Під час купівлі квартири легко зосередитися на тому, чи підходить вона особисто вам: чи подобається вид із вікна, чи достатньо велика кухня, чи зручно добиратися до роботи. Але якщо житло розглядається хоча б частково як актив, варто поставити ще одне запитання - наскільки легко цю квартиру вдасться продати через кілька років.
Ліквідна квартира - це не обов'язково найдорожча, найновіша або найкрасивіша квартира. Це об'єкт, на який існує стабільний попит і для якого відносно легко знайти покупця за ринковою ціною.
Особливо важлива ліквідність для інвестиційної нерухомості. Ринок може змінитися, можуть знадобитися гроші, з'явиться бажання купити інше житло або інвестор вирішить зафіксувати прибуток. У такій ситуації різниця між двома схожими квартирами може виявитися величезною: одна продається за кілька тижнів, а інша місяцями залишається в оголошеннях навіть після зниження ціни.
Хороша квартира для життя і ліквідна квартира - не завжди одне й те саме. Чим універсальніший об'єкт і ширше коло потенційних покупців, тим зазвичай простіше його перепродати.
Розберемося, які характеристики найбільше впливають на ліквідність квартири в Україні і на що варто дивитися ще до купівлі.
Що взагалі означає ліквідність квартири
Ліквідність показує, наскільки швидко актив можна перетворити назад у гроші без суттєвої втрати вартості.
Нерухомість сама по собі значно менш ліквідна, ніж гроші на банківському рахунку. Продаж квартири потребує часу: потрібно розмістити оголошення, знайти покупців, провести перегляди, домовитися про ціну та оформити угоду.
Але всередині ринку нерухомості ліквідність об'єктів сильно відрізняється.
Умовну однокімнатну квартиру в затребуваному районі великого міста можуть постійно шукати десятки потенційних покупців. Велику нестандартну квартиру у слабкій локації може розглядати дуже обмежена кількість людей.
Тому за однакової ринкової ситуації перший об'єкт зазвичай продати простіше.
Ціна - один із головних факторів ліквідності
Чим вища абсолютна вартість квартири, тим менше людей можуть її купити.
Наприклад, потенційна аудиторія квартири за 60 000 доларів значно ширша, ніж квартири за 250 000 доларів.
Це не означає, що дорога нерухомість обов'язково неліквідна. У преміальному сегменті існує власний попит. Але кількість потенційних покупців там значно менша.
Для масового ринку зазвичай найбільш ліквідні квартири, вартість яких відповідає бюджету великої кількості покупців конкретного міста.
Не плутайте ліквідність із низькою ціною
Дуже дешева квартира не обов'язково ліквідна.
Іноді низька вартість пояснюється недоліками:
- невдалим районом;
- поганим станом будинку;
- незручним плануванням;
- проблемними документами;
- першим або останнім поверхом;
- слабкою транспортною доступністю;
- небажаним оточенням.
Покупець може придбати такий об'єкт із великою знижкою, але при подальшому продажу зіткнутися з тією самою причиною, через яку квартира колись коштувала дешево.
Ліквідна квартира - це не квартира, яку вдалося купити максимально дешево, а об'єкт, який велика кількість людей буде готова розглядати за адекватною ринковою ціною.
Місто має принципове значення
Ліквідність починається не із самої квартири, а з ринку, на якому вона знаходиться.
У місті зі зростаючим або відносно стабільним населенням, робочими місцями, університетами та розвиненим бізнесом зазвичай існує постійний попит на житло.
Якщо ж населення скорочується і люди переважно виїжджають, навіть якісна квартира може продаватися довго.
Для України цей фактор особливо важливий через масштабну внутрішню та зовнішню міграцію населення.
Ринки Києва, Львова, Ужгорода, Одеси, Дніпра та невеликого районного центру можуть поводитися зовсім по-різному.
Воєнні ризики теж впливають на ліквідність
В українських умовах місцезнаходження об'єкта необхідно оцінювати і з точки зору воєнних ризиків.
Вони впливають не лише на ймовірність фізичного пошкодження нерухомості, а й на кількість людей, які готові купувати житло в конкретному місті.
