст, який переїхав в інше місто;
- людина, яка тимчасово живе окремо від сім'ї.
У двокімнатної квартири аудиторія ширша в іншому напрямку. Вона підходить парам, людям, які працюють з дому, і невеликим сім'ям з дитиною.
Але двокімнатна квартира зазвичай коштує дорожче, тоді як орендна ставка зростає не завжди пропорційно ціні купівлі.
Чому однокімнатна квартира часто показує хорошу дохідність
Припустімо, однокімнатна квартира після ремонту коштує інвестору 50 000 доларів і здається за еквівалент 400 доларів.
Її валова дохідність становитиме:
400 × 12 ÷ 50 000 × 100% = 9,6% річних.
Поруч може продаватися двокімнатна квартира за 75 000 доларів, яку можна здавати за 500 доларів.
У такому випадку:
500 × 12 ÷ 75 000 × 100% = 8% річних.
Друга квартира приносить більше грошей щомісяця, але перша ефективніше використовує вкладений капітал.
Це умовний приклад, але він добре показує, чому не можна вибирати об'єкт лише за абсолютною вартістю оренди.
А чи варто купувати студію
Невелика студія може показувати привабливу дохідність завдяки низькій ціні купівлі.
Вона підходить одній людині, студенту або молодій парі й може добре працювати в місті з дорогою нерухомістю.
Але надто маленька площа звужує аудиторію.
Квартира площею близько 30-40 м² зазвичай універсальніша за надзвичайно маленьку студію, де складно організувати нормальне спальне місце, зберігання речей і робочу зону.
Крім того, ліквідність дуже маленьких квартир при подальшому продажу може залежати від конкретного міста та житлового комплексу.
Велика квартира не завжди хороша інвестиція
Три- та чотирикімнатні квартири коштують значно дорожче, але орендна ставка зазвичай не збільшується в тій самій пропорції.
Наприклад, якщо однокімнатна квартира коштує 50 000 доларів і здається за 400, квартира за 120 000 доларів далеко не обов'язково здаватиметься за 960 доларів.
У великої квартири також:
- дорожчий ремонт;
- потрібно більше меблів;
- вищі витрати на оновлення інтер'єру;
- менше потенційних орендарів;
- може бути складніше знайти нового мешканця після виїзду попереднього.
Велика квартира може бути хорошою інвестицією в конкретній локації, але для масової довгострокової оренди невеликий об'єкт часто простіший.
Що важливіше - район чи сама квартира
Для оренди розташування часто важливіше за кілька додаткових квадратних метрів або дорожчий ремонт.
Орендар вибирає не лише квартиру. Він вибирає щоденний маршрут на роботу, доступ до магазинів, транспорту та інших необхідних місць.
Тому невелика квартира у зручному районі може здаватися швидше і дорожче, ніж просторе житло в незручній частині міста.
Які райони зазвичай цікаві для оренди
Стабільний попит частіше виникає там, де є постійні причини для проживання.
Це можуть бути райони поруч із:
- центром міста;
- метро;
- великими транспортними вузлами;
- університетами;
- бізнес-центрами;
- лікарнями;
- великими підприємствами;
- торговими центрами;
- розвиненою міською інфраструктурою.
Але престижний центр не завжди показує максимальну дохідність. Ціна купівлі там може бути настільки високою, що орендна ставка не компенсує переплату.
Центр чи спальний район
Квартира в центрі зазвичай має хорошу транспортну доступність і високу ліквідність. У великих містах вона також може підходити для короткострокової оренди.
Однак вартість квадратного метра в центрі часто значно вища.
Сучасний спальний район із метро, магазинами, школами, кафе та іншою інфраструктурою може давати не менший орендний попит за значно нижчої ціни купівлі.
Для інвестора тому важливіший не формальний статус району, а співвідношення вартості квартири і реальної орендної ставки.
Близькість метро може мати велике значення
Для Києва та інших міст із метро відстань до станції здатна помітно впливати на попит.
