Купівля нерухомості за кордоном у деяких країнах може дати не лише право володіти квартирою, будинком або комерційним об’єктом, а й стати підставою для отримання ВНЖ, ПМЖ або навіть громадянства. Однак програми сильно відрізняються: десь достатньо придбати об’єкт на певну суму, десь потрібно додатково підтвердити дохід, походження коштів або зберігати інвестицію кілька років.
Важливо також розрізняти три поняття. ВНЖ дає право легально проживати в країні протягом певного строку, ПМЖ - більш стабільний статус без необхідності щорічного продовження, а громадянство означає отримання паспорта та повного набору прав громадянина.
Купівля нерухомості далеко не завжди автоматично дає право на громадянство. У більшості країн нерухомість є підставою лише для ВНЖ або ПМЖ, а паспорт можна отримати пізніше за загальними правилами натуралізації.
Які країни дають громадянство за купівлю нерухомості
Програм, де саме купівля нерухомості може безпосередньо привести до громадянства, значно менше, ніж програм ВНЖ.
На 2026 рік серед найбільш помітних варіантів залишаються Туреччина та Єгипет.
Туреччина - громадянство при купівлі нерухомості від 400 000 доларів
Туреччина залишається однією з найвідоміших країн, де інвестиція в нерухомість може стати підставою для отримання громадянства.
Для участі в програмі необхідно придбати один або кілька відповідних об’єктів нерухомості загальною вартістю не менше 400 000 доларів США. При цьому на об’єкт накладається обмеження на продаж строком щонайменше на три роки.
Право власності та вартість нерухомості мають бути підтверджені у встановленому порядку, а сама угода оформлюється із зазначенням інвестиційної мети.
Після виконання умов інвестор може подавати документи на отримання турецького громадянства. Купівля не означає видачу паспорта в момент реєстрації нерухомості - заявник проходить окрему процедуру перевірки.
Для програми громадянства Туреччини важливо не просто купити нерухомість на 400 000 доларів, а оформити угоду саме відповідно до вимог інвестиційної програми та зберігати об’єкт щонайменше три роки.
Чи можна купити кілька об’єктів у Туреччині
Так, мінімальна сума може складатися з вартості кількох об’єктів, якщо вони відповідають вимогам програми та оформлені належним чином.
Під час вибору нерухомості особливо важливо заздалегідь перевірити можливість використання конкретного об’єкта для отримання громадянства. Звичайна купівля нерухомості та інвестиційна угода для громадянства мають різні вимоги до оформлення.
Єгипет - громадянство через нерухомість від 300 000 доларів
У Єгипті діє офіційна інвестиційна програма громадянства. Один із варіантів передбачає купівлю нерухомості вартістю не менше 300 000 доларів США.
Кошти мають надходити з-за кордону відповідно до встановлених правил програми.
Якщо інвестор продає об’єкт раніше ніж через п’ять років після придбання нерухомості, для збереження громадянства можуть застосовуватися додаткові фінансові вимоги.
Окрім нерухомості, єгипетська програма передбачає й інші варіанти інвестицій, однак для людини, яка одночасно хоче придбати житло або інвестиційний об’єкт, саме нерухомість може бути найбільш зрозумілим варіантом.
Скільки часу займає громадянство Єгипту
Офіційний портал програми вказує орієнтовний строк отримання громадянства від 6 до 12 місяців після виконання необхідних вимог і проходження процедури розгляду.
При цьому строки конкретної справи залежать від повноти документів і перевірок заявника.
Які країни дають ВНЖ за купівлю нерухомості
Таких держав значно більше. Особливо популярні програми, що дозволяють отримати довгостроковий або постійний статус через нерухомість без необхідності одразу ставати громадянином країни.
До найбільш помітних варіантів належать:
- ОАЕ;
- Греція;
- Кіпр;
- Мальта;
- Латвія;
- Грузія.
ОАЕ - Golden Residency за нерухомість від 2 млн дирхамів
В Об’єднаних Арабських Еміратах власники нерухомості можуть претендувати на довгострокову Golden Residency.
Для категорії інвесторів у нерухомість потрібно володіти одним або кількома об’єктами вартістю не менше 2 млн дирхамів ОАЕ.
Для інвесторів у нерухомість федеральна програма передбачає п’ятирічний резидентський статус.