Якщо потенційні покупці вважають регіон надто ризикованим для довгострокового проживання, попит може суттєво зменшитися.
При цьому ситуація відрізняється навіть між районами одного міста.
Район часто важливіший за сам будинок
Хороший ремонт можна зробити. Меблі можна замінити. Навіть планування іноді можна частково змінити.
Але перенести квартиру в інший район неможливо.
Тому локація залишається одним із найважливіших факторів ліквідності.
Покупці зазвичай оцінюють:
- транспортну доступність;
- час поїздки до центру;
- магазини та супермаркети;
- школи;
- дитячі садки;
- медичні заклади;
- парки та зони відпочинку;
- паркування;
- безпеку району;
- загальний стан навколишньої забудови.
Чим більше повсякденних потреб можна закрити поруч із будинком, тим ширша потенційна аудиторія квартири.
Хороша транспортна доступність розширює аудиторію
Не кожен покупець працює поруч із домом. Тому можливість швидко дістатися в різні частини міста значно підвищує універсальність квартири.
У Києві суттєвою перевагою може бути метро. В інших великих містах - зручний громадський транспорт і розташування поруч з основними транспортними магістралями.
Але тут важливо дотримуватися балансу.
Будинок безпосередньо біля дуже завантаженої дороги може програвати через шум і забруднення повітря, навіть якщо транспортна доступність чудова.
Центр не завжди ліквідніший за хороший спальний район
Квартира в центрі міста зазвичай має сильну локацію, але висока ціна входу зменшує кількість потенційних покупців.
Крім того, центральні райони можуть мати свої недоліки:
- старий житловий фонд;
- проблеми з паркуванням;
- шум;
- зношені комунікації;
- незручні двори;
- високу вартість квадратного метра.
Хороша квартира в розвиненому спальному районі поруч із транспортом, школами, магазинами та парками іноді може мати більш масовий попит.
Однокімнатні квартири зазвичай мають широку аудиторію
Невелика однокімнатна квартира підходить одразу кільком категоріям покупців.
Її можуть купувати:
- для однієї людини;
- для молодої пари;
- для студента;
- для літніх батьків;
- як першу власну квартиру;
- для здавання в оренду.
Відносно невисока порівняно з іншими форматами вартість входу додатково розширює аудиторію.
Тому хороші однокімнатні квартири часто належать до найбільш ліквідного сегмента ринку.
Двокімнатна квартира може бути ще універсальнішою
У двокімнатної квартири вища ціна, але й сценаріїв використання більше.
Вона підходить одній людині, парі, невеликій сім'ї з дитиною або людині, якій потрібен окремий робочий кабінет.
Для багатьох покупців двокімнатна квартира стає компромісом між вартістю та комфортом.
Тому раціонально спроєктована двокімнатна квартира середньої площі в хорошій локації також може мати дуже високу ліквідність.
Велика площа зменшує кількість покупців
Чим більша квартира, тим вища її загальна вартість і витрати на утримання.
Три- та чотирикімнатні квартири можуть бути затребувані сім'ями, але потенційна аудиторія вже стає вужчою.
Особливо складно може бути з дуже великими квартирами площею 150-200 м² у звичайних житлових районах.
Покупець із таким бюджетом часто починає розглядати альтернативи: квартиру вищого класу, приватний будинок або житло в іншій локації.
Оптимальна площа важливіша за мінімальну
Прагнення купити мінімально можливу площу не завжди виправдане.
Наприклад, студія площею 18-20 м² коштує дешевше за звичайну однокімнатну квартиру, але підходить значно меншій кількості людей для постійного проживання.
Надто маленька кухня, відсутність нормального місця для зберігання речей або неможливість організувати робоче місце можуть зменшити привабливість об'єкта.
Тому для ліквідності важливий баланс між доступною вартістю і нормальною функціональністю.
Планування має бути зрозумілим
Одна з найбільш недооцінених характеристик квартири - планування.
Масовому покупцеві зазвичай простіше продати об'єкт із:
- кімнатами нормальної форми;
- мінімумом непотрібних коридорів;
- достатньою кількістю вікон;
- зрозумілим розташуванням кухні;
- місцями для зберігання речей;
- можливістю нормально розставити меблі.