Квартира в пішій доступності від метро зазвичай підходить більшій кількості орендарів, особливо якщо йдеться про людей без автомобіля.
Але тут теж потрібно рахувати переплату.
Якщо квартира безпосередньо біля метро коштує значно дорожче за аналогічну в 15-20 хвилинах громадським транспортом, дешевший об'єкт іноді показує кращу процентну дохідність.
Новобудова чи вторинка для здавання в оренду
Сучасна новобудова приваблива новими комунікаціями, під'їздом, ліфтами, територією і сучаснішими плануваннями.
Такі квартири можуть добре здаватися молодим орендарям і людям із середнім або високим доходом.
Але вартість купівлі зазвичай вища.
Вторинна квартира може виявитися дешевшою і при хорошому розташуванні забезпечувати не менший попит.
Особливо цікаві об'єкти в будинках нормального технічного стану, де не потрібен капітальний ремонт.
Для інвестора хороший старий будинок у сильній локації іноді вигідніший за нову квартиру в дорогому ЖК, якщо оренда відрізняється незначно, а ціна купівлі - суттєво.
Чи варто купувати квартиру на етапі будівництва
На ранньому етапі будівництва ціна може бути нижчою, ніж після введення будинку в експлуатацію.
Інвестор потенційно отримує зростання вартості ще до початку оренди.
Але поки будинок будується, квартира не приносить доходу.
Крім того, існують ризики затримки будівництва, зміни строків введення та інші проблеми.
Якщо головна стратегія - саме регулярний орендний дохід, готова квартира дозволяє почати отримувати його значно швидше.
Квартира без ремонту чи з готовим ремонтом
Для оренди особливо важливо рахувати повну вартість об'єкта.
Порожня квартира за 50 000 доларів може здаватися вигіднішою за готову за 60 000.
Але якщо ремонт, кухня, меблі та техніка потребують ще 15 000 доларів, реальна вартість першого варіанта стане вищою.
Тому порівнювати потрібно квартири в однаковому стані - повністю готовими до заселення орендаря.
Який ремонт потрібен для квартири під оренду
Для масової довгострокової оренди зазвичай немає необхідності робити дуже дорогий дизайнерський інтер'єр.
Набагато важливіше, щоб квартира була:
- чистою;
- світлою;
- акуратною;
- сучасною;
- нейтральною за стилем;
- простою в обслуговуванні.
Надто індивідуальний інтер'єр може навіть зменшити аудиторію орендарів.
Нейтральні стіни, практична підлога і прості сучасні меблі зазвичай підходять більшій кількості людей.
Не варто надто економити на якості
Інша крайність - максимально дешевий ремонт.
Якщо змішувачі, меблі, дверні ручки та побутова техніка постійно ламаються, невелика початкова економія швидко зникає.
Для орендної квартири краще вибирати не найдорожчі, а достатньо надійні та ремонтопридатні рішення.
Особливо це стосується речей, які використовуються щодня.
Які меблі потрібні орендарям
Для звичайної довгострокової оренди бажано мати базовий комплект меблів.
Зазвичай це:
- ліжко або якісний розкладний диван;
- шафа;
- кухонні меблі;
- обідній стіл;
- стільці;
- робоче місце, якщо дозволяє площа;
- додаткові місця для зберігання.
Останніми роками робоче місце стало особливо корисним, оскільки багато людей працюють дистанційно або частково з дому.
Яка техніка повинна бути у квартирі
Мінімальний набір залежить від сегмента, але для масової оренди зазвичай затребувані:
- холодильник;
- пральна машина;
- варильна поверхня або плита;
- духовка або мікрохвильова піч;
- бойлер, якщо він потрібен у конкретному будинку;
- кондиціонер.
Посудомийна машина, телевізор, сушильна машина та інша техніка можуть підвищувати привабливість квартири, але не завжди настільки збільшують оренду, щоб швидко окупити купівлю.