Це саме резидентство, а не громадянство. Купівля квартири або вілли в Дубаї, Абу-Дабі чи іншому еміраті сама по собі не дає паспорт ОАЕ.
Чому ОАЕ популярні серед покупців нерухомості
Інтерес до програми пов’язаний не лише з резидентським статусом, а й із великим ринком нерухомості, відсутністю вимоги постійно проживати в країні більшу частину року для багатьох категорій резидентів і можливістю використовувати нерухомість як інвестиційний актив.
Але перед купівлею потрібно окремо перевіряти вимоги до об’єкта, форми власності та підтвердження вартості.
Греція - Golden Visa через нерухомість
Греція залишається одним із найбільш відомих європейських напрямів для отримання ВНЖ через інвестиції в нерухомість.
При цьому єдиний мінімальний поріг для всієї країни більше не діє. Вартість залежить від регіону та типу інвестиції.
Для низки стандартних об’єктів пороги становлять 400 000 або 800 000 євро. Вищий поріг застосовується, зокрема, в найбільш затребуваних регіонах і великих містах.
Водночас існують окремі категорії нерухомості, для яких зберігається можливість отримання Golden Visa при інвестиції від 250 000 євро. Наприклад, це може бути об’єкт, який переводиться з комерційного призначення в житлове за умови дотримання встановлених вимог.
Під час вибору нерухомості в Греції не можна орієнтуватися лише на старе правило «Golden Visa від 250 000 євро». Сьогодні поріг залежить від регіону та категорії об’єкта.
Що дає Golden Visa Греції
Інвестиційний ВНЖ зазвичай видається на п’ять років і може продовжуватися за умови збереження інвестиції та виконання умов програми.
Грецький статус також дає можливість подорожувати країнами Шенгенської зони в межах встановлених правил.
При цьому сама Golden Visa не означає автоматичного отримання громадянства. Для паспорта потрібно відповідати окремим вимогам натуралізації.
Кіпр - постійний ВНЖ при інвестиції від 300 000 євро
Кіпр пропонує програму прискореного отримання постійного виду на проживання для інвесторів із третіх країн.
Мінімальний розмір інвестиції становить 300 000 євро.
Якщо йдеться про купівлю будинку або квартири, об’єкт має купуватися у девелопера та належати до першого продажу. Вартість повинна становити не менше 300 000 євро плюс ПДВ.
Також програма допускає придбання інших типів нерухомості - наприклад, офісів, магазинів або готельних об’єктів - при загальній вартості від 300 000 євро.
Чи можна продати нерухомість після отримання ПМЖ на Кіпрі
Інвестицію необхідно зберігати. Якщо інвестор продає актив, який був підставою для отримання статусу, без заміни його іншою відповідною інвестицією аналогічної або більшої вартості, дозвіл на постійне проживання може бути скасований.
Мальта - ПМЖ через програму MPRP
На Мальті діє Malta Permanent Residence Programme - програма постійного проживання для громадян країн, що не входять до ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії.
Вона не зводиться лише до купівлі нерухомості. Учасник має виконати цілий набір вимог, включно з державними внесками, підтвердженням капіталу та кваліфікаційним житлом.
Один із варіантів - купити житлову нерухомість вартістю не менше 375 000 євро. Альтернативою може бути оренда житла від встановленої мінімальної річної суми.
При цьому додатково сплачуються адміністративні та державні внески.
Мальта - приклад країни, де нерухомість є лише однією частиною інвестиційної програми. Просто купити квартиру за 375 000 євро недостатньо для отримання ПМЖ.
Чи дає нерухомість на Мальті громадянство
Ні. Malta Permanent Residence Programme надає постійний резидентський статус і юридично відокремлена від громадянства.
Не варто плутати цю програму зі старими матеріалами в інтернеті про «мальтійське громадянство за інвестиції».
Латвія - тимчасовий ВНЖ за нерухомість від 250 000 євро
Латвія зберігає можливість отримання тимчасового виду на проживання при купівлі відповідної нерухомості.
Мінімальна вартість становить 250 000 євро.
Для об’єктів діють додаткові вимоги щодо кадастрової вартості, способу оплати та типу нерухомості. Під час первинного оформлення інвестор також сплачує до державного бюджету 5% вартості нерухомості.
Дозвіл може видаватися на строк до п’яти років за умови дотримання умов програми.