Незвичайне дизайнерське планування може подобатися конкретному власнику, але при продажу смаки наступного покупця можуть зовсім не збігтися.
Для ліквідної квартири зазвичай краще трохи нудне, але функціональне планування, ніж ефектне рішення, яке підходить лише певному способу життя.
Прохідні кімнати зменшують універсальність
Для сім'ї окремі кімнати зазвичай значно зручніші за прохідні.
Якщо потрапити в спальню можна лише через вітальню, кількість сценаріїв використання квартири зменшується.
Те саме стосується кімнат незвичайної форми або приміщень без нормального природного освітлення.
Чим простіше покупцеві уявити в квартирі власне життя, тим легше зазвичай проходить продаж.
Кількість вікон має значення
Вікна визначають не лише освітленість, а й можливості планування.
Наприклад, квартира великої площі лише з двома вікнами може виявитися значно менш гнучкою, ніж трохи менший об'єкт із трьома.
Особливо це важливо для новобудов із вільним або умовно вільним плануванням.
Красиві цифри площі в оголошенні не компенсують невдалу конфігурацію приміщення.
Перший поверх зазвичай продається складніше
Частина покупців принципово не розглядає перший поверх.
Причини можуть бути різними:
- менше приватності;
- шум біля під'їзду;
- побоювання щодо безпеки;
- холод від підвального приміщення;
- вид на припарковані автомобілі;
- необхідність закривати вікна шторами.
У першого поверху є і переваги - наприклад, відсутність залежності від ліфта. Але для перепродажу важливіше те, що частина аудиторії автоматично виключає такі квартири з пошуку.
Останній поверх залежить від конкретного будинку
У старому житловому фонді покупці можуть побоюватися стану даху, спеки влітку і можливих протікань.
У сучасній новобудові останній поверх може, навпаки, вважатися перевагою: немає сусідів зверху, менше шуму і може бути хороший вид.
Тому оцінювати останній поверх потрібно разом із типом і станом будинку.
Середні поверхи зазвичай найбільш універсальні
Якщо мета - максимальна ліквідність, квартира на середньому поверсі часто є найбільш нейтральним варіантом.
Вона не викликає побоювань, характерних для першого поверху, і не створює питань, пов'язаних із дахом або дуже великою висотою.
Чим менше в об'єкта характеристик, через які покупець може одразу відмовитися від перегляду, тим краще для ліквідності.
Надто високий поверх підходить не всім
Сучасні житлові комплекси можуть мати 20-30 поверхів і більше.
Красивий вид із високого поверху є перевагою, але частина покупців не хоче жити настільки високо.
Крім того, зростає залежність від роботи ліфтів.
В українських умовах до цього додається питання стабільності електропостачання і можливості комфортно користуватися будинком під час відключень.
Ліфт важливий навіть у відносно невисокому будинку
Квартира на п'ятому поверсі будинку без ліфта може бути прийнятною для молодої людини, але вже незручною для сім'ї з маленькою дитиною або літнього покупця.
Це автоматично зменшує аудиторію.
Тому при купівлі квартири для подальшого перепродажу варто дивитися не лише на стан самого житла, а й на зручність щоденного доступу до нього.
Стан будинку іноді важливіший за ремонт квартири
Можна зробити дорогий сучасний ремонт усередині квартири, але покупець усе одно спочатку проходить через двір і під'їзд.
Якщо будинок має:
- зруйнований фасад;
- неприємний під'їзд;
- старі комунікації;
- проблемний дах;
- постійні аварії;
- недоглянуту територію,
це впливатиме на вартість і швидкість продажу кожної квартири в ньому.
Внутрішній ремонт можна оновити, а стан усього будинку окремий власник змінити практично не може.
Новобудова не автоматично ліквідніша за вторинку
Новий будинок має очевидні переваги: сучасні комунікації, нові ліфти, благоустроєну територію, свіжі під'їзди.
Але ліквідність залежить від конкретного проєкту.
Новобудова на околиці без нормального транспорту може програвати хорошому будинку старого фонду біля метро.