Балкон - перевага, але не обов'язкова умова
Для частини орендарів балкон має значення як місце для відпочинку, зберігання речей або сушіння одягу.
Але переплачувати велику суму лише за наявність балкона не завжди раціонально.
Набагато важливіші загальне планування квартири та ефективне використання площі.
Планування має велике значення
Квартира зі зрозумілим плануванням зазвичай простіше здається.
В однокімнатній квартирі бажано мати достатньо місця для сну, зберігання речей і хоча б невеликого робочого простору.
У двокімнатній часто цінуються окремі кімнати.
Незвичайні приміщення, надто довгі коридори і велика площа, яку неможливо нормально використовувати, збільшують ціну купівлі, але практично не допомагають оренді.
Який поверх краще для орендної квартири
Універсальним варіантом зазвичай є середні поверхи.
Перший поверх може коштувати дешевше, але частину орендарів турбують шум, безпека, перехожі біля вікон і менша приватність.
Останній поверх у старому будинку може викликати питання через стан даху і спеку влітку.
У сучасній висотці високий поверх може мати красивий вид, але стає сильно залежним від ліфта.
Тому середній поверх зазвичай має менше факторів, здатних відлякати потенційного орендаря.
Українська специфіка - робота будинку без електрики
Для інвестиційної квартири в Україні це стало важливою характеристикою.
Перед купівлею корисно дізнатися, що відбувається в будинку під час відключень електроенергії.
Варто перевірити:
- чи працює ліфт;
- чи є генератор;
- чи працюють насоси води;
- чи зберігається опалення;
- чи є газ;
- чи працює інтернет;
- чи є резервне освітлення спільних зон.
Для орендаря ці характеристики можуть виявитися важливішими за красивий під'їзд або вид із вікна.
Високий поверх без генератора може бути складніше здавати
Якщо ліфти і насоси повністю залежать від електропостачання, квартира на 20-му поверсі може ставати незручною під час тривалих відключень.
На третьому або п'ятому поверсі та сама проблема сприймається значно простіше.
Тому при купівлі інвестиційного житла у висотному будинку варто обов'язково перевіряти наявність резервного живлення.
Газ може бути додатковою перевагою
У старому житловому фонді наявність газової плити іноді стає практичною перевагою під час відключень.
Але сама по собі наявність газу не робить старий будинок кращим за новий.
Сучасний ЖК із генератором, резервним живленням насосів і ліфтів може бути значно автономнішим.
Потрібно оцінювати всю систему будинку в цілому.
Укриття та підземний паркінг
Під час війни орендарі можуть враховувати наявність доступного укриття поруч із будинком.
У нових житлових комплексах додатковою перевагою іноді стає підземний паркінг, якщо він використовується мешканцями під час повітряних тривог.
Але наявність паркінгу в будинку сама по собі не означає, що він є офіційним укриттям, тому конкретні умови необхідно перевіряти окремо.
Чи варто купувати квартиру з паркомісцем
Це залежить від району та класу житла.
У центральній частині великого міста або дорогому ЖК гарантоване місце для автомобіля може помітно підвищувати привабливість об'єкта.
У масовому сегменті вартість окремого паркомісця може виявитися надто великою відносно додаткової оренди.
Тому квартиру і паркування корисно розглядати як дві окремі інвестиції та рахувати дохідність кожної.
Старий будинок може бути хорошим варіантом
Вік будівлі сам по собі не робить квартиру поганою інвестицією.
Будинок може знаходитися у відмінному районі, мати товсті цегляні стіни, нормальні комунікації та стабільний попит на оренду.
Але технічний стан необхідно перевіряти особливо уважно.
Варто звернути увагу на:
- дах;
- підвал;
- стояки;
- електропроводку будинку;
- ліфти;
- фасад;
- стан під'їзду;
- роботу ОСББ або керуючої компанії.
Комунальні платежі теж впливають на попит
Дві квартири з однаковою орендною ставкою можуть мати зовсім різну підсумкову вартість проживання для орендаря.