Чи можна купити будь-яку квартиру в Латвії
Ні. Окрім мінімальної вартості, існують вимоги до об’єкта, продавця та форми оплати.
Наприклад, розрахунок за нерухомість має проводитися безготівково, а до складу об’єкта не повинна входити сільськогосподарська або лісова земля.
Грузія - ВНЖ при нерухомості від 150 000 доларів
Грузія пропонує короткостроковий вид на проживання іноземцям, які володіють нерухомістю вартістю понад 150 000 доларів США в еквіваленті.
Сільськогосподарська земля для цієї програми не підходить.
Ринкову вартість об’єкта має підтвердити сертифікований оцінювач.
Разом з основним заявником статус можуть отримати чоловік або дружина та діти за умови виконання встановлених вимог.
Чи є в Грузії вищий інвестиційний статус
Так. Якщо вартість нерухомості перевищує 300 000 доларів, можна розглядати інвестиційний вид на проживання.
За умови збереження нерухомості, яка стала підставою для інвестиційного статусу, протягом п’яти років законодавство передбачає можливість подальшого отримання дозволу на безстрокове проживання за дотримання умов.
Порівняння популярних програм
| Країна | Мінімальна нерухомість | Що можна отримати |
|---|---|---|
| Туреччина | від $400 000 | громадянство |
| Єгипет | від $300 000 | громадянство |
| ОАЕ | від AED 2 млн | Golden Residency |
| Греція | від €250 000 в окремих категоріях, стандартно вище | Golden Visa |
| Кіпр | від €300 000 | постійний ВНЖ |
| Мальта | від €375 000 + інші умови програми | ПМЖ |
| Латвія | від €250 000 | тимчасовий ВНЖ |
| Грузія | понад $150 000 | короткостроковий ВНЖ |
У яких країнах нерухомість більше не дає Golden Visa
Під час пошуку інформації важливо звертати увагу на дату публікації статті. Багато популярних програм останніх років уже змінилися.
Іспанія
Раніше купівля нерухомості вартістю від 500 000 євро дозволяла отримати іспанську Golden Visa.
Однак інвестиційний режим було скасовано. Старі дозволи та заяви, подані до набрання змінами чинності, регулюються перехідними правилами, але для нових покупців попередня схема більше не працює.
Португалія
Португалія також тривалий час була однією з найпопулярніших країн для Golden Visa через купівлю нерухомості.
Після реформи програми нерухомість перестала бути відповідною інвестицією для нових заявників на Golden Visa.
Сама інвестиційна резидентська програма продовжує існувати через інші категорії вкладень, але проста купівля квартири або будинку більше не дає колишньої підстави.
Чорногорія
Чорногорія кілька років пропонувала громадянство через інвестиції, включно з інвестиціями в затверджені проєкти нерухомості.
Ця програма завершилася, тому старі статті про можливість купити об’єкт і отримати паспорт Чорногорії вже не відображають актуальні умови.
Чи дає купівля нерухомості громадянство автоматично
Практично ніде.
Навіть у Туреччині та Єгипті, де нерухомість може бути підставою для інвестиційного громадянства, після купівлі потрібно подавати окрему заяву, проходити перевірки та виконувати умови програми.
У країнах із ВНЖ нерухомість зазвичай дає лише міграційну підставу. Для подальшого громадянства можуть знадобитися роки проживання, знання мови, податкове резидентство, відсутність тривалих періодів перебування за межами країни та інші умови.
Чи можна включити сім’ю
Багато інвестиційних програм дозволяють включати членів сім’ї, але склад залежить від країни.
Найчастіше можна включити:
- чоловіка або дружину;
- неповнолітніх дітей;
- іноді повнолітніх фінансово залежних дітей;
- в окремих програмах - батьків.
Для кожного залежного члена сім’ї можуть знадобитися додаткові документи та збори.
Чи потрібно жити в країні після купівлі
Це одне з найважливіших питань під час вибору програми.
Деякі інвестиційні ВНЖ практично не вимагають постійного фізичного проживання для збереження самого статусу. Інші програми передбачають певні вимоги щодо відвідування країни.
Але якщо кінцева мета - громадянство через натуралізацію, вимоги зазвичай стають значно суворішими. Для паспорта часто потрібно реально проживати в країні кілька років.