Крім того, у великому новому ЖК власник може конкурувати при продажу з десятками аналогічних квартир.
Масовий ЖК створює багато однакових пропозицій
Уявімо комплекс, у якому побудовано кілька тисяч квартир.
Одночасно на продаж можуть вийти десятки однакових однокімнатних об'єктів.
Покупець легко порівнює їх між собою і вибирає найвигіднішу пропозицію.
У такій ситуації продавці починають конкурувати ціною.
Тому велика кількість аналогічних квартир в одному комплексі здатна зменшувати індивідуальну ліквідність об'єкта.
Але надто унікальна квартира теж ризик
Протилежна крайність - об'єкт, аналогів якому майже немає.
Наприклад, дворівнева квартира незвичайної форми з величезною терасою може бути дуже привабливою для конкретного покупця.
Але знайти саме таку людину може бути складно.
Для максимальної ліквідності зазвичай краще бути десь посередині: квартира повинна мати переваги, але залишатися зрозумілим масовому ринку продуктом.
Ремонт впливає на швидкість продажу, але не завжди окупається
Хороша готова квартира дозволяє покупцеві швидко заселитися і позбавляє його необхідності займатися ремонтом.
Це може підвищити привабливість об'єкта.
Однак надто дорогий індивідуальний інтер'єр рідко повертає всю свою вартість при продажу.
Якщо власник вклав 50 000 доларів в ексклюзивний ремонт, це не означає, що ринок автоматично оцінить квартиру на 50 000 доларів дорожче.
Нейтральний інтер'єр зазвичай легше продати
Для квартири, яку в майбутньому планується продавати, практичніший універсальний інтер'єр.
Нейтральні стіни, прості матеріали, функціональна кухня і нормальне освітлення дозволяють покупцеві легше уявити тут власні меблі та стиль.
Дуже яскравий або специфічний дизайн може створити додаткове заперечення: покупець одразу закладає витрати на переробку.
Квартира без ремонту теж може бути ліквідною
Особливо це стосується новобудов.
Частина покупців спеціально шукає житло без оздоблення, щоб самостійно вибрати матеріали і дизайн.
Головне - щоб ціна відповідала стану квартири.
Проблема виникає, коли власник намагається продати об'єкт без ремонту майже за ціною повністю готового житла.
Балкон або лоджія залишаються перевагою
Додатковий простір можна використовувати для зберігання речей, відпочинку або організації робочого місця.
Особливо помітна цінність балкона в невеликих квартирах.
Але його відсутність не обов'язково робить об'єкт неліквідним, якщо квартира має інші сильні характеристики і формат будинку спочатку не передбачає балконів.
Паркування стає дедалі важливішим
У великих українських містах кількість автомобілів велика, а багато старих районів не розраховані на сучасне навантаження.
Якщо біля будинку неможливо ввечері знайти місце для автомобіля, це стає реальним недоліком.
Наявність підземного паркінгу, окремої парковки або хоча б розумно організованої прибудинкової території підвищує зручність житла.
При цьому дороге обов'язкове паркомісце може збільшити загальний бюджет купівлі і зменшити аудиторію.
Шум здатен сильно зіпсувати хорошу квартиру
Квартира може знаходитися у відмінному районі, але вікна виходять:
- на шестисмугову дорогу;
- залізницю;
- нічний заклад;
- промисловий об'єкт;
- дуже шумний дитячий або спортивний майданчик.
Такі характеристики неможливо виправити ремонтом.
Перед купівлею корисно відвідати квартиру не лише вдень, а й вранці або ввечері.
Вид із вікна впливає, але не повинен коштувати надто дорого
Хороший вид допомагає при продажу. Вікна на парк, річку, тихий двір або міський пейзаж створюють емоційну перевагу.
Але інвестору важливо оцінювати ціну цієї переваги.
Якщо забудовник або продавець вимагає величезну доплату за вид, повернути її при наступному продажу може бути складно.
Для ліквідності зазвичай важливіше відсутність явно поганого виду, ніж наявність виняткового.
Документи можуть перетворити хорошу квартиру на неліквідну
Навіть приваблива квартира може продаватися складно, якщо з документами виникають питання.