Якщо одна квартира взимку потребує великих витрат на опалення, вона стає менш привабливою.
Особливо важливо це для великих квартир і будинків із низькою енергоефективністю.
Перед купівлею корисно попросити власника показати реальні комунальні платежі за зимові місяці.
Не купуйте квартиру лише за красивими фотографіями
Для інвестиційного об'єкта особливо важливо вивчити реальний попит.
Перед купівлею варто відкрити оголошення про оренду і подивитися квартири максимально схожого типу:
- у тому самому районі;
- приблизно такої самої площі;
- зі схожим ремонтом;
- у будинку порівнянного класу;
- на схожій відстані від транспорту.
Це дасть набагато реалістичніше уявлення про потенційну орендну ставку.
Ціна в оголошенні ще не означає реальну оренду
Власник може виставити квартиру за будь-яку суму.
Якщо оголошення знаходиться на сайті кілька місяців, така ціна не обов'язково відображає реальний ринок.
Тому краще подивитися десятки схожих пропозицій і звернути увагу, які об'єкти зникають швидше.
Якщо можливо, корисно також поговорити з місцевими ріелторами і дізнатися, які квартири реально мають попит.
Обов'язково враховуйте період простою
Не варто автоматично припускати, що квартира здаватиметься 12 місяців кожного року.
Орендар може з'їхати, після чого знадобляться прибирання, невеликий ремонт і пошук нового мешканця.
Для консервативного розрахунку можна заздалегідь передбачити певний період простою.
Наприклад, якщо квартира здається за 500 доларів, рахувати не 6 000 доларів річного доходу, а суму з урахуванням можливого місяця без орендаря.
Не забудьте про ремонт і знос
Навіть акуратні мешканці поступово зношують квартиру.
Через кілька років може знадобитися:
- перефарбувати стіни;
- замінити матрац;
- відремонтувати диван;
- замінити змішувач;
- купити нову пральну машину;
- оновити окремі меблі;
- провести дрібний косметичний ремонт.
Ці витрати є нормальною частиною орендного бізнесу і повинні враховуватися при розрахунку дохідності.
Як розрахувати дохідність квартири
Для початкового порівняння об'єктів можна використовувати валову дохідність:
Річна оренда ÷ повна вартість готової квартири × 100%.
Важливо використовувати саме повну вартість.
Якщо квартира коштує 50 000 доларів, а ремонт, меблі та техніка обійшлися ще в 10 000, інвестиція становить 60 000 доларів.
Якщо оренда дорівнює 400 доларам:
400 × 12 ÷ 60 000 × 100% = 8% валової дохідності.
Після цього з передбачуваного доходу потрібно відняти простій, податки, ремонти та інші витрати.
Висока дохідність не завжди означає кращий об'єкт
Припустімо, одна квартира дає потенційно 10% річних, а інша - 7%.
Перша може знаходитися в місті зі зменшенням населення або районі, де квартири складно продавати.
Друга може знаходитися біля метро у великому місті і мати значно вищу ліквідність.
Інвестиційний вибір тому не можна робити лише за одним показником.
Найкращий об'єкт - не обов'язково квартира з максимальним відсотком оренди. Важливий баланс дохідності, ризику, стабільності попиту і ліквідності.
Ліквідність важлива, навіть якщо продавати квартиру поки не планується
Обставини можуть змінитися.
Через кілька років власнику можуть знадобитися гроші, він може захотіти придбати інший об'єкт або просто вийти з нерухомості.
Тому ще під час купівлі варто поставити собі запитання: хто захоче купити цю квартиру в мене?
Чим ширша аудиторія потенційних покупців, тим краще.
Які квартири простіше продати
Як правило, найбільш універсальні об'єкти без виражених недоліків:
- популярна площа;
- одна або дві кімнати;
- зручне планування;
- нормальний поверх;
- хороша транспортна доступність;
- розвинена інфраструктура;
- адекватні комунальні платежі;
- нормальний стан будинку.