Чи можна здавати інвестиційну нерухомість
Можливість здавання залежить від країни та конкретного типу програми.
У деяких випадках інвестор може отримувати орендний дохід, зберігаючи резидентський статус. В інших діють обмеження на короткострокову оренду, використання об’єкта або його призначення.
Перед купівлею важливо перевіряти не лише міграційні правила, а й місцеве податкове та житлове законодавство.
Що буде, якщо продати нерухомість
Якщо нерухомість є підставою для ВНЖ або ПМЖ, її продаж до завершення обов’язкового періоду володіння може призвести до втрати статусу.
Наприклад, у Туреччині нерухомість за програмою громадянства не можна продавати три роки. На Кіпрі інвестицію потрібно зберігати або замінювати іншою відповідною інвестицією. В інших країнах правила відрізняються.
Тому нерухомість не можна розглядати як актив, який можна одразу перепродати після отримання документів.
Які додаткові витрати потрібно враховувати
Мінімальна вартість нерухомості - це далеко не завжди повна ціна участі в програмі.
Додатково можуть знадобитися:
- податок на купівлю нерухомості;
- ПДВ;
- нотаріальні витрати;
- реєстраційні збори;
- юридичний супровід;
- оцінка об’єкта;
- державний інвестиційний збір;
- міграційні збори;
- страхування;
- витрати на оформлення членів сім’ї.
Наприклад, мальтійська програма включає значні державні платежі окрім купівлі житла, а в Латвії при первинному ВНЖ через нерухомість передбачено платіж державі в розмірі 5% вартості об’єкта.
Що перевірити перед купівлею нерухомості заради ВНЖ
До підписання договору варто з’ясувати:
- чи діє програма на момент угоди;
- чи підходить конкретний об’єкт;
- яка вартість враховується - договірна, кадастрова чи оціночна;
- чи можна купувати вторинну нерухомість;
- чи можна використовувати іпотеку;
- скільки часу потрібно володіти об’єктом;
- чи можна здавати його в оренду;
- які вимоги діють для сім’ї;
- які додаткові збори потрібно сплатити;
- чи дає програма шлях до ПМЖ або громадянства.
Спочатку потрібно перевірити міграційну придатність конкретного об’єкта, і лише потім підписувати договір купівлі. Нерухомість потрібної вартості не завжди автоматично відповідає умовам програми.
Що краще - громадянство чи ВНЖ за нерухомість
Усе залежить від мети інвестора.
Якщо потрібен другий паспорт у відносно короткі строки, вибір програм значно вужчий - передусім варто розглядати країни з чинними інвестиційними програмами громадянства.
Якщо мета - можливість жити в Європі, подорожувати Шенгенською зоною або поступово переїхати до іншої країни, більше варіантів дають програми ВНЖ і ПМЖ.
Для інвестора, якого цікавить передусім нерухомість і дохід від неї, потрібно додатково порівнювати ліквідність ринку, податки, вартість обслуговування та дохідність оренди.
Які країни найбільш цікаві у 2026 році
Якщо розділити програми за цілями, картина виглядає приблизно так:
- для громадянства через нерухомість - Туреччина та Єгипет;
- для довгострокового резидентства на Близькому Сході - ОАЕ;
- для європейської Golden Visa - Греція;
- для постійного резидентства в ЄС - Кіпр і Мальта;
- для європейського ВНЖ при меншому бюджеті - Латвія;
- для відносно доступного ВНЖ за нерухомість - Грузія.
Підсумок
У 2026 році можливість отримати статус через нерухомість зберігається в багатьох країнах, але умови помітно відрізняються. Туреччина та Єгипет дозволяють розглядати купівлю нерухомості як шлях безпосередньо до громадянства. В ОАЕ, Греції, Кіпрі, Мальті, Латвії та Грузії нерухомість використовується насамперед як підстава для отримання резидентського статусу.
При цьому ринок таких програм постійно змінюється. Іспанія закрила попередню Golden Visa для нових інвесторів, Португалія виключила нерухомість із відповідних інвестиційних підстав, а програма громадянства Чорногорії завершилася.
Тому під час вибору країни важливо дивитися не лише на мінімальну вартість об’єкта, а й на тип отримуваного статусу, строк обов’язкового володіння, вимоги до проживання, можливість включити сім’ю, додаткові витрати та перспективу подальшого отримання громадянства.