Проблеми можуть бути пов'язані з неоформленим переплануванням, правами третіх осіб, спадщиною, арештами, заставою або іншими юридичними обставинами.
Частина покупців просто відмовиться від такої угоди, а покупець з іпотечним фінансуванням може взагалі не мати можливості її провести.
Юридична чистота - це теж характеристика ліквідності. Чим простіша і зрозуміліша майбутня угода, тим ширше коло потенційних покупців.
Можливість купівлі за іпотечною програмою розширює попит
Якщо квартира відповідає вимогам банків і чинних іпотечних програм, її можуть розглядати не лише покупці з повною сумою готівкою.
Це збільшує потенційну аудиторію.
Тому об'єкт із прозорими документами і зрозумілим юридичним статусом має додаткову перевагу.
Інфраструктура має бути реальною, а не обіцяною
Особливо це актуально при купівлі квартири в новому районі.
На візуалізаціях забудовника можуть бути школи, дитячі садки, магазини, парки і нові дороги.
Але інвестору варто розділяти вже існуючу інфраструктуру, об'єкти, які реально будуються, і плани, які поки існують лише в презентації.
Якщо майбутня ліквідність квартири повністю залежить від будівництва нової станції метро або великої дороги, ризик значно зростає.
Важливо розуміти, хто купить квартиру після вас
Це одне з найкорисніших запитань при виборі нерухомості.
Уявіть, що квартиру потрібно продати через п'ять років.
Кому вона підійде?
Якщо можна назвати одразу кілька категорій покупців - це хороший знак.
Наприклад, невелику двокімнатну квартиру біля метро можуть розглядати молоді пари, сім'ї з однією дитиною, інвестори під оренду і батьки для дорослої дитини.
А величезна квартира без ліфта в старому будинку може мати набагато вужчу аудиторію.
Ліквідність для продажу й оренди часто збігається
Квартири, які легко продати, нерідко легко і здати.
Причина в схожих вимогах аудиторії:
- хороша локація;
- зручний транспорт;
- нормальне планування;
- розумна площа;
- адекватна вартість;
- розвинена інфраструктура.
Тому орендний попит може бути додатковим індикатором якості об'єкта.
Порівнюйте квартиру з конкурентами до купівлі
Корисно уявити, що ви вже не купуєте, а продаєте обрану квартиру.
Відкрийте оголошення в тому самому районі і знайдіть 10-20 максимально схожих об'єктів.
Порівняйте:
- ціну;
- площу;
- поверх;
- стан;
- вік будинку;
- відстань до транспорту;
- ремонт;
- планування.
Після цього поставте просте запитання: чому майбутній покупець повинен вибрати саме вашу квартиру?
Якщо відповіді немає вже сьогодні, при перепродажу ситуація може виявитися складною.
Не переплачуйте за ліквідний об'єкт
Навіть ідеальну квартиру можна купити надто дорого.
Припустімо, реальна ринкова вартість схожих об'єктів становить близько 70 000 доларів, але покупець віддає 80 000 через красивий ремонт або емоційне бажання жити саме тут.
Через кілька років квартира може залишатися ліквідною, але для повернення вкладених грошей ринку спочатку доведеться компенсувати початкову переплату.
Ліквідність не захищає від поганої ціни купівлі. Хороший об'єкт, куплений значно вище ринку, може виявитися поганою інвестицією.
Знижка при купівлі створює запас міцності
Якщо квартиру вдається купити трохи нижче справедливої ринкової вартості без прихованих проблем, це покращує позицію майбутнього продавця.
Наприклад, при необхідності швидко вийти з інвестиції можна запропонувати невелику знижку і все одно не втратити значну частину капіталу.
Але сама по собі велика знижка повинна викликати запитання: чому інші покупці не забрали цей об'єкт раніше?
Як перевірити ліквідність на практиці
До купівлі корисно провести невеликий аналіз ринку.
Можна подивитися:
- скільки схожих квартир виставлено в районі;
- наскільки відрізняються ціни;
- як довго оголошення залишаються активними;
- чи багато об'єктів регулярно знижують ціну;
- скільки квартир здається в оренду;
- чи є конкуренція з новобудовами;
- які планування зустрічаються найчастіше.