Рідкісне планування, величезна площа або специфічний район можуть зменшувати кількість покупців.
Не вкладайте надто багато в інтер'єр
Якщо квартира купується за 60 000 доларів, ремонт за 30 000 далеко не обов'язково дозволить збільшити оренду настільки, щоб додаткові вкладення окупилися.
Інвестору корисно розглядати кожне покращення через просте запитання:
Чи допоможе ця витрата збільшити оренду, зменшити простій або підвищити ліквідність квартири?
Якщо відповідь негативна, можливо, покращення більше підходить для власного житла, ніж для інвестиційного.
Перевірте квартиру очима орендаря
Перед купівлею корисно уявити звичайний день людини, яка тут житиме.
Скільки часу йти до транспорту?
Де купити продукти?
Чи є місце для роботи?
Куди поставити речі?
Чи спекотно влітку?
Що відбувається під час відключення світла?
Чи є шум від дороги?
Чи можна нормально припаркувати автомобіль?
Чи є поблизу укриття?
Такі питання іноді розповідають про інвестиційну привабливість квартири більше, ніж дороге оздоблення.
Приклад порівняння двох квартир
Припустімо, інвестор вибирає між двома об'єктами.
Перша квартира знаходиться в новому ЖК, коштує після ремонту 80 000 доларів і потенційно здається за 550 доларів.
Друга знаходиться в старішому будинку біля метро, повністю готова і коштує 60 000 доларів. Оренда становить близько 450 доларів.
Для першої квартири:
550 × 12 ÷ 80 000 × 100% = 8,25%.
Для другої:
450 × 12 ÷ 60 000 × 100% = 9%.
Незважаючи на нижчу оренду, другий об'єкт показує вищу валову дохідність.
Але на цьому аналіз не закінчується. Потрібно порівняти стан будинків, потенційні витрати, перспективи районів і ймовірність зростання вартості обох квартир.
Яку квартиру краще купувати для оренди - практичний орієнтир
Якщо йдеться про масову довгострокову оренду, універсальний інвестиційний об'єкт часто виглядає приблизно так:
- одна або дві кімнати;
- розумна площа без зайвих квадратних метрів;
- район зі стабільним попитом;
- хороший громадський транспорт;
- зрозуміле планування;
- середній або інший зручний поверх;
- нормальний технічний стан будинку;
- нейтральний практичний ремонт;
- необхідні меблі та техніка;
- прийнятні комунальні платежі;
- нормальна робота будинку під час відключень;
- адекватна ціна купівлі.
Але останній пункт особливо важливий. Навіть ідеальна квартира може стати поганою інвестицією, якщо за неї переплатити.
Підсумок: яку квартиру краще купити для здавання в оренду
Для довгострокової оренди найчастіше найбільш цікаві невеликі одно- та двокімнатні квартири в районах зі стабільним попитом. Вони підходять широкій аудиторії, потребують відносно помірних витрат на ремонт і зазвичай залишаються досить ліквідними при подальшому продажу.
При цьому новобудова не завжди краща за вторинку, центр не завжди вигідніший за спальний район, а дорогий ремонт не гарантує високої орендної ставки.
Інвестору важливіше знайти правильне співвідношення між повною вартістю квартири і реальним доходом, який вона здатна приносити.
Хорошу інвестиційну квартиру варто вибирати не за принципом «я б сам тут жив», а за принципом «скільки людей захочуть тут жити за таку орендну плату».
Перед купівлею корисно порівняти кілька об'єктів за однією схемою: повна ціна з ремонтом і меблями, реальна ринкова оренда, передбачуваний простій, щорічні витрати, стан будинку і можливість подальшого продажу.
Якщо квартира має зрозумілу аудиторію орендарів, зручне розташування, нормальний будинок, практичний ремонт і при цьому показує прийнятну дохідність без розрахунку на постійне зростання цін, такий об'єкт зазвичай виглядає значно стійкішим для довгострокової інвестиції.