Одна лише ціна в оголошенні не показує реальну ліквідність, але аналіз великої кількості пропозицій допомагає зрозуміти структуру ринку.
Не орієнтуйтеся лише на ціну за квадратний метр
Дві квартири можуть коштувати однакові 1 500 доларів за квадратний метр, але мати зовсім різну ліквідність.
Наприклад:
Перша - 40 м² за 60 000 доларів.
Друга - 100 м² за 150 000 доларів.
Ціна квадратного метра однакова, але кількість людей із бюджетом 60 000 і 150 000 доларів суттєво відрізняється.
Для ліквідності абсолютна вартість об'єкта часто не менш важлива, ніж вартість квадратного метра.
Що особливо важливо для інвестиційної квартири
Якщо житло купується не для себе, а переважно як актив, емоційні критерії варто відсунути на другий план.
Інвестору важливіше:
- масовий попит;
- адекватна ціна входу;
- ліквідна площа;
- універсальне планування;
- хороша транспортна доступність;
- можливість здавати квартиру;
- зрозумілий юридичний статус;
- відсутність критичних недоліків.
Квартира не зобов'язана подобатися інвестору особисто. Вона повинна подобатися достатньо великій кількості потенційних покупців.
Які квартири зазвичай складніше продати
Проблеми з ліквідністю частіше виникають у об'єктів, де одночасно присутні кілька обмежувальних факторів.
Наприклад:
- дуже велика площа;
- висока абсолютна вартість;
- слабка локація;
- невдале планування;
- поганий стан будинку;
- відсутність ліфта на високому поверсі;
- складні документи;
- надто специфічний ремонт;
- сильний шум;
- поганий вид;
- велика кількість аналогічних пропозицій.
Один недолік ще не робить квартиру неліквідною. Наприклад, перший поверх у чудовому районі за хорошою ціною все одно може швидко знайти покупця.
Проблема виникає, коли недоліки складаються разом, а ціна їх не компенсує.
Універсальна квартира зазвичай виглядає досить просто
Якщо спробувати скласти умовний портрет ліквідного об'єкта масового сегмента, він може виглядати так:
- затребуване місто;
- розвинений район;
- зручний громадський транспорт;
- одно- або двокімнатний формат;
- розумна площа;
- функціональне планування;
- середній поверх;
- нормальний стан будинку;
- зрозумілі документи;
- ціна в межах ринку.
У такому описі немає нічого незвичайного. І саме в цьому його перевага: об'єкт підходить великій кількості людей.
Як вибрати ліквідну квартиру для подальшого продажу
Під час вибору квартири корисно подумки помінятися місцями з майбутнім покупцем. Не запитувати лише «чи подобається вона мені», а оцінити, скільки людей захочуть купити такий об'єкт через кілька років.
Найбільше значення зазвичай мають місто і район, транспортна доступність, абсолютна вартість квартири, площа, кількість кімнат, планування, поверх, стан будинку та юридична чистота.
Хороший ремонт, красивий вид або дорога техніка можуть допомагати продажу, але вони рідко здатні компенсувати фундаментальні недоліки - погану локацію, незручне планування або надто високу ціну.
Чим менше у квартирі характеристик, які змушують значну частину покупців одразу сказати «ні», тим вища її потенційна ліквідність.
Для інвестиційної купівлі особливо корисно вибирати не найнеординарнішу квартиру, а найбільш універсальну. Невелика або середня площа, нормальне планування, хороший район і розумна ціна зазвичай дають ширший вибір майбутніх покупців.
І нарешті, ліквідність завжди залежить від ціни. Практично будь-яку квартиру можна продати швидко, якщо достатньо сильно знизити вартість. Завдання інвестора полягає в іншому - вибрати об'єкт, який за нормальної ринкової ситуації можна буде продати без великого дисконту.
Тому оцінювати майбутній продаж варто ще до купівлі. Якщо вже сьогодні зрозуміло, кому може знадобитися ця квартира, з якими об'єктами вона конкуруватиме і чому покупець вибере саме її, ймовірність вдалого виходу з інвестиції стає значно вищою.
